Kiinteistön kehitystoiminta sijoittajana 20 huhtikuuta 2010

1. Kiinteistön kehitystoiminta sijoittajana 20 huhtikuuta 2010

2. Sisältö • HGR Property Partnersin esittely • Kiinteistön kehityspotentiaalin ja riskin arviointi • Case Study - Liiketilasijoitus • Case Study – Sturenkatu 21 • Case Study – Autotalo, Olarinluoma • Case Study - Salmisaari • Kysymyksiä

3. 1.HGR Property Partnersin esittely

4. HGR – Liiketoimintakonsepti HGR on luotettava kotimainen osapuoli kiinteistö-hankkeissaan • HGR Property Partners on kiinteistösijoitusyhtiö, joka sijoittaa erilaisiin suomalaisiin kiinteistösijoituskohteisiin • Yhtiön toimii lähinnä ulkomaisten sijoittajien paikallisena partnerina kiinteistösijoituksissa, tekemällä yhteissijoituksia näiden toimijoiden kanssa • Yhtiö toimii samalla periaatteella partnerina myös muiden suomalaisten sijoittajien kanssa ja voi tehdä sijoituksia yksin ilman partneria • Yhtiö perustettiin marraskuussa 2005 ja se on tähän mennessä tehnyt kiinteistötransaktioita yhteensä 350 m€ edestä • Yhtiön tavoitteena on ensisijaisesti luoda sekä löytää sijoitustuotteita, joihin yhtiö itse on valmis sijoittamaan • Insentiivit on näin korkeat ja mahdollinen palkkio saadaan vasta onnistuneen hankkeen päätyttyä • HGR on sijoittaa erityyppisiin kiinteistösijoituskohteisiin ja kehityshankkeisiin • Tärkeimmät sijoituskohteet ovat luonteeltaan sellaisia, joissa HGR:n osaamisella pystytään luomaan lisäarvoa • HGR:n vahvuudet ovat sen tyyppisissä kohteissa, joihin liittyy kehittämis-mahdollisuuksia sekä näihin liittyviä riskejä, jotka pyritään eliminoimaan omalla toiminnalla

5. Euromoney liquid real estate award ”Suomen paras kiinteistö-kehittäjä” ”Suomen paras investment manageri” • HGR Property Partners on valittu Euromoney julkaisun ”Liquid Real Estate Awards for Excellence” Suomen parhaaksi kiinteistökehittäjäksi sekä Suomen parhaaksi investment manageriksi • Valinta perustui kyselyyn, johon vastasivat kiinteistösijoittajat, rahoittajat, investointipankit sekä neuvonantajat • Euromoney Real Estate Awards käsittää kiinteistöalan toimijoita yli 50 eri maassa, osa-alueissa: kiinteistösijoitukset, kiinteistönjohtaminen sekä rahoitus

6. HGR Property Partners HGR:n osakkailla on yhteensä yli 50 vuoden kiinteistö-kokemus sekä Suomesta että ulkomailta Yhteensä HGR:n osakkaat ovat tehneet kiinteistö-transaktioita n. 4 mrd euron edestä • n. 16 vuoden kokemus kiinteistöalalla. Aikaisemmin mm • Iridium Real Estate yhteistyössä Jones Lang LaSallen kanssa: Kiinteistötransaktiot, kiinteistökehitys ja laajat käyttäjäratkaisut • SRV Viitoset: Kiinteistökehitys, sijoitustuotteiden luominen, markkinointi ja myynti loppusijoittajalle Kari Helin • n. 7 vuoden kokemus kiinteistöalalla. Aikaisemmin mm • Advium Corporate Finance: Kiinteistötransaktiot, prosessien johtaminen, rahoitusratkaisujen luominen • Morgan Stanley: Suorat kansainväliset kiinteistösijoitukset Morgan Stanleyn kiinteistörahaston, MSREF:n, puolesta sekä neuvonantajana kansainvälisissä kiinteistötransaktioissa Morgan Stanley corporate financen puolesta Patrick Gylling • n. 8 vuoden kokemus kiinteistöalalla. Aikaisemmin mm • Iridium Real Estate yhteistyössä Jones Lang LaSallen kanssa: Kiinteistötransaktiot, kiinteistökehitys ja käyttäjien neuvonanto • Kapiteeli: Strategian sekä pohjoismaiden kiinteistömarkkinoiden analysointi Fredrik Railo • n. 20 vuoden kokemus kiinteistöalalla. Aikaisemmin mm • Toiminut pitkään SRV Yhtiöissä, viimeksi SRV Teräsbetonin toimitusjohtajana. Näissä tehtävissä hän erikoistui yrityksen johtamisen lisäksi projektinhallintaan, kiinteistökehitykseen ja rakentamiseen Arto Toikkanen

