Università degli Studi di Pisa

1. Valerio Cutini a.a. 2013 / 2014 Università degli Studi di Pisa • insegnamento di • Tecnica Urbanistica • Corso di laurea triennale in Ing. Edile • Ingegneria del Territorio • Corso di laurea magistrale • in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Lezione n° 4. Il principio di accessibilità

2. Il principio di accessibilità (o della competizione spaziale) valerio cutini a.a. 2013-2014 Il principio di accessibilità è posto alla base della organizzazione interna dello spazio urbano I metodi e i modelli che vi afferiscono mirano a rispondere alla questione della localizzazione delle attività in un centro abitato Dove nella città?

3. Spazio urbano e accessibilità valerio cutini a.a. 2013-2014 L’organizzazione dello spazio urbano è determinata dalla competizione fra le diverse attività economiche per assicurarsi al suo interno la localizzazione più vantaggiosa Una localizzazione “più vantaggiosa” significa la collocazione in una parte del territorio avente più elevata accessibilità Cosa si intende per accessibilità?

4. Della accessibilità valerio cutini a.a. 2013-2014 L’accessibilità, in senso del tutto generale, è definibile come il superamento della barriera imposta dallo spazio al movimento di cose e persone, ovvero il superamento della frizione spaziale In concreto, l’accessibilità è, per esempio: per una attività, è la presenza di un bacino di mercato raggiungibile senza elevati oneri per una attività, la pronta ed economica disponibilità di fattori produttivi per un’azienda, la disponibilità di informazioni strategiche in tempi rapidi rispetto alle attività concorrenti per una persona, è la possibilità di visitare musei, portare i bambini a scuola, fare acquisti, frequentare cinema, ricrearsi nel verde senza sobbarcarsi tempi e costi di spostamento

5. Della accessibilità valerio cutini a.a. 2013-2014 L’accessibilità è quindi una risorsa pregiata, la cui ricerca governa le scelte localizzative, sia a livello macro- che micro-territoriale A scala macroterritoriale Storicamente, le città si sono insediate in luoghi che garantivano i massimi vantaggi localizzativi: la foce di un fiume, la vicinanza a miniere, la prossimità a nodi di trasporto, a bacini di mercato, etc. A scala microterritoriale Le attività si dispongono in ambito urbano in modo da beneficiare dei vantaggi della accessibilità: l’organizzazione interna della città ne risulta determinata

6. Della accessibilità valerio cutini a.a. 2013-2014 Per disporre in misura massima della accessibilità, risorsa limitata, sulla scena urbana si accende fra le attività una competizione, che si traduce in una elevata domanda di aree centrali In tale competizione, emerge come arbitro l’elemento ordinatore delle attività sul suolo urbano : la rendita fondiaria La rendita urbana alloca le diverse porzioni dello spazio urbano alle attività che più sono in grado di pagare per la loro disponibilità

7. La teoria della localizzazione. Gli inizi: Von Thünen valerio cutini a.a. 2013-2014 Nel 1836 Johan Von Thünen studiò l‘ottimale localizzazione delle attività agricole, assumendo le seguenti ipotesi un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle infrastrutture di trasporto la presenza di un unico centro, sede del mercato dei prodotti la disponibilità diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportati una funzione di produzione specifica per ogni prodotto il prezzo definito esogenamente, su un mercato più ampio il costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza

8. Il modello di Von Thünen: le notazioni valerio cutini a.a. 2013-2014 Vengono assunte le seguenti notazioni: p - prezzo di vendita unitario del prodotto c - costo unitario di produzione del prodotto x - quantità di prodotto ottenibile per unità di superficie del terreno d - distanza dal centro τ - costo di trasporto unitario r - rendita per unità di superficie La rendita è l’importo corrisposto al proprietario del terreno al netto dei costi di produzione e del normale profitto r (d) = (p - c - τd) x

9. Il modello di Von Thünen valerio cutini a.a. 2013-2014 Ad ogni attività corrisponde una specifica funzione di produzione r (d) = (p - c - τd) x r Si ipotizzi la presenza di più usi agricoli alternativi, ciascuno fornito di una propria funzione di produzione A rA rB B rc C Ogni porzione di terreno verrà allocata alla produzione che consentirà l’offerta di rendita più vantaggiosa d A B Le produzioni si disporranno secondo cerchi concentrici attorno alla sede del mercato C

