Qu es un Juicio Hipotecario

1. ¿Qué es un Juicio Hipotecario? El Juicio Hipotecario ocurre cuando una propiedad es vendida para satisfacer una deuda garantizada que no ha sido pagada. Las hipotecas son deudas garantizadas; pero también el juicio puede ocurrir como resultado de no haber pagado impuestos, arraigos, honorarios de condominio, y reparaciones de casa.

2. Causas del Juicio Hipotecario No haber pagado su hipoteca debido a: Tener una hipoteca que ya no se ajusta a su situación económica Fraude Pérdida de Empleo Enfermedad Acontecimientos de Cambio en su Vida: Muerte en la familia Divorcio

3. Cronología de la Ejecución de una Hipoteca Si Usted se Atrasa con Un Pago, está en mora… Recibirá un aviso de deficiencia de su prestamista. Si Usted se Atrasa con Varios Pagos… El prestamista le enviará un aviso de incumplimiento, detallando la cantidad de la deuda e informándole que se iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca si la deuda no es pagada. Una Vez que Está en Mora por 90 Días... El prestamista puede comenzar los procedimientos del Juicio de la Hipoteca.

4. Aviso de Acción del Juicio Hipotecario Para todos los juicios hipotecarios registrados a partir del 4 de Abril, 2008 La ley de Maryland requiere que el prestamista envíe al dueño de la propiedad un aviso de acción del juicio hipotecario: El Aviso debe ser enviado 45 días antes de registrar una acción de juicio hipotecario. El Aviso debe ser enviado por Correo Certificado y por Primera Clase.

5. Factores que le Favorecerán Tener los récords de pago y de crédito excelentes, sin historial previo de pagos retrasados o falta de pagos. Ser proactivo y enfrentar el problema temprano. No estar todavía retrazado o solamente estar retrasado por un mes. No tener multa si paga por adelantado su actual hipoteca. Tener la habilidad de ponerse al corriente con los pagos. EJEMPLO: Usted se retrasó porque estuvo enfermo y ahora ya está mejor. EJEMPLO: Usted estuvo desempleado pero ahora ya tiene trabajo.

6. Factores Que Le Perjudicarán Tener un historial de constantes pagos retrasados. Que la ejecución hipotecaria ya esté programada. Estar experimentando contratiempos permanentes que afectan su capacidad de pagar la hipoteca.

7. Consejo Útil #1:Contacte a Su Prestamista ¡Los prestamistas no quieren quitarle su casa! El juicio hipotecario es el último recurso que tienen. Contacte a su prestamista tan pronto como se de cuenta que tiene un problema financiero que podría retrasar el pago de su hipoteca. Abra y responda todo el correo que proviene de su prestamista o de sus agentes. Aprenda los métodos que los prestamistas usan para ayudar a los prestatarios. El retrasarse reduce las opciones que los prestamistas podrían poner a su disposición. 

8. Consejo Útil #2:Reúnase con un Consejero de Vivienda para Revisar sus Deudas La red de organizaciones sin fines de lucro del programa HOPE de Maryland ofrece asistencia gratuita y confidencial para prevenir un juicio hipotecario. Los consejeros de vivienda de Maryland le ayudarán a entender mejor sus documentos y las opciones que están disponibles para disminuir la carga de su hipoteca. Los consejeros de vivienda de Maryland le ayudarán a comunicarse con su prestamista. Prepárese bien antes de asistir a su cita con el consejero. Lleve los papeles de cierre, de pago de impuestos y todos los avisos o facturas que le envió su prestamista.

9. Consejo Útil #2:Reúnase con un Consejero de Vivienda Debe tener conocimiento sobre su presupuesto mensual, sobre los préstamos de tarjetas de crédito, de estudio y otras deudas y obligaciones, tales como impuestos a la propiedad, honorarios de condominio, pensión y manutención de menores. EJEMPLO: Sepa cual es la diferencia entre deudas de Alta y Baja Prioridad. Deuda Garantizada (Secured) …significa que pueden quitarle algo si no paga la deuda. Su hipoteca es deuda asegurada. (Pueden quitarle su casa.) Su automóvil es deuda asegurada. (Pueden quitarle su auto.) Deuda Sin Garantía (Unsecured) …significa que la deuda no está garantizada con ninguna posesión en particular, las cuentas de las tarjeta de crédito y las cuentas de los médicos son deudas sin garantía. (pero pueden convertirse en deudas aseguradas si la corte así lo ordena.)

