Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, co będzie dalej i dlaczego:

1. Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce,co będzie dalej i dlaczego: Dziennikarz dowiaduje się ostatni?!

2. Fikcja Zapewne wielu z Państwa oglądało już rozmaite portale poświęcone nieruchomościom. Z pewnością zwrócili Państwo uwagę na eksponowaną ilość ofert zamieszczonych na takim portalu. Ale czy kiedykolwiek zastanowiło Państwa, że jakiś portal chwali się posiadaniem ponad 180.000 ofert sprzedaży mieszkań, działek i domów w Warszawie i okolicach?Czyżby co trzecie mieszkanie było na sprzedaż?

3. A oto fakty: • a) Od połowy lat dziewięćdziesiątych liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzanych w całej Polsce oscyluje około 1 miliona, z czego akty dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią od 57 do 63 procent tej liczby. W rekordowym 1998 roku sporządzono 670 tysięcy takich aktów, a np. w 2002 niecałe 530 tysięcy. • b) rok rocznie jedynie 35-40 % wyżej wymienionych aktów odnosi się do transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości rolnych, działek budowlanych, budynków niemieszkalnych, mieszkań i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym. • c) Reszta, czyli 60-65% aktów dokumentuje, darowizny, działy spadków, umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego, zbycie nieruchomości za emeryturę rolniczą, itp. • d) Udział nieruchomości rolnych w wolnorynkowym obrocie od lat kształtuje się na poziomie 24-26 %). • Co roku na rynku wtórnym w Polsce właściciela zmienia mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkaniowa (2% ogółu).

4. Czy jest miejsce w którym poznamy unikalne oferty i uzyskamy wiarygodną informację o: • Cenach transakcyjnych? • Różnicy pomiędzy ceną transakcyjną, a ceną ofertową? • Czasie sprzedaży nieruchomości?

5. Dziennikarz dowiaduje się ostatni –możemy to zmienić!

6. Analiza perspektyw warszawskiego rynku mieszkaniowego - segment mieszkań w domach wielorodzinnych (fragmenty) • Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a popytem. • Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań należy cały czas pamiętać, że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. • Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również czynnikami politycznymi i administracyjnymi. • Zmiany podaży z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku pierwotnym następują powoli. • Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z powolnością zmian podaży prowadzi do okresowych nadwyżek, bądź niedoborów mieszkań, co oczywiście ma bezpośredni wpływ na cenę. • Alternatywą do rynku mieszkań w domach wielorodzinnych, jest rynek domów jednorodzinnych położonych tak w mieście, jak i na przedmieściach.

7. Popyt to: potrzeba posiadania poparta posiadaniem pieniędzy.

8. Warszawa – opłacalność finansowa wynajmu mieszkaniawyrażona w latach zwrotu zainwestowanego kapitału.Czy to się opłaca?

9. Konkurencja:Fundusz Inwestycyjny – niekłopotliwa inwestycja

10. Warszawa – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

11. Warszawa – stabilizacja, czy przełom?

12. Warszawa – stosunek sił popytu i podaży

13. Kraków – ceny transakcyjne

14. Kraków – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

15. Poznań – ceny transakcyjne

16. Poznań – rynek bez „nadmiernego” zróżnicowania cen

17. Poznań –w górę, bez szaleństw?

18. Gdańsk – ceny transakcyjne

19. Gdańsk – spowolnienie tempa wzrostu cen.Czy nastąpi odwrócenie trendu?

20. Gdynia – ceny transakcyjne wyższe od ofertowych

21. Sopot – perła trójmiejskich nieruchomości

22. Rynek śląski Śląski rynek jest najlepszym przykładem na potwierdzenie jak bardzo lokalny jest rynek nieruchomości. Województwo śląskie – to kilkadziesiąt miast, bezpośrednio ze sobą sąsiadujących, w tym 12 miast pow.100.000 mieszkańców. Każde z tych miast – to odrębny lokalny rynek nieruchomości z własnymi cenami i inną specyfiką.

