İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI

İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI Sabit ŞAHİNYeminli Mali Müşavir 5 OCAK 2013 SAMSUN SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

A-İNŞAAT TÜRLERİ • 1-Yap-Sat Olarak Bilinen Özel İnşaat İşleri(mamül üretim işleri) • 2-İnşaat Taahhüt İşleri(hizmet üretim işleri) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

1-YAP-SAT OLARAK BİLİNEN ÖZEL İNŞAAT İŞLETMELERİ Belirgin Özellikleri: -Kıymet(mamul) üretim işletmeleridir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri) mutlaka pay alır. Yani, kısmen ya da tamamen kendi nam ve hesabına çalışır. -Vergilendirilmesi “genel hükümlere” tabidir. İşin birden fazla yıl sürmesi bu durumu değiştirmez ve dönemsellik ilkesi hükümleri uygulanır. Yani, her yılın geliri o yıl sonuç hesaplarına aktarılarak dönem kazancıyla ilişkilendirilir. -Üretilen mamullerin satışından elde edilen gelire “satış bedeli” denir. Üretim sürecinde kullanılan muhasebe kodları; 150-710-720-730’lu hesaplardır. Dönem sonunda tamamlanmamış yapılar için maliyetler; 151- Yarı mamuller-Üretim hesabına aktarılır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİ • Belirgin Özellikleri : -Hizmet üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından kullanılan malzemelerin kimin tarafından tedarik edildiği sonucu değiştirmez. Yani iş sadece işçilikten ibaret olabileceği gibi malzeme dahil de olabilir. -Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri, yol, köprü, baraj, sulama kanalı vb.) hiçbir şekilde pay almaz. Taahhüt ettiği işi yapar. Yani, başkasının adına çalışır. -Vergilendirilmesi; iş aynı yıl içinde bitirilmesi halinde “genel hükümlere”, diğer durumda “özel hükümlere” tabidir. Özel hükümler olarak bilinen GVK’nın 42,43,44 maddeleri dönemsellik ilkesinin istisnası olarak kabul edilir. Üretim sürecinde 170 ve 350 muhasebe kodları kullanılır. -Üretilen mamul karşılığında elde edilen gelire “hak ediş” ya da “istihkak bedeli” denir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Özel inşaat ya da yap sat şeklinde işle uğraşarak; kendi nam ve hesabına çalışan, ürettiği taşınmazlardan kısmen ya da tamamen pay alan işletmeler, bu işi sürekli yapıyorsa gelirlerinin unsuru TİCARİ kazancın konusuna girer. -İnşaatın işletme tarafından; başkasına ait bir arsanın üzerine kat karşılığı yapılması veya kendine ait bir arsa üzerine yapması ya da kendine ait bir arsa üzerine başkasına yaptırması sonucu değiştirmez. Yapılan iş özel inşaat işidir ve vergilendirilmesi ticari kazanç çerçevesinde genel esaslara tabidir. -Örneğin, inşaat müteahhitliği işi ile uğraşan A şahsı; kendine ait olmayan bir arsaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmaz imal edebilir ya da 3. kişilere imal ettirebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU -Bu durumda A şahsının faaliyeti her iki durumda da özel inşaat işidir ve genel hükümlere göre vergilendirilir. Ancak, A şahsının imalat için 3. kişilere verdiği inşaat işi aynı yılda bitmiyorsa; bu iş, işi yapan 3. kişiler için taahhüt işidir. Vergilendirilmesi de GVK’nın 42. maddesinde belirtilen özel hükümlere tabidir. -Öte yandan, vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerin; kişisel servetlerinden olan arsaları üzerine kendi ihtiyaçları için imalat yapmaları halinde mükellefiyet tesis ettirmelerine gerek yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ • 1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde: Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı ise; 30 seri nolu KDVGT uyarınca arsa sahibi müteahhide isabet eden taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemeli ve düzenlediği faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı teslim(trampa) vardır. Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet eden taşınmazlara ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, arsa maliyeti olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: Trampa iki ayrı teslim hükmündedir) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) • Arsa sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak inşaat yapılmasına izin vermesi ile müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler için fatura düzenleme zamanı öteden beri duraksamaya konu olmuştur. • Ancak, 60 seri nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi ile müteahhit trampadan dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı; inşaat yapması için arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil, müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin teslim tarihidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) • Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 tarihinde teslim etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin uhdesinde kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da müteahhit A’ya devredilecektir. Müteahhit, inşaatı 20.11.2012 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini” almıştır. • Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura düzenleme tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu 14.04.2010 tarihi değildir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih) • Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı kullanma izin belgesinin” alındığı tarih, inşaatın bittiği tarih olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A; arsa sahibi AB şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarih olan 21.10.2012 tarihinden itibaren, belge düzenleme süresi olan 7 gün içinde fatura düzenlemelidir. • İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş zamanlı olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemelidir. (VUK/328: Devir ve trampa satış hükmündedir) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR • Arsa payı devrinde vergi ve cezaya muhatap olmamak için fatura zamanı kadar fatura tutarının mahiyeti de önemlidir. Müteahhide devredilen arsa payının değeri; müteahhit tarafından arsa sahibine emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır. • Yukarıdaki örneğimizde müteahhit A, arsa sahibi AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı için KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura düzenlemiş olsun. