Download
1 / 22
230 likes | 516 Views
ال ضمانات القانونية للكراء التجاري في ضوء ظهير 24 ماي1955 و مدونة التجارة. من إنجاز: ال مفيد ياسين. تحت إشراف: د ة.فاتحة مشماشي. شتنبر 20 13. تقديم للموضوع. الهدف. البحث في خصوصية الكراء التجاري. التعرف على ابرز الضمانات القانونية التي يتوفر عليها الكراء التجاري.
E N D
الضمانات القانونية للكراء التجاري فيضوء ظهير 24 ماي1955 و مدونة التجارة من إنجاز: المفيد ياسين تحت إشراف: دة.فاتحة مشماشي شتنبر2013
الهدف • البحث في خصوصية الكراء التجاري. • التعرف على ابرز الضمانات القانونية التي يتوفر عليها الكراء التجاري. • بيان الخلاف الجوهري بين الكراء المدني و التجاري. • الوقوف عند ابعاد الحماية القانونية للكراء التجاري في ظل ظهير 24 ماي 1955 و مدونة التجارة.
المقاربة • تحليل النصوص القانونية المنظمة للكراء التجاري “ ظهير 24 ماي 1955’’. • الوقوف على المادة 112 من مدونة التجارة المتعلقة بفسخ الكراء التجاري. • الاستعانة ببعض المواقف القضائية لدعم تحليل النصوص القانونية.
تحديد الموضوع انسجاما مع خصوصية الكراء التجاري مقارنة مع الكراء المدني، فإنه يحق التساؤل عن مدى الحماية التي يقررها المقتضى القانوني للمكتري في المحلات التجارية، استثناءا من القواعد العامة، و كيف جسد القضاء هذه الحماية على مستوى تطبيقه لظهير 24 ماي 1955، و المقتضيات القانونية الأخرى التي تنظم عقد الكراء بمقتضى مدونة التجارة؟
خطة البحث اذا وفق هذه الاشكالية سنحاول اعتماد خطة البحث التالية: المبحث الأول : الضمانات المقررة للكراء التجاري في ظل ظهير 24 ماي 1955. المبحث الثاني : الضمانات المقررة للكراء التجاري في ظل في ظل مدونة التجارة.
المبحث الأول : الضمانات المقررة للكراء التجاري في ظل ظهير 24 ماي 1955. غالبا ما يمارس التاجر تجارته في عقار لا يملكه ولكن يكتريه , ولما كان الزبائن من العناصر الأساسية لللأصل التجاري و كان الحفاظ عليهم يتطلب الحفاظ على المحل الذي اعتاد التاجر استقبالهم فيه , فان القانون قد اعترف للتاجر بالحق في الكراء و حمى ذلك الحق . و هذا ما سنحاول معالجته من خلال التطرق للضمانات المسطرية والموضوعية عند المطالبة بافراغ المحلات الجارية
المطلب الأول : الضمانات المسطرية لحماية المكتري عند المطالبة بالافراغ • الفقرة الأولى: الضمانات المتعلقة بنص الانذار • عرف الأستاذ محمد الكشبور الإنذار بكونه "عبارة عن تصرف قانوني بإرادة منفردة، يخضع مبدئيا للقواعد التي تحكم التصرفات الانفرادية، وبواسطته يعبر المكري عن إرادته لوضع حد لعقد الكراء” • اعتمد ظهير 24-05-1955، بخلاف مقتضيات ق ل ع و ظهير 25-12-1980، مسطرة خاصة لإنهاء عقود الإيجار، إذ لا يمكن وضع حد لها إلا بتباع خطوات معينة وفق شكليات خاصة. • بداية يلزم المكري بتوجيه إنذار إلى المكتري وفقا لمسطرة الفصل 39 من ق م م، ومنحه اجل 6 أشهرتبدأ من تاريخ استلام الإنذار وانه لا يعتد بأي اتفاق يخالف المدة المذكورة.