10. Il modello di Von Thünen: conclusioni valerio cutini a.a. 2013-2014 r (d) = (p - c - τd) x Nella competizione per il terreno più accessibile, ogni porzione è attribuita alla produzione in grado di offrire la rendita più elevata r A rA B rB Le produzioni si disporranno secondo cerchi concentrici attorno al mercato rc C d Produzioni la cui funzione è una retta più bassa di altre verranno escluse dalla allocazione delle porzioni di terreno I terreni esterni alla circonferenza più ampia saranno esclusi dalla coltivazione: qui i costi di produzione superano infatti il ricavo La rendita fondiaria complessiva è data dall’inviluppo delle curve di rendita

11. Il modello di Von Thünen: conclusioni valerio cutini a.a. 2013-2014 r Fin qui si è parlato di curve di offerta di rendita. E la domanda di rendita? A B Anch’essa è pari all’inviluppo delle curve di offerta di rendita C d Il proprietario del terreno, infatti, cederà ogni sua porzione alla attività che sarà in grado di pagare per la sua disponibilità la rendita più elevata Tale rendita massima, che quindi risulta dalla capacità di spesa del mercato, sarà l’importo che egli chiederà per la cessione dell’uso del suolo

12. L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane: le ipotesi valerio cutini a.a. 2013-2014 Vengono assunte le seguenti ipotesi: Una città localizzata su un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle infrastrutture di trasporto, perfettamente percorribile in senso radiocentrico La presenza di un unico centro, assunto come la localizzazione più appetibile per tutte le attività La disponibilità diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportati Il prezzo dei beni prodotti definito esogenamente Il costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza

13. L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane: le notazioni valerio cutini a.a. 2013-2014 Vengono assunte le seguenti notazioni: p - prezzo di vendita unitario del prodotto c - costo unitario di produzione del prodotto x - quantità di prodotto ottenibile per unità di superficie del suolo d - distanza dal centro r - rendita per unità di superficie z - margine di profitto medio L’offerta di rendita, cioè la rendita che ogni attività sarà in condizioni di offrire per la disponibilità di una unità di suolo, sarà: r (d) = [p - z - c(d)] x(d)

14. L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 r r (d) = [p - z - c(d)] x(d) Se solo una delle due variabili c ed x dipende dalla distanza d, allora la curva di rendita è lineare. La retta è inclinata negativamente (1) (2) (1) d Se sia c che x dipendono da d, la curva assume una forma convessa, con pendenza decrescente con l’allontanarsi dal centro (2)

15. L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 r r (d) = [p - z - c(d)] x(d) z1 Si ipotizzi una curva di rendita di tipo lineare (solo una delle variabili c ed x dipende da d) z2 z1<z2<z3 <z4 z3 z4 Si ipotizzi la variabilità del profitto z: do d per ogni attività si ottiene una famiglia di curve di offerta di rendita, lineari e fra loro parallele, ciascuna delle quali caratterizzata da un diverso valore del margine di profitto z A parità di distanza d (e quindi di c ed x) una attività può offrire una rendita più elevata trattenendo un profitto più basso

16. L’estensione del modello di Von Thünen alle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 r r (d) = [p - z - c(d)] x(d) z1 La localizzazione ottimale dell’impresa può essere stabilita confrontando la famiglia di curve di offerta di rendita con la curva della effettiva domanda di rendita fondiaria espressa dal mercato locale z2 z1<z2<z3 <z4 z3 z4 dott zmax d La localizzazione ottimale della attività sarà in corrispondenza del punto di tangenza della curva di domanda di rendita con la più bassa curva di offerta di rendita Analogamente, una impresa potrà rinunciare a una parte del proprio margine di profitto per ottenere la disponibilità di suolo in una collocazione più centrale