10. Consejo Útil #2:Reúnase con un Consejero de Vivienda Conozca los detalles de su hipoteca: TIPO (¿ FHA? ¿ VA? ¿ Convencional? ¿ Es un producto de Fannie Mae?) PLAZO (¿20, 30 o 40 años?) TIPO DE INTERES (fijo o ajustable) ¿TIENE MULTA POR PAGAR POR ADELANTADO? BALANCE DEL PRESTAMO EQUIDAD CANTIDAD DE PAGOS REGULARES ATRASOS – cuanto se debe, incluyendo principal, intereses, multas por pagos retrasados y honorarios legales relacionados, si existen. (Usted necesita toda esta información para cada embargo o segunda y tercera hipoteca)

11. Consejo Útil #2:Reúnase con un Consejero de Vivienda para Determinar el Curso de Acción Su consejero le pedirá primero, que escriba una carta mostrando sus dificultades (hardship letter). La mayoría de los prestamistas requieren esta carta antes de considerar una oferta de alivio a los prestatarios. La carta puede estar escrita a mano y el contenido debe incluir lo siguiente: “Quisiera quedarme en mi casa” “Me he retrasado con los pagos de mi hipoteca desde_______ (fecha).” “Las razones de mi retraso se deben a que ________________________ .” “La situación ha cambiado y ahora yo puedo hacer los pagos porque ________________________.”

12. Consejo Útil #3:Trate de Refinanciar a una Hipoteca Más Asequible El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD) tiene opciones seguras y asequibles. El Programa de Refinanciamiento Lifeline está dirigido a propietarios que están al día con sus pagos, pero que están enfrentando un aumento en la taza de interés del préstamo. El Programa de Refinanciamiento HomeSaver es para aquellos propietarios que están retrazados con uno o dos pagos, pero que pueden mantener un pago razonable de su hipoteca. El Programa Bridge To HOPE es un préstamo de emergencia al 0 % de interés para ayudar a los propietarios a ponerse al día con los pagos de su hipoteca, mientras buscan una solución con la ayuda de su consejero y del prestamista, que les permita quedarse en su casa.

13. Consejo Útil #4:Evite los Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario ¡Asistencia GRATUITA y objetiva de un consejero de vivienda de una organización sin fines de lucro y de su prestamista está disponible! Muchas compañías le prometerán ayudarle con su préstamo a cambio de un honorario. Varias de estas compañías hacen publicidad de sus servicios a través de anuncios en los postes de teléfono y otro tipo de carteles. Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario más Comunes: Ayuda Fantasma (Phantom Help) – “El rescatador” cobra honorarios atroces por servicios que nunca provee. Pagador de Fianza Falso (False Bailout) – El dueño de casa sede el titulo de propiedad al “rescatador”. Muerda el Anzuelo y Cambie (Bait and Switch) – El dueño de casa entrega su propiedad sin darse cuenta hasta que es demasiado tarde. Compañías de Reparación de Crédito – Estas compañías prometen borrar el mal crédito pero generalmente no lo hacen. Compañías de Consejería/Preparación de Bancarrota con Fines de Lucro – Estas compañías hacen falsas promesas y cobran precios altos que exceden sus servicios. Solicitaciones de Refinanciamiento DESPUÉS que el Juicio Hipotecario ha Sido Registrado – En esta etapa, refinanciar ofrecería alivio temporal, y lo encaminaría a otro Juicio Hipotecario. Cuidado con Alquilar su Propia Casa de Nuevo (Lease-backs) – El dueño acepta vender la propiedad por el balance de la hipoteca y alquila la casa del inversionista.

14. Consejo Útil #4:Evite los Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario No firme ningún documento legal sin obtener un consejo legal y objetivo. Infórmese sobre las prácticas más comunes de los depredadores de bienes raíces para evitarlas. Si usted cree que ha sido víctima de un fraude o de una práctica depredadora, reporte al Departamento de Trabajo, Licencia & Regulación, www.dllr.state.md.us, 1-888-784-0136.

15. Consejo Útil #5:Dé prioridad a sus Gastos y AHORRE Dinero Revise sus finanzas y reduzca sus gastos lo más que pueda. Especialmente los gastos variables como ser: entretenimiento ropa membresías  ¿Tiene usted bienes que puede vender? ¿Puede algún miembro de su familia trabajar más horas para tener más ingresos?

