1 / 22

I nzet revolving funds in crisistijd. Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling?

I nzet revolving funds in crisistijd. Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling?. Het Nationaal Bedrijventerrein Congres Utrecht - DeFabrique Donderdag 10 oktober 2013 Bart Verschut RA. Inhoud. Introductie LHB Praktijkcase : Abdissenbosch Landgraaf Theoretisch kader

sorley
Download Presentation

I nzet revolving funds in crisistijd. Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling?

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. Inzet revolving funds in crisistijd.Welke kansen biedt dit voor herontwikkeling? Het NationaalBedrijventerreinCongres Utrecht - DeFabrique Donderdag 10 oktober 2013 Bart Verschut RA

  2. Inhoud • Introductie LHB • Praktijkcase: Abdissenbosch Landgraaf • Theoretischkader • Kansen en lessen

  3. 1. Introductie LHB Missie LHB In samenwerking met publieke en private partijen verouderde bedrijventerreinen herstructureren Middelen LHB • Kapitaalfonds: € 10 mln. (uit te breiden tot 30 mln.) • Beschikbaar vanuit LIOF: € 5 mln • Egalisatiereserve DU Bedrijventerreinen: € 10,9 mln • Kennis, procesmanagement, risicodragende kapitaalinzet • Beoordeling investeringsvoorstellen door Raad van Commissarissen (businesscases)

  4. Participatiecriteria LHB Bijaanvangaandeelhouders • Multiplier 4 • Revolverendheid 1,5 doorlooptijd en rendement Extra toetsingskader RvC • Investeren private partijen daadwerkelijk mee? • Is ereenrealisatieplanvoor de herstructurering? • Draagt het project bijaan de werkgelegenheid? Pro-actieficm procesmanagement

  5. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Omvang 57 ha • Aantalbedrijven: 120 belangrijkvoorlokale en regionaleeconomie – 1.500 werknemers • Eerstetekenenveroudering, beperkteleegstand • Openbaargebiedaangepakt - gevelverbeteringsfonds

  6. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Fase 1: omvat de (her)ontwikkeling van de kavels 1, 2 en 3 en private investeringen I • Fase 2: omvat de (her)ontwikkeling van de kavels 4, 5, en 6, private investering II en de aanleg van de nieuwe interne ontsluitingsweg (afhankelijk van Buitenring en Randweg)

  7. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Masterplan 2010 (Gemeente, Parkstad en LHB) • Locatie Fresh Valley verouderd • Herstructurering: saneringincourantleegstaandvastgoedicm (her)ontwikkeling • Ontwikkeling Abdissenbosch II Inmiddelsachterhaald door Gemeentelijkbeleid: “Geenuitbreiding, maar upgradenwat we hebben” • SOK deelgebiedFresh Valley najaar 2012 (Gemeente, LHB en Fresh Valley) • Inzicht in projectpartners (rol, doelstelling, beperking en financielepositie) • Inzicht in projectkostenbodem, flora/fauna, sloop, kabels en leidingen en asbest = HARDE GREX • Tripartiete Term sheet fase 1 september 2013 (Gemeente, LHB en Fresh Valley) • Gemeentekooptvastgoed en gaatslopen, saneren en (her)ontwikkelen • Gemeente en LHB voerensamengrondexploitatie (financiering en risico-participatie) • Fresh Valley gaatinvesteren (new business en werkgelegenheid) IDEE BUSINESS CASE STRUCTUUR

  8. 2. Abdissenbosch Landgraaf

  9. 2. Abdissenbosch Landgraaf

  10. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Herfinanciering door middel van: • Versterkingeigenvermogen door aandeelhouders • Discount oude financier vastgoed • Desinvesteringoudnietgebruiktvastgoed

  11. 2. Abdissenbosch Landgraaf Watwaren de uitdagingen: • Beperktevoorinvesteringvoorfase 2 (afhankelijk van Buitenring en Randweg) • Marktconformiteit • Grip op fase 2 voorGemeente/LHB • Borgeninvesteringen door Fresh Valley • Sluitendegrondexploitatie STRUCTURERING

  12. 2. Abdissenbosch Landgraaf Watwaren de uitdagingen: • Beperktevoorinvesteringvoorfase 2 (afhankelijk van Buitenring en Randweg) • Marktconformiteit • Grip op fase 2 voorGemeente/LHB • Borgeninvesteringen door Fresh Valley • Sluitendegrondexploitatie Hoe gerealiseerd: • Splitsingfase 1 en 2 • Grondprijsresidueelbepaald (gegevensbijallepartijenbekend) • Optieaankoopgronden Fresh Valley in 2e fase (optievergoeding in GREX fase 1) • Uitoefenprijsoptiesafhankelijk van investeringen Fresh Valley • Inbrenggemeentegronden in GREX fase 1 STRUCTURERING