يجب أن يكون الإنذار موقعا من طرف المكري شأنه شأن المذكرات المدلى بها خلال سريان الدعوى طبقا للفصل 32 من ق م م، حتى يعبر عن جديته في طلب الإفراغ وإلا كان الإنذار باطلا. • ويتم توجيه الإنذار إما برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو طبقا للفصول 37-38-39 من ق م م . • كما يجب أن يتضمن الإنذار نص الفصل 27 من الظهير والأسباب المبررة للإفراغبشكل دقيق حتى يمكن للمكتري المنازعة في صحتها ويمكن للمحكمة مراقبة صحة ادعاء كلا الطرفين. • لكن القضاء اختلف في تحديد آثار عدم تسبيب الإنذار أو عدم جدية الأسباب الواردة فيه، فمنه من اتجه إلى اعتبار ذلك سببا لإبطال الإنذار ومنه من اعتبره مبررا لمنح التعويض الكامل للمكتري وفقا للفصل 10 من الظهير وقد انتهى قضاء المجلس الأعلى إلى مسايرة الطرح الثاني فقد جاء في قرار المجلس الأعلى عدد 1190 بتاريخ 28-7-1999 في الملف التجاري عدد 884/98 بأنه إن كان السبب المعتمد في الإنذار غير صحيح فان ذلك لا يؤدي إلى الحكم بإبطاله وإنما إلى منح المكتري تعويضا كاملا عن الإفراغ
الفقرة الثانية: الضمانات المتعلقة بمسطرة الصلح • يتعين على المكتري لضمان حقوقه عندما يتوصل بالإنذار القانوني أن يبادر إلى تقديم طلب تجديـد عقــد الإيجار تطبيقـا للفصل 27 من الظهيــر. • هنا يستدعي رئيس المحكمة أو القاضي المكلف طرفي النزاع , و يسعى القاضي الى التوفيق و المصالحة بين الطرفين و يعد محضرا بذلك يضمنه وجهات نظرهما • اذا وافق المكري على مبدأ التجديد ولم يتوصل الاتفاق حول الأمور الأخرى كان من حق القاضي أن يفصل في النزاع بقرار معلل في ضوء خبرة يأمربها وجد لها ضرورة. • اذا لم يوافق المكري على التجديد فان حق المكتري ينحصر في المطالبة بالتعويض عن طريق رفع دعوى قضائية أمام المحكمة. • و يلاحظ أنه اذا تخلف أحد الطرفين عن حضور اجتماع الصلح فانه يترتب على ذلك اصدار القاضي قراره باعتبار الايجار مجددا اذا كان المكري هو المتخلف ,و بالحرمان من الاستفادة من مقتضيات الظهير اذا كان المكتري هو المتخلف.
المطلب الثاني: الضمانات الموضوعية المتعلقة بسبب الافراغ تتمثل هذه الضمانات عموما في حق المكتري بالحصول على تعويض يختلف باختلاف سبب الافراغ الذي تقره المحكمة عند ثبوته، فقد يكون التعويض جزئيا او كاملا. فبعد فشل محاولة الصلح بين المكري و المكتري كما أوضحنا سالفا فانه للمكتري التقدم بدعوى في الموضوع لأجل المطالبة بالتعويض • الفقرة الأولى: حالة استحقاق المكتري للتعويض الكامل • فطبقا للفصل للفصل 10 من الظهير يستحق المكتري تعويضا كاملا عن إفراغ المحل المكرى يوازي قيمة الاسم التجاري ما لم يثبت المكري أن الضرر أقل من ذلك، إذا ما تبين أن سبب الإفراغ بالإنذار غير صحيح أو أن الإنذار لا يتضمن أي سبب.
لكنه قد يثار الإشكال إذا كان الأصل التجاري قد اندثر فأي تعويض كامل يستحق للمكتري في حين أن أساس تقديره قد اندثر؟ فقد قضى المجلس الأعلى في نازلة تتعلق بالإشكال المطروح في قراره عدد 441 بتاريخ 15-02-1989 " وحيث أن التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالإفراغ وان المحكمة لما قضت للمكتري بالتعويض عن رفض تجديد العقد استنادا إلى العلل المشار إليها أعلاه المتسمة بالعموميات دون أن تناقش وتجيب عن الدفع الخاص بأن المكتري لم يعد يمارس أي نشاط تجاري بالعين المكراة وانه يكتفي بقبضه الأكرية عن الدكاكين التي يمارس فيها أصحابها أنشطة تجارية مختلفة يكون قضاؤها ناقص التعليل ينزل منزلة انعدامه مما يعرض قرارها للنقض". • ويرجع تقدير التعويض للمحكمة استنادا إلى سلطتها التقديرية ، لكنه غالبا ما يتم الحكم وفق ما تنتهي إليه الخبرة المنجزة في الموضوع بناءا على أمر المحكمة. • ونشير انه يمكن للطرفين الاتفاق على التعويض عن الإفراغ بإرادتهما خارج مقتضيات الفصل 10 من الظهير وتكتفي المحكمة بالتصريح بالتعويض المتفق عليه .