16. Consejo Útil #5: Dé prioridad a sus gastos y AHORRE dinero Necesidades frente a Deseos ¿ Necesita comprar su almuerzo? ¿ Necesita un teléfono celular? ¿ Puede reducir su cuenta de teléfono? ¿ Puede prescindir de televisión por cable? ¿ Puede tener un segundo trabajo? ¿ Puede dejar de fumar? ¿ Como puede disminuir la cuenta de comestibles? ¿ Puede trabajar algunas horas de sobretiempo? ¿ Puede negociar la disminución de los pagos de su préstamo de estudiante? ¿ Puede compartir el uso de auto (carpool) o ir al trabajo en bicicleta? ¿ Puede alquilar un cuarto en su casa o compartir su vivienda?

17. Consejos para Negociar con su Prestamista ¿Qué es una Propuesta de Arreglo? (Workout Plan) Es una propuesta que usted (o su consejero) presenta al prestamista para encontrar una solución conveniente para ambas partes. Contiene toda la información financiera que el prestamista ha solicitado incluyendo cualquier otra documentación relevante. En busca de una Propuesta de Arreglo, un consejero de vivienda le ayudará a…. Conseguir la participación del prestamista. Desarrollar un presupuesto y reducir sus gastos, donde sea posible. Evitar que usted cometa errores. Examinar sus opciones. Participar más activamente en el proceso de arreglo. Formular recomendaciones al prestamista.

18. Consejos para Negociar con su Prestamista También recuerde que debe … Obtener por escrito todos los acuerdos con el prestamista y asimismo estar preparado para proporcionar toda la documentación que le soliciten. EJEMPLO: Si usted vuelve a trabajar – necesitará obtener una carta de su empleador. Firmar un consentimiento que autorice al consejero de vivienda a dar su información cuando hable con el prestamista.

19. Consejos para Negociar con su Prestamista Posibles Propuestas de Arreglo El Plan de Amortización – Se pone al día con sus pagos agregando una porción de la cantidad de la deuda a sus mensualidades. El Plan de Tolerancia - Sus mensualidades son reducidas o suspendidas temporalmente. Generalmente el pago es MAS ALTO cuando los pagos son reinstalados. Plan de Modificación del Préstamo - El prestamista acepta cambiar los términos del contrato de alguna forma. Estos cambios podrían: Reducir su interés (especialmente si está por encima del precio del mercado) Extender el período de pago del préstamo, o Negociar la multa por pagar por adelantado. Reclamo Parcial (disponible solo para préstamos FHA) - El prestamista ofrece un préstamo exento de intereses para saldar los pagos atrasados. El préstamo es pagadero cuando usted vende la propiedad o cuando ha terminado de pagar su primera hipoteca. Plan de Readaptación (no disponible con Fannie Mae o Freddie Mac) - Usted añade la cantidad de los pagos atrasados al final del préstamo.

20. Consejos para Negociar con su Prestamista Cuando Negocia una Propuesta de Arreglo Necesita actuar como su propio abogado. Debe ser realista. Probablemente tenga que hacer algunos sacrificios si realmente quiere salvar su casa. Esto significa que debe ahorrar dinero y reducir sus gastos.

21. Si Su Prestamista Rechaza Su Propuesta Intente negociar. Averigüe que otra propuesta podría ser aceptada. Continúe teniendo líneas de comunicación con el prestamista, manteniendo sus opciones abiertas para encontrar una solución intermedia si fuera necesario. Si el rechazo parece poco razonable o injusto, trate de hablar con un especialista de mitigación de pérdidas o con un supervisor.