23. 2000-2005 – załamanie Okres 2000-2005 – to na śląskim rynku mieszkaniowym okres głębokiego załamania i prawie całkowitego wstrzymania sprzedaży. Przeciętne ceny mieszkań osiągnęły dno: od 500,-zł/mkw w Raciborzu do 1200,-zł/mkw w Katowicach i Gliwicach Przy tak niskim poziomie cen, deweloperom nie opłacało się więc budować nowych mieszkań. Na tym terenie działało tylko dwóch deweloperów - Katowicach i Bielsku Białej. Poza nimi i kilkoma inwestycjami lokalnych TBS-ów nie budowało się żadnych mieszkań.

24. 2006 – gwałtowny wzrost Po zwiększeniu podaży tanich kredytów od 2005 zaczęły powoli, a w 2006r. gwałtownie wzrastać ceny mieszkań, które pod koniec 2006 roku osiągnęły przeciętne ceny w różnych miejscowościach na poziomie: do w Katowicach, Gliwicach 3000,-zł od w Bytomiu1000,-zł/mkw

25. 2006 – gwałtowny wzrost Wysokie ceny 1mkw mieszkania obserwuje się tylko w kilku najlepiej rozwijających się miastach śląskich: Gliwicach, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach, Rybniku. W wielu miastach można jeszcze kupić mieszkania w cenie ok. 1000,-zł/mkw – kilka przykładów cen: Najniższe zł/m2: Najwyższe zł/m2: Bytom-960– 3 pok. Pszów-1.035– 1 pok. Rybnik-1.066– 3 pok. Jastrzębie Zdrój -1.170– 4 pok. Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok. Katowice- 4.200 – 4 pok. Gliwice- 3.500 – 3pok. Tychy- 3.700 – 2pok.

26. 2006 – gwałtowny wzrost Wobec faktu, że na Śląsku w poprzednich latach nic się nie budowało, popyt znacznie przewyższył podaż i stąd takie wysokie – wzrosty. Najniższe zł/m2: Najwyższe zł/m2: Bytom-960– 3 pok. Pszów-1.035– 1 pok. Rybnik-1.066– 3 pok. Jastrzębie Zdrój -1.170– 4 pok. Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok. Katowice- 4.200 – 4 pok. Gliwice- 3.500 – 3pok. Tychy- 3.700 – 2pok.

27. 2007 – stan aktualny Stan aktualny jest taki, że brak mieszkań na rynku. Pojawili się deweloperzy chcący inwestować, ale zanim oddadzą coś do użytku upłynie rok - dwa lata. Sytuacja ta spowodowała również duże zainteresowanie gruntami pod inwestycje deweloperskie, ale tu pojawia się bariera braku planów przestrzennego zagospodarowania. Aktualny stan obrazuje następny wykres

28. Wrocław – ceny transakcyjne

29. Porównanie trzech miastIle m2 mieszkania kupimy dziś za średnie lokalne wynagrodzenie

30. Porównanie czterech miastWarszawa, Poznań, Kraków, Sopot

31. Dostępność finansowania zakupów

32. PODAŻ • Cechą podaży nowych mieszkań jest jej swoista duża „bezwładność” w reagowaniu na dynamiczne zmiany popytu. Wynika to z samej długości cyklu inwestycyjnego, w którym upływa kilka lat od chwili podjęcia przez dewelopera decyzji o rozpoczęciu inwestycji, poprzez wyszukanie i zakup odpowiedniego gruntu, uzyskanie stosownych pozwoleń do zakończenia budowy i sprzedaży mieszkań. Warto też przypomnieć, że w końcówce lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku warszawscy deweloperzy (podobnie jak obecnie) byli w komfortowej sytuacji w której mieszkania sprzedawały się niemal na etapie „dziury w ziemi”.