17. Rendita fondiaria e centralità valerio cutini a.a. 2013-2014 Attività di tipo diverso esprimono famiglie di curve di offerta di rendita con diversa inclinazione r (d) = [p - z - c(d)] x(d) r L’inclinazione esprime l’apprezzamento che l’attività manifesta nei confronti della vicinanza al centro (accessibilità) d Attività per le quali la centralità offre vantaggi più elevati presentano curve più inclinate Attività che hanno modesti benefici dalla vicinanza al centro hanno curve vicine all’orizzontale Sulla base della inclinazione delle curve di offerta di rendita è quindi possibile costruire una sorta di tassonomia delle attività urbane nei riguardi del rispettivo livello di centralità

18. Rendita fondiaria e centralità. Una classificazione delle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 r (d) = [p - z - c(d)] x(d) r’ (d) = [p - z - c(d)] x’(d) - c’(d) x(d)] attività orientate su un mercato urbano centrale o le attività che usano strutture o fattori di produzione centrali c’(d) > 0 x’(d) = 0 rientrano fra queste gli spedizionieri che utilizzano il trasporto ferroviario, gli avvocati e gli agenti di borsa e di cambio per queste attività per le quali la distanza non influisce sui costi, ma la domanda si riduce rapidamente al crescere della distanza dal centro c’(d) = 0 │x’(d)│>> 0 attività ad alto contenuto di interazione, orientate alla densità della domanda: attività commerciali, grandi magazzini

19. Rendita fondiaria e centralità. Una classificazione delle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 r (d) = [p - z - c(d)] x(d) r’ (d) = [p - z - c(d)] x’(d) - c’(d) x(d)] attività monopolistiche o oligopolistiche, che possono garantire elevati extraprofitti per la natura non perfettamente concorrenziale del mercato c’(d) = 0 x’(d) < 0 [p - z - c(d)] >> 0 rientrano fra queste attività le attività politiche e amministrative, le attività bancarie e assicurative, il terziario professionale attività che utilizzano in modo particolarmente efficiente ed intensivo il fattore spazio a parità di valore del bene prodotto c’(d) > 0 x’(d) < 0 x >> 0 rientrano fra queste le attività di ufficio, le attività legate all’informatica, le agenzie di viaggio, i negozi di generi di lusso

20. Rendita fondiaria e centralità. Una classificazione delle attività urbane valerio cutini a.a. 2013-2014 Date le attività e le relative funzioni di produzione ri(d), è possibile ricavare il valore dell’offerta di rendita complessiva ri (d) = [pi - zi - ci (d)] xi (d) r d R (d)= ∫0-2π∫0-dmaxθ[p - z - c(d)] x(d) dd dθ

21. La localizzazione urbana delle attività residenziali valerio cutini a.a. 2013-2014 La domanda di abitazioni poste in prossimità del centro (assunto come la localizzazione più appetibile) determina anche per l’uso residenziale il consueto andamento della curva di offerta di rendita r d Nel caso dell’uso residenziale, ogni household possiede però un grado di libertà in più, dato dalla flessibilità delle dimensioni dell’alloggio r (A) (A) A parità di reddito (1) o (2), una famiglia può scegliere un alloggio centrale di minori dimensioni (A) o periferico di dimensioni più grandi (B) (B) (B) (2) (1) d

22. La localizzazione urbana delle attività residenziali valerio cutini a.a. 2013-2014 Alcune categorie di persone (tipicamente i singles, gli artisti, i giovani…) preferiranno a parità di reddito speso per l’abitazione residenze centrali (A), sacrificando le dimensioni dell’alloggio alla prossimità ai luoghi di relazione e di svago Altre categorie (tipicamente le famiglie) preferiranno invece localizzazioni marginali (B), pagando con una minore accessibilità la disponibilità di spazio e una minore densità insediativa r (A) (A) (B) (B) (2) (1) d

23. La localizzazione urbana delle attività residenziali valerio cutini a.a. 2013-2014 Esistono anche tipiche differenziazioni sulla base della collocazione geografica: mentre in Europa è ancora forte la domanda di aree centrali anche per la destinazione abitativa (A), nel Nord-America è tradizionalmente diffusa l’aspirazione alla residenza suburbana (B) gentrification= gentry (pop.ricca) + centrification In epoca relativamente recente (a partire dagli anni ‘80) anche nelle grandi città nord-americane è cresciuta la domanda di alloggi in posizione centrale, e la conseguente riqualificazione di aree centrali degradate per la residenza di classi agiate r (A) (A) (B) (B) (2) (1) d