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR • Bu durumda, AB şirketi; yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide isabet eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına satmıştır.(müteahhidin faturasıyla aynı) • Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa maliyetinin yani 600.000 TL tutarının tamamının kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında hala AB şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar bulunmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR • Öyleyse %60 arsa payı satışının hasılatı 800.000 TL ise arsa maliyetinin %60 da (600.000*0,60=) 360.000 TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle olacaktır; 120-Alıcılar Hs. 944.000 250- Arsa ve Araziler Hs. 360.000 391-Hesaplanan KDV Hs. 144.000 679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs. 440.000 -AB şirketinin arsa payı satış kaydı SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI • Örneğimizde, AB şirketi arsasının %60’nı 800.000 TL karşılığındaki taşınmazlarla takas etmiştir. Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen (600.000*0,40=) 240.000 TL tutarındaki iktisap maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet unsuru olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla alınarak kat karşılığı müteahhide verilen arsadan dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam maliyeti (800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına denk gelmektedir. • Muhasebe kaydını yaptığımızda; SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI • 252-Binalar Hs 1.040.000 • 01.Arsa hariç taşınmaz maliyetleri 800.000 • 02.Taşınmazların arsa maliyeti 240.000 • 191-İndirilecek KDV Hs. 8.000 • (müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV) • 250-Arsa ve Araziler Hs. 240.000 • 320-Satıcılar Hs. 808.000 • KDV dahil müteahhit faturası SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI KARŞISINDAKİ DURUMU • Kurumlar Vergisi Yönünden: • Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e. maddesine göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisnadır. • Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satılmasından elde edilen kazançlar ise kapsam dışıdır. Ayrıca, satış bedeli satışı takip eden 2. yılın sonuna kadar tahsil edilmelidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN 1 Seri nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu taşınmazların PARA karşılığı olmaksızın devri, temliki ya da trampası gibi işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat karşılığında arsa devrinin de söz konusu istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Görüleceği üzere, ilgili tebliğ hükümlerine göre, arsa devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması yoluna gidilmeyecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN • KDVK’nın 17/4-r maddesine göre; ticaretini yapanlar hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir ve teslimi KDV’den istisnadır. • Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu gibi nakdi tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, yine de kat karşılığı arsa devri teslimlerinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan hükümlerin KDV’ye de teşmil edilemeyeceği ve KDV istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2- Arsanın Mükellef Olmayan Bir Gerçek Kişinin Şahsi Serveti Olması Halinde Vergilendirilmesi: Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak uğraşmıyorsa; arsa tesliminde katma değer vergisi yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. maddesinde sayılan ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir. Örneğin miras yoluyla kalan ya da şahsi servet olarak satın alınan bir arsanın kat karşılığı müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş zamanlı ve karşılıklı faturalaşma da yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı Devrinin Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirilmesi: Aktife kayıtlı olmayan ve şahsi varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı müteahhide devrinde vergileme; arsanın İKTİSAP TARİHİNE ve İKTİSAP ŞEKLİNE göre farklılık arz etmektedir. Eğer arsa; ivazsız(miras yoluyla, bağış şeklinde) olarak iktisap edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir şekilde değer artış kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mükerrer 80/6) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Eğer arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer artış kazancının konusuna girip girmediği İKTİSAP TARİHİ ile SATIŞ TARİHİ arasında geçen zaman aralığına göre tespit yapılır. Satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna girmez.(01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl olarak dikkate alınır) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak toplam 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 05.08.2012 tarihinde 650.000 TL tutarına B müteahhitlik şirketine satmıştır. İktisap(satın alma) tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde olması nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde ettiği kazanç verginin konusuna girmemektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle de uğraşmamasıdır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma sırasında konfeksiyon işletmesinin aktifine kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı sıra sürekli olarak arsa alım satım işiyle uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen kazanç TİCARİ kazanç olarak verginin konusuna girecekti. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI • ÖRNEK 2: Leyla hanım 21.10.2009 tarihinde toplam 400.000 TL tutarına satın aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre imal edilen yapıların %35’i arsa sahibine verilecek, geri kalan %65 oranına denk gelen yapı alanı ise müteahhide devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012 tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını alarak kendine isabet eden yapıların tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan üzerine almıştır. Müteahhidin SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