7. HGR transaktiorakenne – Esimerkki partnerin kanssa Esitetty malli on yksi mahdollinen käytännön malli Kaikki hankkeet analysoidaan ja oikea toteutusmalli tehdään hankkeen luonteen mukaan HGR (~ 5-10 %) Pääsijoittaja (~ 90-95 %) Oma pääoma - vähemmistöosuus Oma pääoma - enemmistöosuus Pankki Uusi yhtiö Pankkilaina Kaupan kohde / kohteet

8. HGR:n tällä hetkellä hallinnoimat kohteet HGR:n hallinnassa on tällä hetkellä 3 kehitys-kohdetta, joiden yhteen-laskettu kehitettävä pinta-ala on melkein 35.000 m2 • KOy Sinikalliontie 5 sijaitsee Sinimäessä, Espoossa • Vuokrattava pinta-ala 5 200 m2 • Sveafastigheter-HGRInvestmentsin kolmas transaktio • Kauppa toteutui maaliskuussa 2008 • Kohde oli ostohetkellä lähes tyhjä • Tällä hetkellä kohteen pinta-alasta noin 66 % on vuokrattu • Vuokrauksella saavutetaan kohteelle toivottu lisäarvo • Herttokaarisijaitsee Abraham Wetterintie 4:ssä (Helsinki) • Vuokrattavapinta-ala 7 810 m2 • Sveafastigheter-HGR Investments Oy:n 1. transaktio • Kauppatoteutuielokuussa 2007 • Kohdettatullaankehittämäänkäyttämälläkohteessajäljelläolevaarakennusoikeutta • Myöskohteenoptimaalinenkäyttötarkoitusarvioidaanuudelleen • Päävuokralainen: Malkit Oy Herttokaari, Helsinki Sinikalliontie 5, Espoo • KoyVattuniemenkatu 5 sijaitseeHelsinginLauttasaaressa • Vuokrattavapinta-ala 2 249 m2 • Sveafastigheter-HGR Investments Oy:ntoinentransaktio • Kauppatoteutuitammikuussa 2008 • Kohdettakehitettiinvuokraamallatyhjänäolevattilatsekäsaneeraamallatilatvuokralaistentarpeidenmukaan • Kiinteistö on nyttäyteenvuokrattu Vattuniemen-katu 5, Helsinki

9. 2.Kiinteistön kehityspotentiaali ja riskit

10. Erilaiset kiinteistötuotteet Erilaisten kiinteistö-tuotteiden ääripäiden välillä on lukuisia välimuotoja Vakaan tuoton kohteet • Vakaa kohde, pieni riski • Hyvä sijainti • Hyvät vuokralaiset • Pitkät sopimukset • Ei työtä/kustannuksia edellyttäviä toimenpiteitä lähitulevaisuudessa • Alhainen tuottovaatimus Kehityskiinteistöt • Korkean riskin kohteet, jotka tarvitsevat uuden liikeidean • Vähemmän optimi sijainti • Heikko vuokralaiskanta • Epäoptimit vuokra-ajat • Paljon työtä/kustannuksia edellyttäviä toimenpiteitä lähitulevaisuudessa • Onnistuessa korkea tuotto-odotus