33. W ostatnim okresie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań w domach wielorodzinnych oferowanych tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym. • Podstawową przyczyną wzrostu cen jest to, że gwałtownemu zwiększeniu popytu nie była w stanie równie szybko odpowiedzieć zwiększona podaż. Ta krótkoterminowa „bezwładność” podaży jest zjawiskiem typowym dla rynku nieruchomości. W dłuższym okresie należy spodziewać się zwiększenia podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów. • Wiele mieszkań kupionych zostało z myślą o uzyskaniu zysku z ich późniejszej odsprzedaży. Gdy spadnie tempo wzrostu cen, mieszkania te w dużej części trafią na rynek wtórny. Już w tej chwili obserwuje się wzrost podaży ofert cesji umów z deweloperami na mieszkania z terminem wybudowania w 2007 i 2008. • Bariery administracyjne (brak planów zagospodarowania przestrzennego miasta) mają charakter przemijający, ponieważ władze miasta zdają sobie sprawę z tego, że należy „odblokować” tereny budowlane • Wysoka zyskowność działalności deweloperskiej sprzyja wchodzeniu nowych deweloperów na warszawski rynek. • Stopy zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem są obecnie bardzo wysokie, a zyski z inwestycji w proste instrumenty finansowe mogą być wyższe od zysków z najmu. • Restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów zniechęca do wynajmowania mieszkań. • Łatwa dostępność i wysoki stopień kredytowania zachęcają i ułatwiają nabywania nieruchomości. • KNB wprowadził ograniczenia utrudniające zaciąganie kredytów w walutach. Jednocześnie rosną stopy procentowe w UE i w Szwajcarii, co powoduje, że kredyty walutowe drożeją.

34. Wzrost zarobków, ich wysoki poziom i niskie na tle kraju bezrobocie zachęcają do przeprowadzania się do Warszawy i kupowania tu mieszkań. • Wraz ze wzrostem zamożności i łatwiejszym dostępem do kredytów rośnie liczba osób, które zamiast kupić duży apartament wolą zamieszkać w domu jednorodzinnym. • Ogólny rozwój gospodarczy i nowe technologie sprawiają, że życie na przedmieściach jest coraz łatwiejsze. • Im więcej bloków budowanych w nowych technologiach i z większymi, lepiej zaprojektowanymi mieszkaniami, tym mniejszym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania „substandardowe”. • Mieszkania te mogą być coraz częściej oferowane do sprzedaży, przy czym popyt na nie może stopniowo zanikać. • Badania demograficzne wskazują, że powinniśmy liczyć się ze zmniejszeniem i jednoczesnym starzeniem się ludności Polski, co może doprowadzić do zmniejszenia popytu. • Jednocześnie wydaje się, że przemiany kulturowe i czynniki ekonomiczne powodują obecnie zanik rodzin wielopokoleniowych, zmniejszanie się ilości osób w przeciętnym gospodarstwie domowym, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia się popytu. • Wydaje się, że rynek osiągnął stosunkowo wysoki na dziś pułap cen, a na dalszy rozwój sytuacji na rynku wpływ będą miały zarówno czynniki makroekonomiczne, czynniki polityczne, jak i decyzje administracyjne podejmowane przez władze Warszawy. Taka wielorakość czynników utrudnia prognozowanie.

35. Na rynku nie istnieją dwie identyczne nieruchomości. Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania należy odnieść wymienione powyżej ogólne czynniki oddziaływujące na rynek do tej konkretnej nieruchomości. W szczególności należy zastanowić się nad jakością i perspektywami danej lokalizacji, nad technologią, stanem technicznym i wiekiem budynku, nad ogólnymi parametrami mieszkania, oraz – co najważniejsze – nad samym celem inwestycji. • Dopiero tak głęboko przeanalizowana inwestycja może przynieść spodziewane profity. • Bezrefleksyjne naśladowanie działań innych ludzi nie zawsze przynosi dobre skutki!

36. Prezentację tę zawdzięczacie Państwo systemom wymiany ofert przyjętych na wyłączność

37. Wyłącznie jawna reklama ofert wyłącznych chroni konsumentów przed: • Zbyt drogim kupnem • Zbyt tanią sprzedażą