IZVORI

1. UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINAdr. sc. Marko Baretić Pravni fakultet Sveučilišta u Zagrebu

2. IZVORI • Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12) • Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08) • pravila o ugovoru o posredovanju (čl. 835.-848) • opća pravila o ugovornim odnosima

3. POJAM • Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojatinaći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj posao bude sklopljen.

4. POJAM - ZOO • Ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu proviziju, ako ugovor bude sklopljen.

5. UGOVORNE STRANE • Posredniku prometu nekretnina ovlašteno je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina • Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina)

6. POSREDNIK • Posredovanjem u prometu nekretnina mogu se baviti samo osobe koje ispunjavaju posebne uvjete predviđene Zakonom: • trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik • stručno osposobljen za posredovanje u prometu nekretnina ili imati ugovor o radu na puno radno vrijeme s osobom koja je agent posredovanja u prometu nekretnina • ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu obavljanjem djelatnosti posredovanja • Rješenje o ispunjavanju uvjeta donosi Ministarstvo nadležno za gospodarstvo • Posrednik može početi obavljati djelatnost danom primitka rješenja • Posrednik mora poslovati u prostoru primjerenu za uredsko poslovanje koji je u cijelosti odvojen od prostora za druge namjene (stambenog, proizvodnog, skladišnog i sl) s izdvojenim prostorom za povjerljive razgovore

7. POSREDNIK • Posredovanjem u prometu nekretnina mogu se baviti i osobe koje imaju poslovni nastan izvan Hrvatske • ako ispunjavaju uvjete za obavljanje posredovanja sukladno propisima države u kojoj ima poslovni nastan • nije dužan ispunjavati uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina sukladno hrvatskom zakonu • mora dostaviti prethodnu pisanu izjavu o namjeri obavljanja djelatnosti posredovanja Hrvatskoj gospodarskoj komori koja vodi Registar posrednika.

8. AGENT POSREDOVANJA • Agent posredovanja u prometu nekretnina fizička je osoba upisana u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina • Ne smije bez suglasnosti posrednika za kojeg radi obavljati istovremeno istovrsne poslove za drugog posrednika

9. STRUČNA OSPOSOBLJENOST POSREDNIKA ILI AGENTA • Stručna osposobljenost posrednika i/ili agenta dokazuje se polaganjem stručnog ispita • Provodi ga HGK prema Programu osposobljavanja za agenta • Polaže se pred komisijom koju imenuje ministar nadležan za gospodarstvo, a sačinjavaju je predstavnici ministarstva nadležnog za gospodarstvo, ministarstva nadležnog za pravosuđe, HGK i HOK • HGK vodi evidenciju o položenim stručnim ispitima

10. REGISTAR POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINA • Vodi ga HGK • Ministarstvo nadležno za gospodarstvo dostavlja rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje djelatnosti HGK-u radi upisa posrednika u registar • Svaku promjenu podataka posrednik mora prijaviti u roku od 30 dana od dana nastanka promjene • Registar je javan, a dostupnost je osigurana preko interneta • „Jednom godišnje posrednik je dužan HGK-u dostaviti dokumentaciju iz koje proizlazi da nisu prestali postojati zakonski uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretninama…”

11. BRISANJE IZ REGISTRA • Ako je posrednik brisan iz sudskog, odnosno obrtnog registra • Ako nema ugovor o radu na puno radno vrijeme s osobom koja je agent • Ako nema ugovor o osiguranju od odgovornosti • Ako je pravomoćno osuđen za prekršaj ili kazneno djelo, pa mu je izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti, dok traje ta mjera • Ako poslove obavlja protivno zakonu ili provedbenim propisima

12. IMENIK AGENATA • Vodi ga HGK • Agenta će se upisati na njegov zahtjev ako dokaže da: • ima najmanje srednju stručnu spremu • ima položen stručni ispit • Svaka se promjena podataka mora prijaviti u roku od 30 dana • Zainteresirane osobe mogu zatražiti ovjereni prijepis (izvod) podataka iz Imenika

13. OSIGURANJE OD ODGOVORNOSTI ZA ŠTETU • Posrednik je dužan kod osiguravatelja u RH, EU ili EEA osigurati se i obnavljati osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim osobama mogao prouzročiti • Najniža svota osiguranja 200.000 kn po jednom štetnom događaju, odnosno 600.000 kn za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini

14. UGOVOR KARAKTERISTIKE • Konsenzualan pravni posao • Naplatan pravni posao • Formalan pravni posao • Sklapa se na određeno vrijeme • Sklapa se adhezijom • Odredbe Zakona o tom ugovoru pretežno su (polu)striktne naravi • Odnosi se na tzv. reguliranu djelatnost • Može biti sklopljen kao trgovački ili potrošački ugovor

15. KARAKTERISTIKE • Ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku • Ugovorne strane moraju odrediti rok na koji se ugovor sklapa, a ako ništa ne odrede, smatra se da je ugovor sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom strana više puta produžiti. • Ugovorom se odredbe Zakona ne mogu isključiti, odnosno ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopušten drukčiji dogovor ugovornih strana, odnosno drukčiji dogovor u očitom interesu nalogodavca