11. Arvonmuutos • Tavoitteena muuttaa kehityskiinteistö vakaan tuoton kiinteistöksi • Käyttötarkoituksen tarkastelu – tuottaako muutos lisäarvoa • Kiinteistön muutokset • Lisää vuokrattavaa pinta-alaa • Lisärakennusmahdollisuudet • Toiminnallisen lay-outin muutokset • Vuokrasopimusten kehittämismahdollisuudet – pituus, ylläpitovastuut • Arvo muodostuu vuokralaisista ja vuokrasopimuksista • Käyttäjien ongelmanratkaisu • Tärkeintä ymmärtää käyttäjien tavoitteet ja toimintaa • Avaintavoitteet • Toimet, joilla tuottovaatimus madaltuu • Vuokratuottojen maksimointi

12. Riskit ja niiden hallinta • Arvonmuutos edellyttää riskinottoa • kehityspotentiaali perustuu aina liikeideaan, varmuus tulee vasta kun hanke toteutettu • Riskien tunnistus • asiakkaiden strategia- ja toimintatapamuutokset • markkinamuutokset • lupamenettelyt (kaavoitus, suojelu,…) • ympäristöriskit • investointikustannusten pitävyys • investointien rahoitus • aikatauluviiveet • … • Riskien hallinta • avain hallintaan on monipuolinen osaaminen • kumppanit • sopimukset

13. 3.Case study – Liiketilasijoitus

14. Case study: Liiketilasijoitus HGR:n tehtävät Liiketila-sijoitus-hankkeessa: -Kohteiden hankinta -Kohteiden vuokraus -Kohteiden saneeraus -Salkkujen yhtenäistä-minen -Myynnin valmistelu ja toteuttaminen • Sijoitukset tehtiin yhdessä Sveafastigheterin kanssa • 4 erillistä kiinteistökauppaa • Kuusi eri myyjää, mm. Varma ja Auratum Kiinteistöt • Yhteensä 154 päivittäistavarakauppaa ympäri Suomea • Vuokrattava pinta-ala 134.000 m2 Hankinta Huhtikuu 2006 – tammikuu 2007 Kehitystyö • Neljän portfolion yhdistäminen • Liiketilasijoitus-salkku koostui neljästä erikseen hankitusta portfoliosta, joista kehitettiin yhtenäinen kokonaisuus • Mittava vuokrausprosessi • Laadukkaat vuokralaiset (Kesko, S-ryhmä, Tradeka) • Yli 100 vuokrasopimusta uudelleen neuvoteltiin ja uusittiin • Saneeraukset kohteissa • Yhteistyössä vuokralaisten kanssa kohteita saneerattiin noin 15-20 miljoonalla eurolla • Kehitysvaiheessa HGR:n johtamassa organisaatiossa työskenteli täyspäiväisesti noin 20 henkilöä • Portfolion yhtenäistäminen ennen myyntiä • Salkusta karsittiin huonoimmat kohteet, jotta siitä saataisiin paras mahdollinen sijoitustuote Myynti Joulukuu 2007 • Ostaja: AXA REIMin hallinnoima rahasto ERIV II • Kauppahinta: 154 miljoonaa euroa

