Jordskifte i sjø- og strandområder Per Kåre Sky, Eiendomskonferansen, 3. oktober 2012

1. Gulating jordskifteoverrett Høgskolen i Bergen Jordskifte i sjø- og strandområderPer Kåre Sky, Eiendomskonferansen, 3. oktober 2012 Disposisjon: Rettskildebildet Noen viktige steg i saksbehandlingen Eksempler på bruk av virkemidlene i jordskifteloven § 2 Her har jeg kun fokus på bruken av de rettsendrende virkemidlene

2. Gulating jordskifteoverrett Rettskildebildet – Jordskifteloven (rettsendring) Jordskifteloven av 1979 § 35 bokstav f (fastsette fisketider, fangstmåtar, reiskapar og anna som har med fisket å gjere, og å gi reglar om bruken av strandrettar) § 36 (en del sjørelaterte alltidvarende bruksretter kan avløses som egen sak) "…tang og tare, til båtopptrekk, båt- og bryggjeplass, til naust- og sjøhustomt, tørke- og opplagsplass, garn- og nothengsplass…"

3. Gulating jordskifteoverrett Rettskildebildet – jordskifte i sjø- og strandområder (rettsendring) Lovforarbeidene til jordskifteloven (1979 -->) Ot.prp. nr. 56 (1978-1979), s. 88 til § 41 "For at jordskifteretten skal kunne verdsette grunnen i eit jordskiftefelt, må dei aktuelle bruksområda for areala klarleggjast. § 41 gir jordskifteretten høve til å utarbeide, og ta stilling til planar for rekreasjons- og turistformål så langt det trengst for verdsettinga. I denne samanhengen kan jordskifteretten skipe sams tiltak for veg, parkeringsplass, vatn, kloakk, kraft, båthamner, bryggje, båthus, opplagsplass for båt m.m." Ot. prp. nr. 78 (2004-2005), s. 25 til § 2 bokstav i "Departementet ser på rettsomforming for avbøting av planskapt utjenlighet som prinsipielt viktig og praktisk anvendelig. Det vil kunne utløse betydelige gevinster i enkelte saker, f.eks. når tomtegrenser krysser eiendomsgrenser eller veier deler eiendommer. Fra rettspraksis kjenner departementet til at vesentlige gevinster er oppnådd ved fellestiltak knyttet til småbåthavner. Sistnevnte saker har blitt gjenstand for økende etterspørsel de senere år, særlig av båtforeninger i indre Oslofjordområdet og Sørlandet. Sakene kan bl.a omfatte opparbeiding og drift av parkeringsplass, foreningshus, fast brygge, flytebrygger samt koordinatbestemmelse av båtfester og forankringsordninger i sjø."

4. Gulating jordskifteoverrett Jordskifterettenes reglement for utføring av saker (her fra 1921) Området som er merket A-G på kartet er lagt ut som et fellesområde for 7 eiendommer hvor den enkeltes andel følger av skatteskylda på tidspunktet. Naustene A-F tilhører hver av eiendommene A-F. Bare for to av naustene, tilhørende henholdsvis A og D, er grensene bestemt. For de andre seks er dette ikke gjort. Ubebygd areal er forbeholdt opplagsplass, båtopptrekk og tørkeplass for fiskeredskap med videre. Slik bruk kan utøves uten de øvrige eiernes samtykke, men bruken må ikke hindre adkomst til naustene. Det er også bestemmelser om at laksefiske og landslott fortsatt er felles for alle eiendommene i jordskiftefeltet etter jordskiftet og at disse fellesrettene ikke er til hinder for bygging eller annen utnyttelse av stranden.

5. Gulating jordskifteoverrett Konklusjon! "En lov skrevet for land som kan anvendes i sjø- og strandområder"

6. Gulating jordskifteoverrett Rettskildebildet - rettsavgjørelser Rettsavgjørelser Høyesterett og lagmannsrett (i all hovedsak avgjørelser knyttet til rettsfastsetting) Jordskifteoverrett – noen eksempler Anke på at jordskifteretten nektet å fremme bruksordning for båtfester (JOGU-2008-2 ble fremmet) Oppløsning av sameie i strandsona (JOGU-2008-9 fremmet, JOGU-2002-2 fremmet, JOAG-2003-7 fremmet) Bruksordning av båtplasser (JOAG-2003-6) Bruksordning av båtplasser / verdsetting (JOGU-2011-3) Avløsning av båtfeste, naustrett (JOGU-1999-1, JOGU-2008-6) Flytting av båtfester (JOGU-2007-10) Arealbytte skog mot strandeiendom ble nektet fremmet, jskl. § 1, § 3 bokstav a og § 31 (JOGU-2004-8) Jeg har ikke tatt med vegsaker i strandsona eller fiskeordningssaker.

