Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung

1. Mietrechtunter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 – 87580450 Fax: 0211 – 87580455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

2. Übersicht • Der Mietvertrag • Mieterhöhung • Schönheitsreparaturen • Mangelrechte • Kündigung • Vertragsabwicklung und Räumung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

3. Der Mietvertrag • Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet • Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte • Keine Überraschungsklausel • Klare, verständliche, eindeutige Formulierung • Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB • Hausordnung • Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB • Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger • Beseitigungswille/ Modernisierung • Personal Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

4. Mieterhöhung • Individualvereinbarung • Schriftlich (§ 550 BGB) • Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung • Staffelmiete, § 557a BGB • Schriftform • Mindestens 1 Jahr Abstand • Vollständige Staffelangabe • Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre • Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich • Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung • Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB • Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte • Schriftform • Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB • Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank • Kappungsgrenze 20% • Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn • Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung • Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB • Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB • Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung • Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete • Energieeinsparung • Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters • Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB • Kostensteigerungen • Betriebskostenpauschale, § 560 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

5. Schönheitsreparaturen • Begriff • Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) • Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung • Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag • Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB • (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) • Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung • Laufende Schönheitsreparaturen • Keine starren Fristen • Erfüllungs- und Ersatzansprüche • Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit • Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung • Verjährung • 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB • Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

6. Mangelrechte • Mangel • Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen • Anfänglich: verschuldensunabhängig • Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen • Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung • Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden • Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend • Schadensersatz • Selbstvornahme • Kündigung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

7. Kündigung, § 573 BGB • Ordentlich (fristgemäß) • Eigenbedarf • Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung • Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf • Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse • Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung • Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen • Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf • Vorkaufsrecht des Mieters • Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung • Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter • Berechtigtes Freimachungsinteresse • Werkwohnung/ Betriebsbedarf • Genossenschaftswohnung • Abmahnung • Außerordentlich (fristlos) • Unzumutbarkeit • Hausfriedensstörung • Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) • Unberechtigte Drittüberlassung • Zahlungsverzug und -säumigkeit • Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei • Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch • Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters • Inhalt und Form • Schriftform • Begründung • Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

8. Vertragsabwicklung und Räumung • Räumungsanspruch • Rückgabe der Mietsache • Entfernung eingebrachter Sachen • Vermieterpfandrecht • Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) • Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel) • Rechtslage bei Vorenthalten • Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung • Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig • Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ • Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) • Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“ • Verjährung • 6 Monate, § 548 BGB • Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) • Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe • Räumungsklage und Zwangsvollstreckung • Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen • Gegen jeden Mieter und Besitzer • „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung • „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) • „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de