Marsh Romania Asigurarea Titlului de Proprietate Conferinta Nationala ALB 23.10.2008

1. Marsh RomaniaAsigurarea Titlului de ProprietateConferinta Nationala ALB 23.10.2008

2. DE CE ESTE NECESARA ASIGURAREA? • Doua intrebari de baza: • Cum pot deveni problematice anumite situatii? • Ce modalitati de rezolvare sunt disponibile? • Dimensiunea riscului legal versus riscurile practice sau de la fata locului

3. CE ACOPERA ASIGURAREA TITLULUI DE PROPRIETATE? • Orice tip de teren sau cladire (proprietate sau inchiriat). • Risc nominalizat, proprietatea in general sau ambele. • Polita speciala pentru ipoteci pentru a asigura dreptul de proprietate al debitorului si valabilitatea ipotecii. • Toate politele includ atat pierderea efectiva cat si acoperirea cheltuielilor de judecata in cazul in care apar revendicari sau litigii privind valabilitatea titlului. • O polita de asigurare, nu o garantie sau bond.

4. PROVOCARI, CERERI DE DESPAGUBIRE SI COSTURI • Un titlu este revendicat cand o terta parte isi cere drepturile asupra lui sau neaga dreptul pretins de asigurat • Cererile de despagubire curente sau inregistrate in trecut sunt de o importanta imensa pentru asigurarea titlului de proprietate • Peste 50% din cererile asigurate au fost referitoare la acoperirea costurilor de aparare si legale (avocati, consultanti etc)

5. Asigurarea Titlului de Proprietate - Acoperirea Completa Acoperire Completa (Comprehensive Title Insurance) • termen folosit in mod curent in America in cazul tuturor tranzactiilor cuproprietati sau ipoteci • poate fi extinsa pentru a acoperi “riscuri nominalizate” Costuri - Europa: • 0,35% - 0,5% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare) • prima se plateste o data pentru toata perioada asigurata Perioada asigurata: • nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)

6. Asigurarea Titlului de Proprietate - Riscuri Nominalizate Riscuri nominalizate (Known Risks Title Insurance): • acopera numai riscurile identificate in cadrul procesului de due diligence • poate fi incheiata ca o polita de sine statatoare sau ca extensie la asigurarea completa Costuri - Europa: • 0,50% - 1% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare ) Perioada asigurata: • nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)

7. ACOPERIREA RISCURILOR / DEFECTELOR IDENTIFICATE Exemple: • cereri de restituire / revendicare a proprietatii • acorduri restrictive, conditii necunoscute privind proprietatea • lipsa accesului la proprietate • nereguli privind inregistrarea proprietatii • sarcini / ipoteci • posesie adversa / titlu posesoriu • documente, titluri pierdute • documente falsificate, fraude • mostenitori prezumtivi, necunoscuti sau disparuti • acte de mostenire incomplete, false • erori in executarea, sigilarea, autentificarea, inregistrarea actelor

8. Procesul de Incheiere a Politei • Subscriitorii evalueaza riscul. Prima de asigurare este cotata (o oferta indicativa) • In cazul in care se accepta oferta, asiguratorul : • solicita un depozit nerambursabil ; sau • solicita un angajament din partea asiguratului de a suporta o parte/ toate cheltuielile juridice din buzunarul propriu. • Asiguratorul va solicita o opinie legala detaliata (de la avocatii sai sau ai asiguratului) • Asiguratorul confirma daca poate prelua sau nu riscul • In caz afirmativ polita poate fi emisa • Deduceri din prima de asigurare • Daca un depozit a fost efectuat acesta se deduce din prima de asigurare

9. TRANZACTII TIPICE • Identificarea cladirii, terenului sau proiectului • Negocierea termenilor comerciali si selectarea unei perioade pana la incheierea procesului de evaluare si verifcare a proprietatii • Inceperea procesului de verificareCAUTAREA UNEI OFERTE DE ASIGURARE • Identificarea problemelorRISCURI ASIGURATE • Solicita Declaratii & GarantiiATRIBUIREA POLITEI NOULUI CUMPARATOR PENTRU A FACILITA EXIT-UL • Cautarea unei solutii de asigurare pentru a facilita tranzactia • Incheierea sau renuntarea la afacere

10. AVANTAJE • Reducerea costurilor aferente procesului de due diligence • Accelerarea si fluidizarea tranzactiilor • Facilitarea obtinerii unui imprumut / finantari • Puteti iesi dintr-o afacere fara Declaratii si Garantii • Avocatul se poate concentra asupra elementelor contractuale • Puteti acorda atentie sporita elementelor comerciale ale afacerii • Poate fi transmisa noului cumparator in baza unui act aditional • Poate fi incheiata oricand fie cu prilejul unei tranzactii, fie independent • Este flexibila (sumele asigurate pot fi majorate pe parcurs de exemplu pe masura dezvoltarii proiectului imobiliar)

11. BENEFICII • Ofera indemnizatie in cazul in care nu aveti nicio vina in producerea riscului • Nu trebuie dovedita neglijenta pentru a inainta o cerere de despagubire • Protectie impotriva fraudei • Libertatea de a adopta decizii comerciale • Protectie in cazul in care documentele controlate de avocati sunt false sau de ex. daca la o banca/societate de leasing solicitantul finantarii / creditului ipotecar prezinta acte de identitate false • Luxul de nu avea griji privind proprietatea dobandita

12. PRODUSE SUPLINITOARE • Opinia legala: • Poate identifica riscurile, clientului ramanand sa-si asume sau nu acele riscuri • Necesitatea demonstrarii neglijentei avocatului pentru a putea inainta o cerere de despagubire impotriva acestuia • Limitele la asigurarile profesionale ale avocatilor sunt mai reduse decat valoarea celor mai multe tranzactii si de obicei acopera intreaga activitate a avocatului nu un singur proiect • Nu ofera protectie impotriva fraudei

13. PRODUSE SUPLINITOARE • Garantie: • Poate fi costisitoare • Poate sa nu prezinte substanta • Urmatorul cumparator ar putea inchide tranzactia fara nicio garantie • Nu ofera protectie impotriva fraudei • Va expira

14. Date de contact Marsh Broker de Asigurare- Reasigurare Sos. Nordului 24-26, Sector 1, Bucuresti Tel: +40 21 2321874 Fax: +40 21 2322102 E-mail: office@marsh.ro Eduard.simonescu@marsh.com www.marsh.ro / www.marsh.com

15. www.marsh.ro / www.marsh.com