7. Gulating jordskifteoverrett Rettskildebildet Rettsavgjørelser Jordskifterettsavgjørelser* Oen i Øygarden (verdsetting av strandlinje, hvilken rolle spiller plan- og reguleringsstatus)(1200-2003-0011) Furuneset i Suldal (bruksordningsregler og fellestiltak i stranda (bryggeanlegg) (1210-2007-0040) Eltervåg i Sandnes (bruksordningsregler og fellestiltak (bunnkjetting) (1100-2010-0021) * Ingen av disse ligger på Lovdata

8. Gulating jordskifteoverrett Rettskildebildet – jordskifte i sjø- og strandområder Juridisk litteratur Hans Sevatdal(1987). Jordskifte i strand og sjø. Kart og Plan, Vol. 47(5), ss. 497-500. Austenå, T. og Øvstedal, S. (2000). Jordskifteloven kommentarutgave, Universitetsforlaget Myklebust, I. E. (2010). Strandrett og offentleg styring av arealbruk i sjø. Universitetsforlaget.

9. Gulating jordskifteoverrett "Landmetoder brukt i sjø" Avgrensning og klarlegging av skiftefeltet Verdsetting av strand- og sjøgrunn Jordskifteplan Offentlige tillatelser (jskl. § 20a) Plan- og bygningsloven Lov om havner og farvann FOR 2009-12-03 nr1449: Forskrift om tiltak som krever tillatelse fra Kystverket Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen av 25. mars 2011 Merking av grenser, bøyer osv.

10. Gulating jordskifteoverrett Utgangspunktet for en jordskiftesak En gammel utskiftning? Diverse skylddelinger? Eller en kombinasjon + noe annet?

11. Gulating jordskifteoverrett Avgrensningen av skiftefeltet Land / sjø Skiftefeltet er i de fleste tilfeller en kombinasjon av land- og sjøareal Utfordringer knyttet til å trekke yttergrensen for skiftefeltet – er det nødvendig? Naust Tilflot Brygger Overgangen P.E. og eierløst

12. Gulating jordskifteoverrett Vilkårene for fremming Verdsetting / bonitering Ingen prinsipielle forskjeller i forhold til på land Jskl. § 1 (utjenlig situasjon) og jskl. § 3 bokstav a (ikke-taps garantien) Kanskje mer vurdering om vi har relevante virkemidler i § 2 Avklarte rettighetsforhold må ligge som basis Ingen etablert metode

13. Gulating jordskifteoverrett Jordskifteplanen Bare organisering av forholdet mellom private grunneiere Planene er ulike: Flytte båtfester (arealbytte) Dele sameie i strandsone Bruksordningsregler for båt- eller bryggelag. Fellestiltak (brygger, akterfortøyning,..)

14. Gulating jordskifteoverrett Merking i sjø Markeringsbøye og utmål Utmål

15. Gulating jordskifteoverrett Gauksheim(JBER-2005-4 og JOGU-2011-3)

16. Gulating jordskifteoverrett Gauksheim(JBER-2005-4 og JOGU-2011-3)

17. Gulating jordskifteoverrett • Noen tema i saken: • Oppløsning (jskl. § 2 bokstav a) eller bruksordning (jskl. § 2 bokstav c) av sameiet? • Avklaring av rettighetsforholdene og uklare grenser • Krenkelse av tilflot på grunn av plassering av flytebrygge • Avløsning (flytting) av notvoll • Bruksordningsregler Gauksheim(JBER-2005-4 og JOGU-2011-3)

18. Gulating jordskifteoverrett Gauksheim (JBER-2005-4 og JOGU-2011-3)

19. Gulating jordskifteoverrett Regulerende vedtak(JBER-2005-4 og JOGU-2011-3) "Sameiget ikkje vert oppløyst og at det vert oppretta eit lag med vedtekter som skal styre bruken av sameiget." "Vedtekter for sambrukslag for strandsona på Gauksheim" Ordning av ferdselskorridor i vågen på Gauksheim Notvoll, avløysing – "den mest egna måten å avløyse notvollen på er å fastsette eit vederlag slik at innehavarane av bruksretten kan sette opp eit stativ som kan gjere nytte som opphengsplass for garn og nøter" Hjalmarnaustetblir ikkje avløyst – "Jordskifteretten finn at passe kompensasjon for bortfall av 18 meter strandlinje er bruksrett til to båtplassar ved flytebrygga som bnr. 15 har lagt ut i hamna."