الفقرة الثانية: حالة استحقاق التعويض الجزئي في حالة هدم البناء • الفصل 12 من ظهير 24 ماي1955 ينص على أن لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقدة لكونه يريد هدم الملك وإعادة بنائه بعد حصوله على شهادة إدارية من المجلس الجماعي الذي يقرر في ذلك بناء على تقرير من الجنة التقنية المعنية بالأمر، شريطة أدائه للمكري تعويضا قدره قيمة كراء ثلاث سنوات حسب آخر سومة كرائية. • ونشير إلى الضمانة المخولة للمكتري والمتمثلة في حقه في الرجوع للمحل المكرى بعد إعادة بنائه، وفق مسطرة خاصة. • إذا أخل المالك بالضمانات المقررة للمكتري المفرغ فانه يكون مسئولا مدنيا عن الضرر الحاصل له، ويبقى للمحكمة تقدير التعويض عن ذلك الضرر,لكنهذه الضمانات المقررة لحماية المكتري قد تفرغ من محتواها إذا قرر المالك بناء المحل في شكل لا يصلح معه للتجارة لكونه غير ملزم بإعادة البناء على الشكل الذي كان عليه قبل الهدم أو في شكل يصلح معه لممارسة التجارة التي كان يمارسها المكتري قبل الهدم. • وقد أشار مشرع ظهير 24-05-1955 إلى حالة أخرى من الإفراغ ذات طبيعة خاصة تتمثل في رفع بنايات الملك وهو افراغ مؤقت لسنتين كحد اقصى، يحق للمكتري الرجوع بعدها للمحل مع تعويضه بتعويض يعادل قيمة الكراء لسنتين مع بقاءه في المحل إلى حين البدء في أعمال التعلية طبقا للفصل 15 من الظهير.
الفقرة الثالثة: حالة استحقاق التعويض الجزئي عن الافراغ للاحتياج السكني • قرر المشرع في الفصل 16 من الظهير وتقديرا منه للقيمة الاجتماعية للملكية العقارية حق المالك في إفراغ المكتري، مقابل أداء تعويض يتمثل في قيمة كراء خمس سنوات وفق شروط محدد في الفصل السالف الذكر. • وان كل أخلال من المالك بهذا الشرط الأخير يشكل تدليسا للمكتري الذي حرم من الاستفادة من العين المكراة لسبب غير قانوني، يستحق التعويض عن الضرر الناتج عنه . • وتجدر الإشارة الى مبدأ فريد أورده الفصل 30 من ظهير 24-05-1955 والمتعلق "بحق التوبة" والذي مفاده انه للمكري لتفادي أداء التعويضات المحكوم عليه بأدائها للمكتري، ان يتراجع عن رفضه تجديد عقد الكراء وعن طلب الافراغ، بشرط أداءه صائر الدعوى والموافقة على تجديد عقد الكراء
المبحث الثاني : الضمانات المقررة للكراء التجاري في ظل في ظل مدونة التجارة. لقد تضمنت مدونة التجارة مقتضيات قانونية قد تكمل المظاهر الحمائية لحق الكراء التجاري بمقتضى ظهير 24-05-1955 وهي تلك المقتضيات المتعلقة بدعوى الفسخ طبقا للمادة 112 من مدونة التجارة والمقتضيات المتعلقة بصعوبات المقاولة في الباب الخامس من نفس المدونة
المطلب الأول: حماية الحق في الكراء عند تقديم دعوى الفسخ • لقد عالجت هذه المسألة و اشكالاتها المادة 112 من مدونة التجارة , الا أن هذه المسألة لا تطرح اشكالا اذا كان مالك الأصل التجاري مالكا للعقار كذلك • لاشك أن تنظيم هذه الوضعية يقوم على مبررات معقولة , فالفسخ يضيع على الدائنين المقيدين عنصرا معنويا مهما من العناصر الأساسية التي يقوم عليها الأصل التجاري الذي يزيد في قيمته و هو الحق في الكراء • و هذا ما عبر عنه المجلس الأعلى في قرار له حيث نص ‘’ أن الغاية من وجوب اعلام المكري للدائن المرتهن بفسخ عقد الكراء هو أن يتمكن هذا الأخير من الدفاع و الحافظة على عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بفسخ الكراء و ان خلاله بهذا المقتضى يعد مسؤولية تقصيرية ..’’
