VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local

1. VIII CURSO INTERNACIONALPreparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local Evaluación Privada de Proyectos 5. Análisis del VAN Flujo de fondos con inflación Origen de los VAN positivos Horacio Roura

2. Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación

3. Inflación: Efectos reales • La inflación genera efectos reales en los proyectos. • Para captarlos: • Estimar la tasa de inflación esperada para cada período y para cada input y output del proyecto (los más relevantes) • Establecer el flujo de fondos en moneda corriente (específica, i.e., a precios de cada período) • Deflacionar el flujo de fondos con un índice general • Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa sin inflación

4. Tratamiento de la inflación: Ejemplo

5. Flujo corriente a precios de cada período

6. Flujo constante a precios de hoy

7. Flujo constante a precios de cada período deflacionados a hoy

8. Tratamiento de la inflación: Distintos casos

9. Análisis del VAN:Determinación de las fuentes de valor

10. Análisis del VAN • Un proyecto se acepta si VAN > 0 • La pregunta es ¿por qué el VAN es positivo? • Respuesta 1: El proyecto se apropia de rentas económicas • Respuesta 2: Hay errores de proyección o de diseño

11. VAN: Significado • El VAN mide las rentas económicas generadas por el proyecto • Esto es, las ganancias por encima del rendimiento de largo plazo del mercado

12. VAN: Análisis • La solidez de un VAN debería testearse • Comenzando por los precios de mercado del activo involucrado • Preguntándose luego por qué el proyecto/activo generaría rentas extraordinarias en manos de este dueño, y no del resto del mercado

13. Comenzar por los precios de mercado • El valor de algo es igual a su precio en el mercado • Muchos activos se negocian en un mercado  El precio de mercado es el punto de partida para valuar costos y beneficios • Ejemplo: The Cadillac and the movie star • Una oferta especial de Cadillac: por US$ 25,001 se obtiene un auto último modelo y un beso de su artista favorito • Enfoque 1: Valuar todas las ventajas del auto, concluir que bien valen $26,000, y pensar que le pagan al artista $999 por besarlo a Ud. • Enfoque 2: Considerar que el auto vale $25,000 en el mercado, y pensar que Ud. debe pagar $1 por el beso.

14. Comenzar por los precios de mercado: Cuestiones • Cuestión 1: ¿El mercado en cuestión, es competitivo? • Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor de los bienes  precios “mentirosos” • Cuestión 2: ¿Por qué podemos obtener más de esos activos que los competidores? • Si podemos, para nosotros pueden valer más que el precio de mercado • Memo: El precio de mercado refleja la valoración del consumidor marginal.

15. Fuentes de valor: El caso del supermercado • Un supermercado evalúa cada nueva sucursal como un proyecto: los flujos netos que generará más la inversión en inmuebles. Sensibilidad del VAN al valor terminal del inmueble Negocio 1: Comercial Operar el supermercado Negocio 2: Inmobiliario Construir y alquilar

16. El caso del supermercado: Conclusiones • Valorar cada negocio por separado • Asignar un alquiler al supermercado • Basado en precios de mercado • Estimado, si el mercado no existe • Si el supermercado es rentable en sí, el proyecto inmobiliario quitará o agregará valor, pero no debería ser lo determinante • Pensar estrategias alternativas • Si el proyecto inmobiliario es malo pero el supermercado es bueno, se puede reemplazar la construcción por un alquiler (y viceversa)

17. El caso del supermercado: Conclusiones del análisis por negocio • Si el alquiler de mercado es $10 anual El negocio es un negocio inmobiliario O algo está faltando en las proyecciones de ventas

18. Precios “mentirosos” • Los precios de mercado están distorsionados por impuestos o subsidios, que pueden no ser relevantes para un proyecto en particular • Ejemplo: el gas-oil está subsidiado para la producción agrícola, pero no para la industrial. • Los precios de mercado reflejan la escasez en el mercado, no en el mundo (el manejo de la oferta puede variar artificialmente al precio) • Ejemplo: el petróleo; el mercado inmobiliario.

19. Precios relevantes • El precio relevante para un proyecto depende de la definición del proyecto. • Ejemplo: precio a puerta del productor o precio al consumidor (que incluye gastos de comercialización e impuestos). • Los precios que incluyen la forma de financiación deben transformarse en precios contado (para no mezclar las decisiones). • En consecuencia, para un proyecto puede no haber un precio de mercado, aunque exista ese mercado

20. Precios como medida de valor: Cambios inducidos por el proyecto • Si el proyecto favorece un cambio en los precios de mercado, el precio relevante es en general el nuevo precio. • Ejemplo: el proyecto demanda la mayor parte de la producción de materia prima de la zona • Sin embargo, si el input es duradero, y ya se adquirió antes de que el proyecto comience a tener efecto sobre los precios, el precio relevante es el original (costo hundido). • En ese caso, sí deberá considerarse el nuevo precio para futuras reposiciones (lo que alterará la evaluación original)