15. 4.Case study – Sturenkatu 21

16. Case study: Sturenkatu 21 Sturenkatu 21 on Unilever Finlandin pääkonttori Merkittävän rakennus- ja saaneeraus-työn sekä onnistuneen vuokrauksen jälkeen saavutettiin tavoiteltu lisäarvo kohteelle • Myyjä: Kone Oyj • Ostettu yhdessä YIT:n kanssa • Lokakuussa 2006, uudelleen rahoitettiin hanke HSH Nordbankin kanssa, jolloin kohde siirtyi HGR:n 100 %:een omistukseen • Ensimmäinen transaktio ilman sijoittajakumppania • Sturenkatu 21, Helsinki • Vuokrattava pinta-ala 8.350 m2 Hankinta Maaliskuu 2006 Kehitystyö • Ympäristöhaasteet • Kohteessa esiintyneet ympäristöhaasteet hoidettiin asianmukaisella tavalla yhteistyössä viranomaisten kanssa • Mittavat saneeraukset yhteistyössä museoviraston kanssa • Funkkistyylinen rakennus uudistettiin täysin moderniksi toimistotilaksi • Suojeltu rakennus asetti merkittäviä haasteita kehitysvaiheessa • Vuokralaiset • Unileverin pääkonttori • Crepperie, Septimar, Rastor, Suomen Posti Myynti Kesäkuu 2007 • Ostaja: Warburg-Henderson • Myyntihinta: 30,5 miljoonaa euroa

24. 5. Case Study - Olari

26. Autotalohanke – Tavoitevuokrat Autotalon tavoite-vuokratuotto on yhteensä n. 679.200 €

27. Case study: Olari Kohteen lisäarvo syntyi onnistuneen vuokrauksen kautta • Myyjä: Palmberg • Toinen hankinta ilman sijoittajakumppania • Luomannotko 4, Espoo • Vuokrattava pinta-ala 3.400 m2 Hankinta Huhtikuu 2007 Kehitystyö • Ostohetkellä kohteen pinta-alasta 50 % oli vuokraamatta • Laadittiin kolme eri kehityssuunnitelmaa • Kohde vuokrattiin kokonaisuudessaan Eltel Networksille • Eltel Networksin kanssa solmittiin 5-vuoden pääomavuokrasopimus • Kohdetta saneerattiin vuokralaisen tarpeiden mukaisesti • Kohde toimii nyt Eltel Networksin pääkaupunkiseudun toimipisteenä Myynti Heinäkuu 2007 • Ostaja norjalainen Retail Holding A/S neuvonantajanaan Colliers A/S • Myyntihinta: 4,1 miljoonaa euroa

28. 5. Case Study - Salmisaari

29. Case study: Salmisaari HGR toimi projekti-johtajana Ahlström Capitalin 50 m€:n Salmisaari-hankeessa • HGR toimi neuvonantajana ja varainhoitajana Ahlström Capitalille Helsingin Salmisaaren talon kehityshankkeessa • 15 000 m2 Käyttäjät • 4 pääkonttoria • Ahlstrom Oyj (100 henkeä), ensimmäinen vuokralainen • Alko Oy (170 henkeä) • Comptel Oyj (350 henkeä) • Fennovoima Oy (Projektiyhtiö kuudennelle ydinvoimalalle) • HGR vastannut käyttäjäprofiilin luomisesta ja käyttäjien hankinnasta • Ahlstrom saavutti ensimmäisenä vuokralaisena 10-15 %:n kustannusedun • Kokonaisuudessaan taloudelliset ja korkeatasoiset palvelut kohteeseen Toteutusryhmä • HGR vastasi jalostuksesta ja investointitoiminnan organisoitumisesta • HGR vastasi urakoitsijoiden kilpailuttamisesta oikean urakointimuodon valinnasta huomioiden hyväksyttävät markkinariskit • HGR:n kumppanina rakennuttamisessa Demaco Oy (on ollut myös monissa muissa HGR:n hankkeissa vastaavissa tehtävissä) • HGR:n kumppanina arkkitehtuurissa Helin & Co Oy (aiempana yhteistyönä mainittakoon mm. Ilmarisen pääkonttori) Sijoitus • Projektin kehitysaika oli 3 vuotta sisältäen suunnittelun • Sijoitus tapahtui vuonna 2006 ja lopullinen myynti 2007 • Projekti tuotti merkittävän voiton sijoittajalle

30. Kiitokset! Arto Toikkanen