وعلى الاهمية البالغة لهذا المقتضى الذي يرمي الى حماية الدائنين المقيدين وكذا الأصل التجاري من خلال حماية الحق في الكراء كعنصر جوهري في هذا الاصل، الا انه ينطوي على صعوبات عملية وحيف جسيم في حق المكري صاحب الملكية العقارية وتغطية على اخطاء المكتري المخل بالتزاماته اتجاه المكري. • و من الواجب الاشارة أن عدم القيام باجلرااءات التبايغ للدائنين عن فسخ عقد الكراء يخول الحق في المطالبة بالتعويض عن الأضرار المحدثة الى جانب حقهم في المطالبة ببيع الأصل التجاري في المزاد العلني لعدم سريان الفسخ تجاههم.
المطلب الثاني: حماية الحق في الكراء في اطار صعوبات المقاولة لقد نحى المشرع في الباب الخامس من مدونة التجارة منحى فلسفة حمائية هاجسها استمرار حياة المقاولة، بتوفير مختلف الوسائل القانونية والاجهزة القضائية لتحقيق هذا الهدف، وباعتبار ان الحق في الايجار هو قطب الرحى في بعض المقاولات فقد اوجد له المشرع غطاءا قانونيا يحميه من عواصف الدعاوي القضائية التي قد يتشفى اصحابها من الوضعية المريضة للمقاولة او محاولة منهم استخلاص ما يمكن استخلاصه من حقوقهم سواء في بداية اطوار المعالجة خلال مرحلة التسوية الودية او التسوية القضائية او عند التصفية القضائية.
الفقرة الاولى: الحماية المقررة خلال التسوية الودية • بعد صدور الأمر بوقف الإجراءات الذي يتيح للسنديك القيام بمهمته خلال ثلاثة اشهر مع اضافة شهر واحد، فان الدعوى التي تهدف إلى أداء الوجيبة الكرائية عن مدة سابقة للامر، والذي من شأنه عند التماطل الحكم بالإفراغ على المكتري صاحب المقاولة، يتم قطع دابرها من الأساس و لا يتم قبولها. • كما يتم وقف اجل مسطرة الصلح اذا كانت المقاولة قد توصلت بالانذار بالافراغ المنصوص عليه بالفصل 26 من ظهير 24-05-1955 والمتعلق بالافراغ لعدم اداء الوجيبة الكرائية اذا تعلقت المدة المطالب بواجب الكراء عنها بمدة سابقة عن لصدور الامر بوقف الاجراءات، ليكون قانون مدونة التجارة قد تجاوز قاضي الفصل 26 من ظهير 24-05-1955 ، وأعطى مهلة للمقاولة من اجل الأداء، لم يكن لها لتستفيد منها الا اذا اشفق القاضي من حالها وفقا لسلطته التقديرية حسب نص الفصل الاخير.
الفقرة الثانية :الحماية المقررة خلال التصفية القضائية • ففي حالة التصفية القضائية تكون احتمالات انقاذ القاولة قد تلاشت لتوقفها عن الدفع ويتم الحكم بموتها وتصفية تركتها، ومن بين هذه التركة هو الحق في الكراء الذي خصه المشرع بمقتضيات الفصل 621 من مدونة التجارة التي تنص على انه : ‘ لا تؤدي التصفية القضائية، بقوة القانون، إلى فسخ عقد كراء العقارات المخصصة لنشاط المقاولة...’ • فللمكري طلب فسخ عقد الكراء في مواجهة السنديك، لا المقاولة، على اعتبار ان المقاولة في حالة التصفية القضائية تكون قد فقدت اهليتها وصفتها في التقاضي • هكذا يتضح ان المشرع حاد بالعلاقة التعاقدية المتعلقة بالكراء التجاري عن سلطة المتعاقدين حيادا عن مقتضيات كل من ق ل ع و ظهير 25-12-1980 و ظهير 24-05-1955 ليجعلها بيد سلطة "الدولة" في شخص السنديك المعين من طرف المحكمة الذي له السلطة التقديرية للتقرير في مصير الحق في الكراء .
خاتمة انطلاقا مما سبق يتبين أن المشرع المغربي نظم كراء المحلات التجارية تنظيما محكما انطلاقا من ظهير 1955 و كذا مدونة التجارة الأمر الذي يوحي لنا الى القيمة التجارية العالية التي يتوفر عليها الأصل التجاري خصوصا اذا كان يتوفر على عنصر الحق في الكراء. لكن من الأحسن على المشرع اعادة النظر في ظهير 1955 كونه لا يساير التطور السريع للمنظومة الاقتصادية الحديثة , و ذلك بادخال تعديلات جوهرية تعطي ضمانات قوية للتاجر ليمارس تجارته بكل اطمأنان .
