Smart Building: Quali opportunità per il Facility Manager?

1. Royal Garden Hotel di Assago 26 Giugno 2014 Smart Building: Quali opportunità per il Facility Manager? Il facility management crea valore L’innovazione aumenta il valore di un immobile?

2. CHI E’ GO MANAGEMENT ? E’ una start-up Italiana creata per la gestione in outsourcing delle attività no core aziendali Dal Facility Management Al Facility Operativo

3. Di cosa si occupa GO? Gestione impianti Antincendio Manutenzioni integrate PropertyManagement Risparmio Energetico Servizi di pulizia Pronto intervento H24 Reception e Portierato Manutenzioni Edili videosorveglianza Prevenzione e sicurezza Servizi Integrati Manutenzione Ordinaria Impianti di sollevamento Logistica Manutenzione del verde

4. COME GENERARE VALORE ATTRAVERSO UNA CORRETTA STRATEGIA AZIENDALE DI FACILITY MANAGEMENT?

5. METTENDO IN ATTO UNA CORRETTA RIORGANIZZAZIONE DEI SERVIZI DI MANUTENZIONE E GOVERNO ATTUANDO UNA GESTIONE INTEGRATA DEI SERVIZI AGLI IMMOBILI ED ATTRAVERSO L’ INNOVAZIONE E L’EFFICENZA

6. Gestione integrata dei servizi agli immobili: il Facility Management secondo GO Il servizio di Facility Management, ha per oggetto la fornitura di servizi agli immobili, ed ha come principale obiettivo quello di soddisfare in modo completo e personalizzato le diverse esigenze del Cliente nella logica della gestione integrata dei servizi Il Committente seleziona e stipula un contratto con un unico fornitore che è responsabile delle attività di governo e di quelle operative Servizio 1 Azienda Committente Fornitore unico Servizio 2 Servizio n....

7. Perchè scegliere il modello Facility Management? VANTAGGI ORGANIZZATIVI L'introduzione della gestione integrata consente di coordinare e programmare ogni servizio ed avere costantemente sotto controllo i costi FACILITY MANAGEMENT STATO ATTUALE La gestione per chiamata è sostituita da un approccio per manutenzione preventiva ed annulla i disservizi Dalla gestione riparativa... ...alla gestione programmata Programm. interventi Manutenzione preventiva Guasto Chiamata Intervento Le unità amministrative non gestiscono più le procedure di fornitura esterna ma si riqualificano nelle funzioni di controllo e di strategia ...al controllo e alla strategia Dalla gestione della fornitura... Ufficio Responsabile - Gara - Gestione ctr - ..... Ufficio Responsabile Supervisione

8. FACILITY MANAGEMENT: la risposta è un unico interlocutore Nel mercato la domanda di servizi agli immobili si è orientata verso la richiesta di un interlocutore unico per il coordinamento, la pianificazione degli interventi e la gestione di tutti i servizi. SERVIZI AGLI IMMOBILI Gestione e manutenzione Impianti Manutenzione edile ed elettrica Servizi di Pulizie Gestione Rifiuti Gestione del Verde e servizio neve Servizi di gestione tecnica del patrimonio immobiliare Disinfestazione e derattizzazione

9. SERVIZI ALLE PERSONE Presidio diurno e notturno Servizi di Pulizie ed igiene ambientale Facchinaggio Reception e portierato Gestione posta e fattorinaggio Gestione documentale Gestione in outsourcing dei servizi no-core Logistica e movimentazione Il Facility Mangement è caratterizzato dalla presenza di una serie di servizi di governo, che ne formano il cuore caratterizzante, destinati a governare i propri servizi di gestione del patrimonio immobiliare

10. I servizi di Facility Mangement comprendono i servizi manutentivi, sono compresi i servizi di consulenza gestionale. SERVIZI DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA • Impianto Elettrico; • Impianto di Raffrescamento; • Impianto di Riscaldamento; • Impianti idrico-Sanitari; • Impianti Elevatori; • Impianti Antincendio; • Impianti di Sicurezza e controllo accessi; • Reti I.T. SERVIZI DI CONSULENZA GESTIONALE PULIZIA ED IGIENE AMBIENTALE ALTRI SERVIZI MANUTENZIONE PROGRAMMATA SERVIZI DI PULIZIA ED IGIENE AMBIENTALE • Pulizia; • Disinfestazione e derattizzazione; • Raccolta e smaltimento rifiuti; • Giardinaggio. SERVIZI DI CONSULENZA GESTIONALE • Gestione del sistema di governo dei servizi; • Costituzione e gestione anagrafica tecnica; • Gestione del Call Center dedicato; • Preventivazione attività e gestione ordine di intervento; • Gestione e coordinamento dei servizi. ALTRI SERVIZI • Reception, portierato e presidio • Fattorinaggio • Facchinaggio • Gestione documentale

11. Nel servizio di Facility Management sono state adottate soluzioni volte al superamento delle criticità emerse nei servizi di Global Service, con le seguenti ridefinizioni: GLOBAL SERVICE FACILITY MANAGEMENT GLOBAL SERVICE Nel contratto Global Service non erano espressamente previste le specifiche tecniche per l'attività di presidio fisso, nonché le indicazioni precise sulla determinazione del corrispettivo, determinando spesso un'eccessiva onerosità del servizio. Non era stato definito un corretto processo operativo per gli interventi extra-canone e sull'uso dei relativi listini. Il Capitolato di Facility Management stabilisce le regole per formalizzare tra le parti le modalità e condizioni di esecuzione delle attività delpresidio fisso e le modalità di calcolo del corrispettivo (€/ore/uomo) E' stato definito un processo operativo per gli interventi extra canone con vincolo nell'utilizzo dell'Ordine di Intervento e di copertura finanziaria con importo “a consumo”, nonché una chiara regolamentazione nell'utilizzo dei listini. Listini ed Extra canone Nel contratto Global Service sono emerse alcune criticità: - necessità di semplificare e snellire il processo di gestione ed ultilizzo dello stesso sia da parte del cliente che del fornitore. - Sistema informativo gestito direttamente dal Fornitore con accesso limitato per il Cliente Nel contratto di Facility Mangement si è provveduto alla: - Informatizzazione dei processi ed alla riduzione dei documenti cartacei grazie all'utilizzo del sistema informativo che è aggiornato dal fornitore ed è costantemente accessibile anche dal cliente. - Razionalizzazione del capitolato tecnico per consentire una migliore comprensione e renderlo uno strumento di lavoro più snello e completo. Gestione del contratto Nella fase di gestione del contratto di Global Service, veniva evidenziata la necessità di disporre di un più efficace modello di controllo del livello qualitativo e delle modalità di erogazione dei servizi - Il sistema informatico diventa per il Cliente uno strumento per la costante verifica delle attività svolte; - Viene introdotto l'utilizzo di metodi statistici per rilevare oggettivamente il livello del servizio erogato. Procedure di controllo

12. Le attività comprese nel canone di un contratto di FACILITY MANAGEMENT I servizi previsti all'interno del contratto di Facility Mangement è remunerato “a canone” e comprende le attività di manutenzione e pulizia brevemente descritte di seguito: CATEGORIA SERVIZI TIPOLOGIA SERVIZI ATTIVITA' COMPRESE NEL CANONE SERVIZI DI MANUTENZIONE CONDUZIONE Consiste nel sovrintendere al normale funzionamento degli impianti tecnologici provvedendo a tutte le regolazioni necessarie al fine di garantire il servizio MANUTENZIONE PREVENTIVA E PROGRAMMATA Manutenzione eseguita ad intervalli predeterminati o in accordo a criteri prescrittivi, per ridurre la probabilità di guasto o la degradazione di un'entità. MANUTENZIONE A GUASTO (sotto franchigia) Manutenzione eseguita a seguito di un'avaria entro una franchigia determinata, volta a riportare un'entità nel lo stato in cui essa possa eseguire la funziona richiesta. SERVIZI DI PULIZIA PULIZIA GIORNALIERA Pulizia degli ambienti da effettuarsi una o più volte al giorno in relazione al tipo di operazioni e di Ambienti, secondo le indicazioni riportate nel Capitolato tecnico Pulizia degli ambienti da effettuarsi con cadenza settimanale, quindicinale, mensile, ecc.... in relazione al tipo di operazioni e di Ambienti, secondo le indicazioni riportate nel Capitolato tecnico PULIZIA PERIODICA

13. L’ INNOVAZIONE NEL FACILITY MANAGEMENT COMPORTA EFFICIENZA E SEMPLICITA’ USCIRE DALLA CRISI GRAZIE ALL’INNOVAZIONE * * Citazione Dott. Giorgio Squinzi, Presidente Confindustria, 2014

14. Semplificazione delle procedure Controllo e Governo in tempo reale Ottimizzazione delle prestazioni Innovazione nel Facility Management Abbattimento dei costi indiretti Efficienza degli impianti e risparmio energetico Qualità del servizio Programmazione nel tempo Rispetto dei budget

15. Efficienza degli impianti e risparmio energetico L'efficienza energetica esprime il rapporto tra quanto ottenuto in termini di prodotti e servizi e l'energia impiegata allo scopo. Minore è l'energia impiegata, maggiore è l'efficienza del processo che porta a un determinato servizio/prodotto. Cos’ è l’efficienza energetica? Una miglior efficienza energetica, e il conseguente risparmio energetico, possono essere conseguiti sia mediante tecnologie, componenti e sistemi più o meno complessi, sia mediante il comportamento maggiormente consapevole e responsabile degli utenti finali