2 emsal bedelden arsa sahibinin payı olan %35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı toplam 550.000 TL’dir. (buradaki %35 oranından kasıt arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa edilen toplam bağımsız bölümlerin m2 alanına oranıdır) Leyla hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? Vergiyi doğuran olay ne zaman vuku bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden arsa payındaki bağımsız bölümleri satması halinde vergileme var mı? Varsa gelirin unsuru ve vergileme zamanı nedir? SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİ • -Arsanın iktisap tarihi : 21.10.2009 • -Kat karşılığı sözleşme tarihi : 12.12.2009 • -İnşaat bitiş tarihi : 20.12.2012 • -Tapu tescil tarihi : 23.12.2012 • Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009) ile müteahhide isabet eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012) arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Leyla hanımın arsa payı devri değer artış kazancının konusuna girer. Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya da müteahhit adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAK • -İktisap bedeli toplamı :400.000 TL • -İktisap bedelinin müteahhide devredilen kısmının maliyet(400.000*0,65) :260.000 TL • -Satış bedeli toplamı :550.000 TL Değer artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-260.000=) 290.000 TL dikkate alınmaz. Bunun için öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, satış sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada bir kazanç kalıyorsa istisna kısmı da düşülerek matrah bulunur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MALİYET GÜNCELLEMESİ • Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e göre; değer artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından alınır. Safi değer artışını bulmak için; satış bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış sırasında yapılan giderler, ödenen vergiler ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç ÜFE oranında iktisap bedeli artırılır. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış oranının EN AZ %10 olması şarttır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TESPİTİ • Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim. -İktisap tarihinden BİR ÖNCEKİ AY (eylül/2009) ÜFE endeksi:161,92 -Satış tarihinden BİR ÖNCEKİ AY(kasım/2012) ÜFE endeksi :209,53 -ÜFE artış oranı :Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40) Artış oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında artırılarak güncellenecektir. Leyla hanımın arsa payı devrinin güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı satış bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı (550.000-336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. Beyanname sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek matraha ulaşılacaktır. (istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

DEĞER ARTIŞ KAZANCI • Mükellef olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı sözleşme gereğince müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre yukarıdaki örnekte olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca müteahhide devredilen taşınmazlara isabet eden arsa payı devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte, yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine kalan bağımsız bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa bu da vergilendirilir. Örneğin, Leyla hanım yapılan inşaatın kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde satması halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada maliyet bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı faturada yer alan meblağdır. İktisap tarihi ise arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins değişikliğinin tapuya tescil tarihidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YARGININ GÖRÜŞÜ • Danıştay tarafından verilen kararlara göre; mükellef olmayan kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin verginin konusuna girmediği belirtilmektedir. • Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile yargı organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, yeni yapıların tapuya tescil tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi ile başlar. Yargı ise, süre hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın alma tarihi ile arsa payı devrinden dolayı alınan bağımsız bölümlerin satış tarihi arasında geçen süreye bakmaktadır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

YARGININ GÖRÜŞÜ • Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı 21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 23.12.2012 tarihinde bağımsız bölümler almıştır. Yargıya göre, arsa payının müteahhide devredilen kısmı için vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten aldığı daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi olan 21.10.2009 tarihidir. Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse yargı organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil, müteahhidin düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı herhangi bir vergileme de olmayacaktı. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