  13. 2. Abdissenbosch Landgraaf Investering LHB • LHB investeert€ 600.000 • LHB participeert 50% (risico en resultaat) in op voorhandsluitende GREX • Looptijd tot en met 2017 Participatiecriteria • Multiplier 9 • Revolverendheid 100% (op voorhand) • Investering private partijen: Fresh Valley en uitgiftenieuwegronden • Realisatieplanvollediguitgewerkt • Werkgelegenheid: direct 10 = op termijn 50 BUSINESS CASE LHB

  14. 2. Abdissenbosch Landgraaf • Gemeenteinvesteert in herontwikkeling in plaats van uitbreiding Abdissenbosch II • Incourant, leegstaandvastgoedwordtgesaneerd • Mogelijkhedenrealisatiefase II zekergesteld • Ruimtevoornieuwebedrijvigheid WAT WORDT GEREALISEERD?

  15. 3. Theoretischkader Wat is eenrevolverendfonds? • Investering ten behoeve van maatschappelijkrendement • Participatiecriteria: • Rendement (geentekortafdekking) • Multiplier • Doorlooptijd (geenbelegger) Wat is de ratio hierachter? • Prijzen van panden (het private domein) op geherstructureerdebedrijventerreinenomhoog • Bijsubsidie “geeft het publiekebelangditweg” • Mogelijkheidomwaardecreatie in tezettenvoornieuweherstructureringsopgaven REVOLVEREND FONDS

  16. Speelveld: Aard investering Private (markt)partijen Winst Rendement Rendabele exploitaties geen inzet van publiekkapitaal noodzakelijk Kapitaalfonds Risico-afdekking Verlies Tekort-afdekking Overheid Onrendabele exploitaties tekortafdekking Risico

  17. Speelveld: Tijdelijke investering + Private (markt)partijen Verhouding tussen risico en rendement Tijd • Exit kapitaalfonds • Maatschappelijk rendement • Meedelen in financieel rendement • Geen rendement voor (markt) partijen • voordat wij ons geld terug hebben! Kapitaalfonds Overbruggen risico en/of financiering -/-

  18. Instrumenten: wat is het wel? • Revolverende kapitaalinzet: het kapitaal komt (deels) terug • Financiering • Harde lening (rente, aflossing, achterstelling) • Achtergestelde lening (rent, aflossing, achterstelling) • Converteerbare lening (rente, aflossing, achterstelling en voorwaarden) • Participaties (risicokapitaal beschikbaar stellen met exit-strategie) - onderhandse samenwerking (publiek / publiek) - enkelvoudige participatie of Lokaal/Regionaal Herstructurerings Fonds - vof, bv/vc (publiek / privaat) • Strategische aankoop / exploitatie • Risicoafdekking • Garanties (eventueel gericht op specifieke risico’s, eventueel tegen premie) • Overige (maatwerk)vormen zoals: - optie-overeenkomst - koop-terugkoop-overeenkomst

  19. Instrumenten: Risico en rendement Strategische aankoop/ exploitatie Rendement Participatie ZEGGENSCHAP Converteerbare lening Achtergestelde lening Harde lening Risico

  20. Revolvingfund beheersmodel Stakeholders op afstand Financierings-structuur Governance-structuur Interne organisatie (checks & balances) Opdracht stakeholders Procesinrichting fasegewijs Rollen, taken en bevoegdheden Speelveld Planning en control Sturing (ex ante) Verantwoording (ex post) Instrumenten (financiering en risicoafdekking)

  21. 4. Kansen en lessen Lessen • Gezamenlijk open en transparantonderzoeksprocesloont • Duidelijkbeeld van drijfveren en beperkingloont “Eerst de business case, dan de rollen” • Inzetbedrijfseconomischeinstrumenten ten behoeve van herstructureringsopgave “Verleiden private partijenomteinvesteren” Kansen in de crisis • Afboekingwaarde door vastgoedfinancier en -eigenaar • Kapitaalfonds is voor private partijenin crisis eensterkerverleidingsmiddel • Groterbewustzijnwaardevastgoed en haaromgeving JE MOET WEL DURVEN VRAGEN!

  22. Dank vooruwaandacht Nogvragen? Contact: • Bart Verschut RA • bart.verschut@ptfinance.nl • 06 21580394

More Related