16. EFFICIENTAMENTO ENERGETICO? SI’ GRAZIE Anthony Malkin, presidente della MalkinHoldings, ha dichiarato: «Quando rilevammo lo stabile nel 2006 l’Empire necessitava di essere sistemato perché era distrutto. Il fatto che lo stiamo facendo diventare “più verde” non è perché è la cosa giusta da fare di questi tempi, ma perché è un affare per tutti. Se, infatti, non riduciamo il consumo di energia, perderemo soldi e diventeremo così meno competitivi di Cina, India, Brasile e di altri paesi in via di sviluppo». Alla fine del 2010 il grattacielo, per molti anni simbolo di New York ha iniziato un programma di riqualificazione che lo ha portato nel 2013 ad una riduzione del consumo di energia pari al 40%! Il risparmio complessivo nei costi si attesterà a 4,4 milioni di dollari all'anno, con una riduzione del 38% dei consumi energetici che taglierà le emissioni di gas serra di 105.000 tonnellate nei prossimi quindici anni. Informazioni tratte da: www.esbtour.com/it

17. Principali interventi nel piano di riqualificazione energetica effettuati sull’ EMPIRE STATE BUILDING

18. Fase 1: Trasformare l'Empire State Building Apportare modifiche integrate che coinvolgono vari elementi dell'edificio. Pianificando e intraprendendo le giuste iniziative nel giusto ordine, con l'obiettivo di ottenere aggiornamenti singoli che interagiscono tra loro, creiamo un risultato complessivo molto più grande. LE FASI GIUSTE NELL’ORDINE GIUSTO Risolvere i problemi di inefficienza delle finestre e delle pareti, che lasciano defluire caldo e freddo verso l'esterno dell'edificio Migliorare significativamente l'efficienza esterna dell'edificio rinnovando le finestre sul posto e dotandole di isolante Ammodernamento dei sistemi di riscaldamento e condizionamento Come risultato dei miglioramenti apportati alle finestre e alle pareti, le richieste complessive dell'edificio in termini di riscaldamento e condizionamento si sono drasticamente ridotte: riqualificare i gruppi refrigeratori esistenti invece di sostituirli, ha portato un risparmio di oltre 17 milioni di dollari

19. RINNOVAMENTO DELLE FINESTRE LE FINESTRE Sono state disassemblate e pulite attraverso un processo a 3 fasi, per garantire che non resti polvere e sporco nell'intercapedine del doppio vetro. L'intercapedine tra i due pannelli di vetro è stata riempita con una miscela di gas isolanti: l'esatto rapporto tra kripton e argon varia in base alla posizione delle finestre nell'edificio e al loro grado di esposizione al sole. Una volta rinnovate, le finestre diventano fino a 4 volte più efficienti, con prestazioni quasi equivalenti a quelli delle finestre a triplo vetro e un prezzo inferiore (aumento da 2 a 8 del fattore r), senza dimenticare che dureranno 25 anni in più. Tra i pannelli di vetro delle finestre è stato inserito un distanziatore ed installato uno strato di pellicola termoriflettente.

20. BARRIERE DI ISOLAMENTO RADIANTI Sotto ogni finestra c'era un termosifone, quindi 6.514 termosifoni. Come succede in quasi tutti gli edifici con riscaldamento/condizionamento perimetrale, non vi era isolamento tra i termosifoni e le pareti alle loro spalle. Pertanto, il calore riscaldava l'esterno dell'edificio. E’ stata installata un barriera isolante (dal costo irrisorio) che riflette all'interno dell'edificio il 24% di calore in più. Analogamente, in estate l'aria fresca non passa attraverso le mura in pietra esterne, limitando l'utilizzo dei condizionatori. Inoltre, ciascun termosifone è collegato a un sistema di controllo digitale per garantire che il consumo di vapore si limiti al necessario: in questo modo possiamo monitorare le prestazioni e la funzionalità di ogni elemento dell'impianto.

21. Fase 2: Un edificio più intelligente, un edificio più efficiente Migliorando l'efficienza dell'esterno dell'edificio (Fase 1) si sono ridotte le esigenze in fatto di impianti di riscaldamento, ventilazione e aria condizionata. La seconda fase prevedeva l’analisi dell'interno dell'Empire State Building per individuare altre opportunità di maggiore efficienza. Un enorme sistema circolatorio di tubi, valvole, condotti e cavi lavora dietro le quinte per fornire calore, luce, aria e aria condizionata agli inquilini e ai visitatori. In molti edifici, questi sistemi hanno un difetto: possono essere solo accesi o spenti, senza stadi di regolazione intermedi. Questo significa sprecare energia e creare punti in cui il caldo e il freddo sono più intensi. Impianto dei gruppi refrigeratori La riqualificazione dei gruppi refrigeratori ha comportato l'installazione di nuovi convertitori a velocità variabile e di controlli migliorati (i nostri "pedali del gas" e "tachimetri"): in questo modo è possibile controllare costantemente i gruppi refrigeratori, garantendo che non producano più di quanto necessario all'edificio. Il risultato è una riduzione del 5% nel consumo energetico complessivo dell'Empire State Building.