GÜNCEL • Malum olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Gelir Vergisi Kanununda yeni düzenlemelere gidileceğini, yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA ve MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını ilan etmiştir. Bu itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde değer artış kazancındaki iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve süre ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna gidileceği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım örneğindeki idarenin görüşü göz ardı edilmemelidir. • Arsa karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümler için iskan ruhsatının alış tarihinin esas alınması gerektiği yönünde Danıştay kararları da vardır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ • Vergi idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras yoluyla, yani ivazsız(karşılıksız) olarak iktisap edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde arsa payı devrinin verginin konusuna girmemekle birlikte, devir karşılığı müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap olduğundan bahisle vergilendirmekte idi. Leyla hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa payı vergilendirilmemekte ancak alınan daire veya işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte idi. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ • Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 sayılı sirküleri ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız olarak iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, daha sonra satılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada, miras yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde “ivazsız iktisap edilme” niteliğinin değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satılmasının da verginin konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan arsa üzerine kat karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun verginin konusuna girmeyecektir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ • Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri, sadece miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği ile ilgilidir. Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem de arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde satışı verginin konusuna girmektedir. • Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli konusunda farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MÜTEAHHİTLERİN VERGİLENDİRİLMESİ • Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir. İşin, birden fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması ya da kat karşılığı yapılması vergi ve muhasebe uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını etkilemez. • İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. Öncelikle; ruhsat alım işi sürecinde projelendirme işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra inşaatın kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır beton gibi sarf malzemeleri, daha sonra da inşaatın ince tabir edilen kısmı yapılır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT • Eğer inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; arsa alımı ve arsanın ruhsat aşamasından sonra üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, köylüden inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın alarak inşaata başlarsa, arsa alımı ve arsanın üretim sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir; • 250-Arazi ve arsalar Hs. 340.000 102- Bankalar Hs. 340.000 ---------------------------------------------------------------------------- 151-Yarı Mamuller Üretim Hs. 340.000 250-Arazi ve Arsalar Hs. 340.000 (Arsa alımı ve üretim sürecine katılması) SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT • Arsa alımında dikkat edilmesi gereken husus; arsanın tapu tescili sırasında gösterilen satın alma bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi dairesine tapu harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi halde, arsa maliyeti yönünden idare ile sorunlar yaşanabilir. Öte yandan, mükellef olmayanlardan arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile sorun yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider pusulası” düzenlemek yerinde olacaktır. Arsa alımı tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla yapılması şartı da yoktur. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT • Müteahhitler, kendilerine ait arsa yoksa finansman durumundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat yapmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması için noter tasdikli olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira yardımı veya ilave nakdi ödemeler yapılacaksa, bu hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir. Aksi takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı sırasında ispatlama vasıtası olarak done sıkıntısı çekilecektir. Kat karşılığı işlerde, arsayla ilgili defterlere herhangi bir kayıt yapılmaz. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI • Özel inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle yapılan harcamalar yerine göre aşağıdaki hesaplara kaydedilir; • --------------------------------------------------- • 710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs. • 720-Direkt İşçilik Giderleri Hs. • 730-Genel Üretim Giderleri Hs. • 100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI • Örneğin, imalat sırasında yapılan demir, hazır beton, proje harcamaları 710(direkt ilk madde malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için yapılan harcamalar 720(direkt işçilik) nolu hesaba, şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da 730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir. • İş eğer, dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer alan hesaplar; yansıtma hesapları vasıtasıyla 151- Yarı Mamuller Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, dönem sonunda o iş için toplam ne kadar harcama yapıldığı görülebilir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI • Özel inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle ilgili yapılan harcamaların dönem sonunda “170-Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Hesabına” aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda bitmemesi, o işi tek başına yıllara sari inşaat işi yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve üretilen üründen hiçbir pay almadan, yapılan hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da gerektirir. Oysa, özel inşaat işlerini müteahhitler kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar. Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil etmektedirler. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI • Özel inşaat harcamalarının; muhasebe kaydının doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin de doğru olarak muhasebeleştirilmesi önemlidir. • Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve bunları farklı zamanlardan bitiren, farklı tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti vergilemede çok önemlidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI • Bu nedenle, her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, her bir inşaat alt hesaplarda ayrı ayrı kodlanmalıdır. • Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların maliyeti, gerekse eğer katma değer vergisi iadesi istenecekse; iade edilecek katma değer vergisinin doğru olarak tespit edilmesine olanak sağlanacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI • Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI • Müteahhit, arsa iktisap edip üzerine inşaat yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat yapmakta ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler vermektedir. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için yapılan harcamalar müteahhit açısından arsa maliyetidir. • Örneğin, toplam 10 meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse; müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanmıştır. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI • Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanan müteahhit, bu maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine kaydettiğine göre, bahse konu maliyetlerin içinde arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır. • Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini bulmanın gelir ya da kurumlar vergisi açısından hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin yukarıdaki örnekte müteahhit 10 mesken için toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI • 10 meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, kendisine kalan 7 meskenin birim maliyeti (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya KV yönünden başkaca yapılacak bir işlem yoktur. Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam maliyeti (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal defterlere kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI • tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer maliyete yol açacak ve vergi idaresi tarafından eleştiri konusu yapılacaktır. • Öyleyse, arsa maliyetini toplam maliyet içinden ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak için gereklidir. SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.com

İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI