Berlin-Brandenburger Verwalterforum 2. November 2011

1. Berlin-Brandenburger Verwalterforum 2. November 2011 Ständerbalkone/Balkoneinhausung und Balkonvergrößerung im Anwendungsbereich des § 22 WEG – welche Mehrheiten und sonstigen Voraussetzungen gelten? RA Dr. Jan-Hendrik Schmidt, W.I.R Hamburg

2. Neutraler Oberbegriff: Bauliche Maßnahme • Eine bauliche Maßnahme ist nicht zwingend eine bauliche Veränderung. Sie kann sein: • Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 III WEG) • Instandhaltung od. Instandsetzung (§ 21 V Nr. 2 WEG) • Modernisierende Instandsetzung (§ 22 III WEG) • Erfüllung gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben • Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht • Sonstige Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung • »Privilegierte« bauliche Veränderung, d.h. Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik (§ 22 II WEG) • »Klassische« bauliche Veränderung (§ 22 I WEG)

3. § 22 II: »privilegierte« bauliche Veränderung • Modernisierung i.S.d. Mietrechts (§ 559 BGB) • Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts • Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer • Nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser • [Vom Gesetzgeber geplant: energetische Modernisierung (§ 555b I Nr. 1 BGB-E gem. MietRÄndG aus Mai 2011)]. • 2. Anpassung an den Stand der Technik

4. § 22 II: großzügiger Modernisierungsbegriff • Der Gebrauchswert einer Wohnung wird nachhaltig erhöht, wenn infolge der baulichen Maßnahme das Wohnen aus der Sicht eines durchschnittlichen und vernünftigen Bewohners angenehmer, bequemer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwändig wird. • Der mietrechtliche (§ 559 BGB) und der wohnungseigentumsrechtliche (§ 22 II 1 WEG) Modernisierungsbegriff sind nicht 1:1 deckungsgleich. Die wohnungseigentumsrechtliche Modernisierung ist großzügiger zu handhaben (BGH 18.2.2011 – V ZR 82/10)

5. Fall: Balkoneinhausung • Mietrechtlich streitig, ob es sich um eine Modernisierung handelt. Die h.M. verneint das wegen des fehlenden Freilufterlebnisses. • Wohnungseigentumsrechtlich wird es sich um eine Modernisierung i.S. des § 22 II 1 WEG handeln. Dabei wird dahinstehen können, ob die Maßnahme dem Schallschutz dient, da bereits die (ganzjährige) wetterunabhängige Nutzbarkeit für eine Gebrauchswertserhöhung darstellen dürfte.

6. Achtung: § 22 II WEG hat weitere Voraussetzungen! • Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage • Eigenart ist mehr als Erscheinungsbild! • Anbau, Aufstockung, Abriss, Luxussanierung eines Wohnhauses einfacher Wohnqualität, Asphaltierung einer Grünfläche zu Parkzwecken. • 2. Keine unbillige Beeinträchtigung einzelner WEer • Unbillig ist mehr als erheblich! • Optische Grenze: „Verschandelungen“, funktionale Grenze: Komplettentzug von Gebrauchsmöglichkeiten. • Problemfall: Verdunkelungen oder Einsehbarkeit anderer Wohnungen durch Balkonanbau

7. Fall: Nachträglicher Balkonanbau • Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt als Gebrauchswerterhöhung eine Modernisierung nach § 22 II WEG n.F. dar. Hierdurch kann sich aber eine unbillige Beeinträchtigung eines WEers ergeben, wenn durch den Balkonanbau ein bereits vorhandener Balkon eine andere Qualität erhält und sich die Lichtverhältnisse in der Wohnung verschlechtern. • (AG Konstanz v. 25.10.2007 – 12 C 10/07, NZM 2007, 888)

8. Fall: Neue größere Ständerbalkone Eine WEG plant eine Fassaden- und Balkonsanierung. Die baufälligen 8 Altbalkone sollen abgerissen, die Fassade verschlossen und wärmegedämmt werden. Die Flächen der Balkone sollen um 40–60% vergrößert und in einer Stahlkonstruktion vor die Fassade gestellt werden. Die WEG besteht aus 12 Wohnungen, die 10 WEern gehören. Die 2 EG- und die 2 DG-Einheiten haben keinen Balkon, die anderen 8 Wohnungen haben je einen Balkon. Frage: Wie ist die Rechtslage? Was rät RA dem Verwalter?

9. Überlegungen für die Diskussion: • Interessenlage unter den Eigentümern. • Instandsetzungsbedarf besteht. § 21 III, V Nr. 2 WEG gebietet aber die Reproduktion des veralteten Zustandes. • Eine modernisierende Instandsetzung (§ 22 III WEG) setzt einen aktuellen oder absehbaren Instandsetzungsbedarf an einer vorhandenen Anlage oder Einrichtung voraus. Vorhanden sind kleinere alte Balkone. Vergrößerung eher mit Anbau vergleichbar • Problem: Weist eine bauliche Maßnahme Merkmale verschiedener Fallgruppen auf, ist fraglich, ob die Gesamtmaßnahme einheitlich nach ihrem Schwerpunkt zu beurteilen oder in die verschiedenen Einzelmaßnahmen zu zerlegen ist. • Variante: Was gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung die Ersetzung frei hängender durch aufgeständerte Balkone gestattet und die Erdgeschosseigentümer zur Duldung verpflichtet?

10. Vielen Dank • für Ihre Aufmerksamkeit • und die Einladung nach Berlin