22. ¿Está Perdiendo Su Casa? Aún Tiene Opciones. Venta Rápida Préstamo Revertido o Préstamo Debajo del Agua – Cuando la cantidad que usted debe es mayor al valor de su casa. El prestamista le permite venderla y acepta una cantidad más baja como pago total. Deberá usar un vendedor de bienes raíces y demostrarle al prestamista que usted tiene un contrato verdadero, generalmente se obtiene el valor de la propiedad mediante una tasación. Usted no se queda con dinero en efectivo. (El Servicio de Impuestos Internos (IRS), considera que usted deberá pagar impuestos sobre la cantidad de la deuda que le fue perdonada). Venta al Precio del Mercado Si usted tiene equidad en su casa, el prestamista le dará tiempo de venderla, en cuyo caso usted podría recuperar parte del valor de la casa después de haber saldado los pagos atrasados. Deberá solicitar que le devuelvan el dinero extra mediante la corte. Este es un plan de respaldo en caso de que el prestamista rechace sus otras propuestas. Titulo de Propiedad en Lugar de Juicio de la Hipoteca Usted cede la casa al prestamista, la deuda de la hipoteca es perdonada y usted continúa con su vida. Pida que le den tiempo para encontrar un lugar donde vivir. Algunas veces el prestamista da una pequeña compensación para ayudarle con el traslado. Obtenga el papeleo apropiado. (Usted puede hacer esta transacción solamente en caso de no haber segundos gravámenes) Asumible Sobre la Venta (No todos los préstamos son asumibles) Alguien compra su casa y el prestamista permite que esta persona “asuma” la responsabilidad de los pagos. PRECAUCIÓN: Hay muchos engaños en esta opción. Además, podría ser que usted continúe siendo responsable de la nota del préstamo a menos que el prestamista lo libere de la misma.

23. ¿Ayuda el Declararse en Bancarrota? Generalmente la Bancarrota NO es una solución a largo plazo.

24. Si el Juicio de la Hipoteca es Inevitable… Su casa va al remate… … y tiene algo de equidad: La mayor parte del dinero será usado para pagar la(s) hipoteca(s) y otros honorarios. Usted podrá recibir la parte que le corresponde del dinero sobrante solicitándolo a la corte. … y si no tiene equidad: Usted no recibirá nada. Si el que posee el segundo gravamen entabla un juicio de deficiencia, usted podría ser responsable de la deuda.

25. Si el Juicio de la Hipoteca es Inevitable… Existen otros servicios de apoyo en su área, como ser United Way 211/Primer llamado de Ayuda llamando al 1-800-492-0618 o, en la mayoría de las regiones al 211. SI usted necesita encontrar vivienda en alquiler, vea el servicio de localizador de viviendas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario www.mdhousingserarch.com o llame al 1-877-428-8844.

26. Cosas que Podrían Regresar y Afectarle Una sentencia por el déficit del prestamista después de la venta de su propiedad. La responsabilidad fiscal sobre la deuda perdonada. La equidad perdida si usted no solicita los fondos excedentes. Un historial de crédito donde la bancarrota quedará por mucho tiempo. El impacto en su empleo a consecuencia de una bancarrota o de una ejecución de hipoteca.

27. Resumen Para resumir, dependiendo del número de meses que usted no pagó deberá:

28. Recursos Útiles PARA REPORTAR CASOS DE FRAUDE O PRÉSTAMOS ABUSIVOS Maryland Department of Labor, Licensing and Regulation (DLLR): (888) 784-0136 www.dllr.state.md.us Maryland Attorney General’s Office Consumer Protection Division: (410) 576-6550 www.oag.state.md.us OTROS RECURSOS LEGALES Pro Bono Resource Center of Maryland: (410) 837-9379 www.probonomd.org (800) 396-1274 Civil Justice, Inc: (410) 706-0174 www.civiljusticenetwork.org Community Law Center: (410) 366-0922 www.communitylaw.org Maryland Legal Aid: (410) 951-7777 www.mdlab.org Maryland State Bar Association: (410) 685-7878 www.msba.org (800) 492-1964 Procedimientos de Ejecución de una Hipoteca en Maryland (Folleto): http://www.msba.org/departments/commpubl/publications/brochures/foreclosure.htm RECURSOS PARA ANCIANOS Extension Financial Counseling: (301) 868-9410 MD Department of Aging: (800) 243-3425 www.mdoa.state.md.us MD Department of Veterans Affairs: (800) 446-4926 www.mdva.state.md.us RED NACIONAL DE CONSEJERIA HECM National Foundation for Credit Counseling: (866)698-6322 www.nfcc.org Money Management International: (877) 908-2227 www.moneymanagement.org OTROS RECURSOS United Way’s 211 / First Call: (800) 492-0618 or, in most regions, 211 National Homeownership Preservation Foundation: (888) 995-HOPE www.995HOPE.org U.S. Government - HOPE NOW: (888) 995-HOPE www.hopenow.com