Novo Regime do Arrendamento Urbano Denúncia do contrato de arrendamento

1. Novo Regime do Arrendamento Urbano Denúncia do contrato de arrendamento • para habitação do senhorio e descendentes • para demolição e obras António Raposo Subtil

2. Formas de cessão do contrato de arrendamento A. Raposo Subtil • Cessação do Contrato: • O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei. [artigo 1079.º do CC] • As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário. [art. 1080.º do CC] • O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes. [art. 1099.º do CC]

3. Denúncia do contrato pelo ARRENDATÁRIO A. Raposo Subtil Denúncia dos contratos com prazo certo [art. 1098.º, n.º 3 e 4 do Código Civil]* pode ser efectivada: Após decorrido 1/3 do prazo inicial ou da sua renovação – nesta circunstância o arrendatário pode proceder à denúncia do contrato, com uma antecedência de: • 60 (sessenta) dias, caso o prazo do contrato seja inferior a um ano. • 120 (cento e vinte) dias, caso o prazo do contrato seja igual ou superior a um ano. A todo o tempo, após ter sido notificado da oposição à renovação por parte do senhorio nos termos do art. 1097º do CC, com uma antecedência não inferior a 30 dias sobre o termo pretendido. * O n.º 1 e 2 do art. 1098.º do CC estabelece a antecedência para o arrendatário se opor à renovação do contrato.

4. Denúncia do contrato pelo ARRENDATÁRIO A. Raposo Subtil Denúncia dos contratos de duração indeterminada [art. 1100.º do Código Civil] Só pode ocorrer nas seguintes circunstâncias: • Tiver após 6 (seis) meses de duração efectiva do contrato, independentemente de qualquer justificação, com uma antecedência de: • 60 dias, caso a duração do contrato seja inferior a um ano. • 120 dias, caso a duração seja igual ou superior a um ano. • A todo o tempo, sem qualquer justificação, com uma antecedência de 30 dias, quando o senhorio denuncie o contrato nos termos da alínea c) do art. 1101.º do CC. Na redacção anterior do art. 1100.º do CC, o arrendatário podia denunciar o contrato a todo o tempo, com uma antecedência não inferior a 120 dias. Nota:

5. Denúncia do contrato pelo SENHORIO A. Raposo Subtil O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: [Artigo 1101.º do CC] • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; • Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; • Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação. Notas: Com a Lei 32/2012, de 14 de Agosto: Passou a exigir-se que, a demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo “obriguem à desocupação do locado”; O prazo para a denúncia “não motivada” do senhorio diminuiu de 5 para 2 anos.

6. Denúncia do contrato pelo SENHORIO A. Raposo Subtil • Com o NRAU, a denúncia para habitação ou demolição/obras passou a denominar-se “denúncia justificada” (artigo 1103.º do CC). • Só os contratos de duração indeterminada podem ser denunciados com os fundamentos previstos no artigo 1101.º do CC. • A denúncia é feita mediante comunicação ao arrendatário, com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia (art.º 1103.º, n.º 1 do CC ). Denúncia pelo Senhorio: [para habitação ou demolição/obras] Na anterior redacção da Lei 6/2006 (NRAU), esta denúncia tinha de ser declarada por decisão judicial (acção de despejo). Esta “denúncia” não corresponde ao conceito técnico-jurídico dessa forma de cessação do contrato, porquanto, embora se reporte a um contrato de duração indeterminada, consubstancia uma desvinculação não discricionária, que tem de ser motivada.

7. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAÇÃO A. Raposo Subtil Pressupostos da denúncia para habitação: [Artigo 1102º. do CC] O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos: Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de 2 anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão; Não ter o senhorio, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

8. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAÇÃO A. Raposo Subtil • Comunicação ao arrendatário (art.9.º do NRAU) para constituir o título (art. 15.º, n.º 2, al. d) e n.º 3 do NRAU) • Demonstração da necessidade de habitação pelo senhorio ou pelos seus descendentes (art. 1103.º, n.º 1 do CC); • Comunicação com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação (art. 1103.º, n.º 1 do CC); • Obrigação de pagamento do montante equivalente a 1 ano de renda (art. 1102.º, n.º 1 do CC). O valor de renda anual corresponderá a 1/15 do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (art. 26.º, n.º 4, al b) do NRAU); • Obrigação de dar ao local a utilização invocada no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos (art. 1103.º, n.º 5 do CC); Os requisitos da denúncia justificada para habitação são de natureza diversa:

9. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAÇÃO A. Raposo Subtil À denúncia com o fundamento na necessidade de habitação pelo senhorio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, continua a aplicar-se a alínea a) do n.º 1 do art.107.º do RAU (cfr. art. 26.º/4, al. a)), que se transcreve: “1. O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstância: a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.” A mencionada alínea apenas deixará de se aplicar em relação aos arrendamentos para habitação após a transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor do NRAU (com a redacção da Lei 31/2012, de 14 de Agosto).

10. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAÇÃO A. Raposo Subtil Denúncia para habitação do senhorio Denúncia para habitação do descendente [Artigo 1102º, n.º1 do CC] [Artigo 1102º, n.º3 do CC] Depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda, bem como da verificação dos seguintes pressupostos: a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão; b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau. Está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) do mesmo número para os descendente . NOTA:O n.º 3 do art. 1102.º do CC visa adaptar os requisitos previstos no n.º 1 à denúncia para habitação do descendente. Apesar de não resultar expressamente da lei, cumpre esclarecer que a denúncia para habitação dos descendentes obriga igualmente ao pagamento ao arrendatário do montante equivalente a um ano de renda.

11. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIÇÃO E OBRAS A. Raposo Subtil A denúncia opera por comunicação ao arrendatário (art. 9.º do NRAU), com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. O disposto no art. 8 do DL n.º 157/2006, referente à efectivação da denúncia, assume importância neste âmbito, visto que em parte consagra o regime ora em análise. Após a recepção da confirmação da denúncia (n.º 4 do art. 1103º do CC), o arrendatário dispõe do prazo de 15 dias para proceder à desocupação do locado, excepto se ainda estiver em curso o prazo de 6 meses previsto no nº 1 do art. 1103º do CC, caso em que desocupação terá lugar até ao termo do último dos prazos; Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação O Senhorio está obrigado ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda (art. 1103.º, n.º 7 do CC)

12. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIÇÃO E OBRAS A. Raposo Subtil Fundamento da denúncia: • Se obra de remodelação ou restauro profundo e a operação urbanística estiver sujeita a controle prévio, a comunicação deve ser acompanhada: • - de declaração do município comprovativa de que foi iniciado procedimento de controlo prévio e - do termo de responsabilidade do autor do projecto legalmente habilitado declarando que a operação urbanística obriga à desocupação do locado; • A denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação acompanhada do comprovativo do deferimento em caso de operação urbanística sujeita a licenciamento, ou, de que a sua comunicação não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia; • Se operação urbanística isenta de controlo prévio, a comunicação deverá ser acompanhada: - do descritivo da operação e - da enumeração das razões que obrigam à desocupação do locado.

13. Denúncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIÇÃO E OBRAS A. Raposo Subtil • O senhorio e, em alternativa, passou a ser obrigado a proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a 1 ano de renda ou a garantir o realojamento em condições análogas à que o arrendatário detinha. • O alojamento em condições análogas está previsto no quadro constante do n.º 5 do art. 6.º do DL 157/2006 com a redacção da Lei 30/2012, de 14 de Agosto. • Em caso de falta de acordo no prazo de um mês contado da comunicação do senhorio, este deverá pagar ao inquilino no momento da entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda. Na denúncia para realização de obras: Excepção: Contratos de Arrendamento para habitação celebrados antes da vigência do RAU (1990)– nestas situações, caso o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos de idade ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, na falta de acordo entre as partes, deve ser assegurado o realojamento em condições análogas (art. 25.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com a redação da Lei n.º 30/2012, de 14 de Agosto).

14. Regime da denúncia justificada - SÍNTESE A. Raposo Subtil • A denúncia deixa de ser efectuada com recurso ao Tribunal, passando a operar por mera comunicação ao arrendatário da qual conste o respectivo fundamento; • O prazo de que o senhorio ou os seus descendentes em 1.º grau dispõem para dar ao local a utilização é reduzido de 6 para 3 meses, devendo manter a ocupação por um período mínimo de 2 anos; • Salvo motivo que lhe não seja imputável, se o senhorio não destinar o prédio a habitação no prazo de 3 meses após a denúncia e por um período mínimo de 2 anos, e/ou não proceder ao início da obra no prazo de 6 meses, fica obrigado a pagar ao arrendatário uma indemnização correspondente a 10 anos de renda. O artigo 1103.º do CC regula o processo para o exercício da denúncia justificada: • para habitação própria ou pelos descendentes em 1.º grau; • para realização de obras que obriguem à desocupação do locado), sendo, de realçar as seguintes alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012: • O n.º 10 do art. 1103.º do CC refere: “Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a 2 anos” Nota:

15. Formação dos TÍTULOS para execução via BNA A. Raposo Subtil Denúncia para demolição ou realização de obras Denúncia para habitação • Comprovativo da comunicação ao arrendatário (da qual conste o fundamento da denúncia, devendo ser acompanhada dos documentos previstos nos nrs. 2 do art. 1103.º do CC ou, sendo caso disso, de cópia da certidão a que se refere o n.º 7 do art. 8.º do DL 157/2006 ); • Contrato de arrendamento; • Comprovativo da comunicação ao arrendatário (da qual conste o fundamento da denúncia – necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau); • Contrato de arrendamento. Artigo 15.º, n.º 2, al. d) e n.º 3 do NRAU