20. Gulating jordskifteoverrett Kåda (JOGU-2008-9)

21. Gulating jordskifteoverrett Kåda (JOGU-2008-9)

22. Gulating jordskifteoverrett Kåda (JOGU-2008-9) Deling av realsameie i en våg som tidligere blant annet var benyttet til velteplass og utskipning av tømmer. - To eiere med lik andel, men ulike synspunkter for framtidig bruk og uoverensstemmelser ifm dagens utnyttelse. En av sameiere har blant annet lagt ut ei flytebrygge Sameiet er på 2,8 daa og strandlinje på ca. 120 meter Anke på fremming Mente vilkårene i § 1 og § 3 bokstav a ikke var innfridd Samarbeidsklimaet mellom partene hadde stoppet utviklingen

23. Gulating jordskifteoverrett Eltervåg (JOGU-2010-11)

24. Gulating jordskifteoverrett Eltervåg (JOGU-2010-11)

25. Gulating jordskifteoverrett Eltervåg (JOGU-2010-11)

26. Gulating jordskifteoverrett Eltervåg(JOGU-2010-11)* Interessante vurderinger mellom servituttloven § 2 og § 3 § 2.Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre.        I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden. § 3.1 Gjeld det ei utnytting som tilkjem både eigaren og rettshavaren, har ingen av dei nokon førerett framfor den andre.        Kan ikkje båe stettast fullt ut, lyt dei minka på bruken etter måten like mykje. * Ikke lagt på Lovdata pr. dd

27. Gulating jordskifteoverrett Eltervåg(1100-2010-0021)

28. Gulating jordskifteoverrett Totland (JOGU-2007-10) "Ankende parter hevdet at saken måtte nektes fremmet, subsidiært at fortøyningsplassene for de 10 brukene ikke kunne avløses i penger etter jskl. § 38, slik jordskifteretten hadde vedtatt. Atter subsidiært måtte de verdsettes høyere. Jordskifteoverretten kom til at plassene kunne flyttes, jf. jskl. § 37 og la ut et annet område for fortøyningsplassene. "

29. Gulating jordskifteoverrett Totland (JOGU-2007-10)

30. Gulating jordskifteoverrett Totland (JOGU-2007-10) I jskl. § 38 står det i første setning: Dersom det ikkje let seg gjere å leggje ut eineigedomspart som vederlag for bruksretten i samsvar med § 37, og ordning heller ikkje fører fram, kan avløysing likevel gjennomførast om det let seg gjere på formålstjenleg måte utan skade for nokon part. Etter lovteksten skal jordskifte(over)retten prøve å få til en ordning av rettighetene, før den går til avløsning i form av penger eller andre verdier.

31. Gulating jordskifteoverrett Oen i Øygarden (verdsetting, plan og reguleringsstatus)(1200-2003-0011)

32. Gulating jordskifteoverrett Oen – verdsetting av strandlinje

33. Gulating jordskifteoverrett Oen i Øygarden (verdsetting og reguleringsstatus)

34. Gulating jordskifteoverrett Reguleringsstatus - Oen Sameie-områder som var regulert til: Friområde LNF – Nei (strenge begrensninger) ble ikke fremmet Videre var det heller ikke påvist planer (fra partene) som gjør dagens utnytting utjenlig. Ingen planer for utnyttelse var også årsaken til at "Trollholmen" (40 daa) på Austevoll ikke ble delt mellom 8 sameier (1200-2000-0014) Slike sameier ble nektet fremmet.

35. Gulating jordskifteoverrett Østebø i Suldal – verdsetting av naustrett(JOGU-2008-6) 2 nausttomter a 27 m²

36. Gulating jordskifteoverrett Østebø i Suldal(JOGU-2008-6)

37. Gulating jordskifteoverrett Østebø i Sundal(JOGU-2008-6) To nausttomter hver på 27 m² med mulighet for å sette opp naust på 21 m² Både eier av tjenende og herskende eiendom ønsket en avløsning i penger Jordskifteretten hadde avløst rettigheten med kr. 300.000.- pr nausttomt

38. Gulating jordskifteoverrett Østebø i Sundal(JOGU-2008-6) Eier av tjenende eiendom har regulert området til naustområde Rettighetshaverne har også naust på egen grunn Sammenliknbare salg? Salg av hyttetomter fra kr. 230.000.- til kr. 250.000.- (fra 219 kr. m² til 267 m² alle i 2005) Salg av nausttomt på 70 m² til kr. 30.000.- (429 kr. m² - i 2008) Takstmann A vurderte en nausttomts verdi til kr. 85.000.- Takstmann B vurderte til kr. 150.000.- Jordskifteoverretten konkluderte med kr. 60.000.- pr tomt

39. Gulating jordskifteoverrett Gjerdevik nedre i Fusa – avløsning av båtfeste(JOGU-1999-1) To båtfester Tilhørende disse to eiendommer

40. Gulating jordskifteoverrett Gjerdevik nedre i Fusa – avløsning av båtfeste(JOGU-1999-1) Jordskifteretten avviste avløsning av båtfestene Kystlinjen viste at dette var gode fortøyningsplasser Jordskifteoverretten avløste med henholdsvis kr. 3.500.- og kr. 7.000.- Båtfestene har ikke vært i bruk på mange år (ca. 50 år) "Retten kan såleis ikkje sjå at desse rettane er umissande for dei to eigedomane" Overretten mente at tjenende eigedom hadde ulemper