Gåhjemmøde om aktuelle andelsboligproblemstillinger og præsentation af bogen Andelsboliger

1. Gåhjemmøde om aktuelle andelsboligproblemstillinger og præsentation af bogen Andelsboliger Adv. Finn Traff & Dir. Rasmus Juul-Nyholm ED og Administrationshuset 18. Maj 2011 Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

2. Dagsorden • Kort om bogen • Udvalgte aktuelle temaer: • Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere • Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning om økonomistyring og finansieringsspørgsmål • Krav til informationsmateriale i andelsoverdragelser og den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

3. Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere En glidende bevægelse med mange indikatorer Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

4. Andelshavere eller ejere • Lov om Omsætning af Fast Ejendom • Valuarvurderingerne • Pres fra værdistigninger på boligmarkedet • Mulighed for pantsætning • Udlæg efter eksklusion • Afregningsværdien ved eksklusion Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

5. Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning i økonomistyring og finansieringsspørgsmål Administrators rolle i den finansielle rådgivning Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

6. Valg af finansiering • Udgangspunktet for rådgivningen næsten altid: • En enkeltstående uafhængig beslutning • En forudindtaget holdning til rentetype og afdrag • En ubegrundet lægmandsholdning til fremtidig renteudvikling • (nogle gange) en administrator der ikke vil lægge hovedet på blokken • Dette er et grundlæggende forkert udgangspunkt! • Løsningen på valget af lån kan og skal findes i et sæt af ”objektive” forhold omkring foreningen og dens beboeres situation. Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

7. Kunsten er …At finde svaret uden at tænke på renten,og så beslutningen er rigtig, uanset rentens udvikling Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

8. Hvor finder vi så svaret? Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

9. Model for risikoanalyseKan bruges ifm. låneoptagelse og som generel diskussionsramme med bestyrelsen Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

10. Rentesikring er ikke altid risikominimering! Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

11. Andre ”Objektive” bestemmende forhold • Foreningens belåningsgrad ift. den optimale belåningsgrad. • Beboersammensætningen (personlige indtægts- og gældsforhold). • Beboernes lånemæssige og risikomæssige præferencer. • Fremtidig vedligehold / lånebehov. • Lånets forventede levetid. Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

12. Generiske strategier Tre generiske strategier man bliver nød til at lægge sig indenfor, og søge at følge nogenlunde konsekvent: • Risikominimering (købe sig til sikkerhed om ydelse og formue) • Prisoptimering (lavest mulige rente på bekostning af risiko) • Investeringsperspektivet (vælge mhp. konverterings gevinster) Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

13. Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

14. Udfordringer ved andelsoverdragelser Den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

15. Udfordringerne • Store værdier • Salg til markedspris • Købsforhandlinger vedr. pris og vilkår • Brug af køberrådgivere • Krav til salgsmateriale hos ejendomsmæglere(benchmark) Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

16. Administrators mange opgaver • Administrator udarbejder købsaftale(ejendomsmæglerens arbejde) • Administrator berigtiger handler(advokatens arbejde) • Administrator kontrollerer for hæftelser (Tinglysningsvæsenets arbejde) • MONOPOLMILJØ Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

17. Løsninger • ???? Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011