16. KARAKTERISTIKE • Posrednik je obvezan sačiniti opće uvjete za obavljanje posredovanja • Opći uvjeti moraju biti istaknuti na vidljivu i pristupačnu mjestu • Moraju osobito sadržavati: • određeni opis pojedinih poslova koje je posrednik obvezan obaviti pri obavljanju pojedinih radnja • visinu posredničke naknade i opis poslova koji su njome obuhvaćeni • vrstu i visinu troškova, ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge radnje u vezi s poslom koji je predmet posredovanja

17. SADRŽAJ UGOVORA • U ugovoru osobito moraju biti navedeni podaci o: • posredniku • nalogodavcu • vrsti i bitnome sadržaju posla • posredničkoj naknadi te mogućim dodatnim troškovima • Ugovor može sadržavati i druge podatke (npr. rok i uvjet isplate naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl.)

18. OBVEZE POSREDNIKA • Opće • Posebne – jedino ako su posebno ugovorene

19. OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • u obavljanju poslova posredovanja postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka) • prilikom oglašavanja u sredstvima javnog priopćavanja, odnosno drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama posrednika ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u vezi s nekretninom koja je predmet posredovanja, objaviti svoju tvrtku • nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla, • upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine

20. OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upoznati nalogodavca na: • očite nedostatke i moguće rizike u vezi s neuređenim zk stanjem • upisana stvarna prava ili druga prava trećih na nekretnini • pravne posljedice neispunjavanja obveza prema trećoj strani • nedostatke građevine i uporabne dozvole • okolnosti obveze primjene prava prvokupa i ograničenja u pravnome prometu • obaviti potrebne radnje radi predstavljanja nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge ugovorene radnje koje prelaze uobičajenu prezentaciju

21. OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • omogućiti pregled nekretnina • čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje • ako je tako ugovoreno, ne otkrivati identitet nalogodavca do sklapanja ugovora (anonimni nalogodavac) • ako je predmet ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju • obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate

22. POSEBNE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao

23. OBVEZE NALOGODAVCA • Nalogodavac je dužan: • obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te, ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu • dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo • upozoriti posrednika na uknjižene i neuknjižene terete na nekretnini • osigurati posredniku i trećoj osobi razgledavanje nekretnine • obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini, posebno o cijeni i opisu nekretnine • isplatiti posredničku naknadu • obavijestiti posrednika o svim promjenama važnima za posao

24. OBVEZE NALOGODAVCA • Nalogodavac NIJE dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao • Ugovorna odredba kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je • Nalogodavac će odgovarati za štetu ako pri tom nije postupao u dobroj vjeri • dužan je naknaditi troškove koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade

25. PRAVA POSREDNIKA Posrednik ima pravo: • na posredničku naknadu • na naknadu troškova

26. POSREDNIČKA NAKNADA • Određuje se ugovorom • Ne smije prelaziti 6% kupoprodajne cijene • Posrednik je stječe nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako su strane ugovorile da ju posrednik stječe pri sklapanju predugovora • Posrednik ne može zahtijevati djelomično plaćanje unaprijed • Nema pravo na naknadu ako s nalogodavcem sam, kao ugovorna strana, sklopi ugovor koji je bio predmet poslovanja

27. POSREDNIČKA NAKNADA • Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik ima pravo na posredničku naknadu u periodu od 12 mjeseci nakon prestanka ugovora i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je pretežito posljedica djelovanja posrednika prije prestanka ugovora o posredovanju

28. POSREDNIČKA NAKNADA • Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana, može zahtijevati od svake strane samo polovicu naknade • Posrednik koji je protivno ugovoru ili protivno interesima svog nalogodavca radio za drugu stranu, gubi pravo na posredničku naknadu

29. TROŠKOVI • Pravo na troškove posrednik ima jedino ako je ono izrijekom ugovoreno • Riječ je o troškovima dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja • Na te troškove posrednik ima pravo čak ako njegov trud ostane bez uspjeha

30. ISKLJUČIVO POSREDOVANJE • Ugovorna odredba kojom se nalogodavac obvezuje posredniku da za posredovani posao neće angažirati niti jednog drugog posrednika • Prilikom sklapanja ugovora o isključivom posredovanju, posrednik je dužan posebno upozoriti nalogodavca na značenje i pravne posljedice te ugovorne odredbe • Ako je, suprotno tom ugovoru, nalogodavac sklopio pravni posao preko drugog posrednika, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu i stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja

31. UGOVOR O POTPOSREDOVANJU • Posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju na druge posrednike jedino ako je to izričito ugovoreno • U tom slučaju, nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu samo s posrednikom s kojim je sklopio ugovor, a posrednik će nalogodavcu predati popis posrednika na koje se ugovor prenosi

32. PRESTANAK UGOVORA • Ispunjenjem • Protekom vremena • Otkazom jedne od strana • Raskidom