22. Unità di trattamento aria Le unità di trattamento aria presenti ad ogni piano mettono in ricircolo l'aria fresca dentro e fuori, raffreddando e ventilando gli ambienti. Parti diverse dell'edificio hanno esigenze diverse in fatto di riscaldamento e condizionamento: alcuni lati sono più esposti al sole di altri, mentre i piani superiori sono esposti ad aria più fredda e maggiore vento. Come i vecchi gruppi refrigeratori, anche le vecchie unità potevano solo essere accese o spente, con conseguente dispendio di energia. Le nuove unità usano una tecnologia a portata variabile (VAV) che regola in modo continuo l'aria emessa, in modo da adeguarla alle richieste di condizionamento e ventilazione dei diversi spazi rilevate dalla rete centrale di controllo. Rete di controllo wireless Nell'ambito della riqualificazione, è stata investita nella più ampia rete wireless mai installata in un edificio. Unità di trattamento aria, gruppi refrigeratori, termosifoni, valvole e feritoie di ventilazione: tutti sono stati dotati di sensori che consentono di monitorare e controllare ogni elemento in tempo reale. Se l'angolo di un ufficio è troppo freddo, questo non vuol dire che è necessario regolare tutti i termosifoni dell'ufficio, né che si debba raffreddare meno l'intera area.

23. Fase 3: Moltiplicare la forza del cambiamento E’ stato ridotto il fabbisogno energetico rendendo più efficiente l'esterno dell'edificio (Fase 1). Sono stati migliorati i sistemi dell'edificio, facendo in modo che utilizzino e distribuiscano l'energia in modo più intelligente (Fase 2). La fase finale della trasformazione dell'Empire State Building in un punto di riferimento quanto a efficienza energetica consiste nel coinvolgere le persone al suo interno – oltre 20.000 lavoratori al giorno e oltre 3,5 milioni di visitatori all'anno. Illuminazione & prese di corrente efficienti Le lampadine compatte a fluorescenza consumano solo il 25% dell'energia consumata dalle tradizionali lampadine a incandescenza, e durano fino a 15 volte più a lungo. L'Empire State Building esorta tutti i suoi inquilini a utilizzare lampadine più efficienti.

24. Illuminazione diurnaLuci specifiche per le singole esigenze invece di lampadari: le luci "specifiche per le singole esigenze" possono essere accese e spente a seconda del bisogno: questo significa che non serve illuminare sempre l'intero ufficio con la luce elettrica.   Progettazione degli uffici: in molti uffici, per dividere lo spazio vengono installate pareti che spesso ostacolano la luce solare. In questo modo, è necessario ricorrere alla luce elettrica. Eliminando queste pareti divisorie è possibile sfruttare meglio la luce del sole.   Spegnere le luci: molti di noi dimenticano di spegnere le luci, anche quando non servono. Noi esortiamo i nostri inquilini a installare sensori di luce, capaci di rilevare i livelli di luminosità ambientale e di abbassare o spegnere le luci quando non servono.  

25. Gestione energetica da parte degli inquilini In genere gli inquilini hanno un controllo molto ridotto sul modo in cui l'energia viene utilizzata nei loro uffici. L'Empire State Building ha voluto dar loro più potere. Agli inquilini è stato fornito un sistema di controllo digitale via web, che consente loro di monitorare il modo in cui l'energia viene utilizzata nei loro spazi. Un cruscotto online offre piena trasparenza sui consumi energetici e li aiuta ad analizzare i dati per individuare strategie di maggiore efficienza. Infine, per ogni nuovo ufficio che supera i 232 metri quadri le misurazioni sono individuali, in modo che gli inquilini possano risparmiare in base al proprio comportamento. Ciascuno di essi può avere un ruolo più attivo nella gestione del proprio consumo energetico.

26. EFFICIENTAMENTO ENERGETICO AMBIENTE GREEN QUALITA’ DELL’AMBIENTE DI LAVORO E MIGLIORI PERFOMANCE ABBATTIMENTO DEI COSTI DI GESTIONE MAGGIOR VALORE DELL’IMMOBILE

27. GRAZIE PER L’ATTENZIONE Simone Pazzaglia AD e Direttore Commerciale GO Management Srl s.pazzaglia@gomanagement.it www.gomanagement.it