Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs

1. Les aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs

2. Présentation • L’Anah est une agence d’État créée en 1971, placée sous la double tutelle des ministres des finances et du logement. • Elle accorde notamment des subventions aux propriétaires occupants modestes, aux propriétaires bailleurs de logements locatifs et aux copropriétaires pour favoriser : • La rénovation du parc de logements privés anciens • Le développement du parc locatif privé à vocation sociale

3. Présentation • En 2012, l’Anah a distribué 341 millions d’euros de subventions. • Ces aides ont généré un volume global de de travaux • de 903 millions d’euros.

4. Principaux domaines d’intervention I - La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du programme national « Habiter Mieux » II - Le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé III - L’adaptation des logements à la perte d’autonomie IV - Le redressement des copropriétés fragiles et en difficulté

5. L’Anah sur le terrain • Les missions de l'Anah sont relayées localement par les services déconcentrés de l’État (DDT) et les collectivités territoriales. • Pour la mise en œuvre de ses aides, l’Anah s’appuie également sur : • Des associations locales spécialisées dans le secteur de l’habitat, « les opérateurs » (Pact, Habitat et Développement, ...) • Des bureaux d’études (Urbanis, Citémétrie, ...) • Des experts (architecte, juriste, fiscaliste, économiste de la construction,...)

6. Des actions territoriales ciblées • Dans le cadre des « opérations programmées » (OPAH, PIG, PST), sur un périmètre défini conjointement entre l’Anah et la collectivité, les propriétaires peuvent bénéficier : • d’un accompagnement gratuit pour l’élaboration de leur projet de travaux (information, conseil d’ordre technique social ou financier, aide à la décision, …) • d’éventuelles aides majorées, ciblées par thématiques

7. Vos contacts locaux

8. Les aides aux propriétaires bailleurs

9. Nos intérêts communs • Des intérêts communs aux propriétaires bailleurs et à l’Anah : • mettre sur le marché des logements en bon état, à loyers et charges maîtrisés, pour des populations à revenus encadrés • Les engagements de l’Anah : une subvention aux travaux et le bénéfice d’un avantage fiscal • La contrepartie attendue du propriétaire bailleur : un patrimoine rénové, une location du bien pendant 9 ans avec des loyers maîtrisés pour loger un locataire sous plafonds de ressources • Avec un objectif partagé : • l'équilibre entre aide aux travaux et contrepartie sociale doit être favorable au propriétaire bailleur

10. Principe général Les aides proposées aux propriétaires bailleurs relèvent d’une combinaison ou d’un cumul : d’aide directe Aide de l’Anah de 25 % à 35 % des travaux selon le type de projet avec d’éventuelles primes additionnelles Aide de la collectivité  et d’aide indirecte Abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnement Prêts aidés

11. Les engagements de l’Anah – L’aide aux travaux de l’Anah Une aide aux travaux de 25% à 35% selon le type de projet pour : Des logements de plus de 15 ans Des projets de travaux clairement identifiés Un niveau de performance énergétique après travaux correspondant au minimum à l’étiquette « D», sauf contraintes techniques. Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 6 250€ (25 % des travaux)

12. Les engagements de l’Anah – La marge propre aux territoires

13. Les engagements de l’Anah – La marge propre aux territoires • Une modulation possible propre aux territoires en délégation de compétence • Marseille Provence Métropole • Majoration de 25% des plafonds et de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS • Communauté du Pays d'Aix • Majoration de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS • Pays d'Aubagne et de l'Etoile • Majoration de 10% des taux pour les travaux de réhabilitation de logements indignes ou très dégradés et de sortie de non-décence • Majoration de 5% des taux pour les grands logements (T4 et plus) • Arles-Crau-Camargue-Montagnette • Pas de majoration

14. Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux La prime FART : le Fonds d’aide à la rénovation thermique La prime réduction loyer La prime réservation 

15. Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles La prime FART 2 000€ par logement Le logement doit justifier d’un gain énergétique après travaux de minimum 35 % à la suite d’une évaluation énergétique du logement ou de l’immeuble Le logement doit obtenir l’étiquette D à minima (étiquette E en cas d’impossibilité technique) En cas de subvention FART, le propriétaire bailleur doit céder ses Certificats d’économie d’énergie (CEE) à l’obligé référent, départemental ou collectivité. Exemple :pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 8 250€ (6 250€ + 2000€) s’il réalise un gain énergétique supérieur ou égal à 35% (en énergie conventionnelle)

16. Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles La prime réduction loyer : l’Anah triple le montant d’aide de la collectivité, pour 1€ apporté par la collectivité, l’Anah apporte 3€ Le montant d’aide de l’Anah ne peut dépasser les 150€/m², dans la limite de 80 m² par logement Le logement doit faire l’objet d’une convention à loyer social ou très social signée entre l’Anah et le propriétaire bailleur Le logement loué doit être situé en secteur tendu (défini par un écart supérieur à 5€ mensuels par m² de surface habitable entre le loyer de marché et le niveau du loyer social ou très social établi dans la convention) Participation impérative d'un ou plusieurs co-financeurs (collectivité ou EPCI) Apporter au niveau local ou par le CMT des exemples de territoires où elle pourrait s'appliquer dans la région. Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 13 500€ (6 250€ + 2 000€+ 5 250€) et de 1750€ de la collectivité locale soit un total de 15 250€

17. Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles La prime réservation 2 000€ par logement, montant doublé (soit 4 000€) en secteur tendu Le logement doit faire l'objet d'une convention à loyer très social signée entre l’Anah et le propriétaire bailleur Le logement doit faire l’objet d’un droit de désignation du préfet Cela signifie qu’ilexiste un besoin particulier sur le territoire pour le logement ou le relogement de ménages prioritaires relevant de dispositifs particuliers (DALO, PDALPD ou LHI) et que le conventionnement très social s'inscrit dans le cadre d'un dispositif opérationnel existant permettant l'attribution effective du logement à un tel ménage Pour le doublement de la prime « réservation », le logement loué doit être situé en secteur tendu. Exemple : pour des travaux d’amélioration thermique et de remise en état des sanitaires un logement moyennement dégradé de 35 m² d’une mono-propriété datant 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de l’Anah de 15 500€ ou 17 500€ (6 250€ + 2 000€ + 5 250€ + 2 000€ ou 4 000€) et de 1750€ de la collectivité locale soit un total de 17 250€ ou 19 250€

18. Les engagements de l’Anah – Des primes additionnelles • Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux • La prime « FART » • MPM : Marseille, Gignac-La-Nerthe, Septèmes, OPAH RU de Marignane • CPA : pas de prime complémentaire • PAE : OPAH et OPAH RU • ACCM : ensemble du territoire • Non délégué : OPAH SAN Ouest et OPAH copropriété La Maille II • La prime « réduction loyer » • MPM : Septèmes, Marignane, Gémenos • Non délégué : OPAH SAN Ouest • La prime « réservation » • Ensemble du département

19. Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties privatives • Mêmes règles que pour une maison individuelle • = • évaluation énergétique • au niveau du logement Gain énergétique + 35 % ? Si oui : prime ASE (2000€ ou 1500€) DPE projeté après travaux DPE avant travaux

20. Evaluation énergétique dans le cas de travaux mixtes (parties privatives & communes) • Si le gain des 35% provient de la combinaison de travaux en parties communes et en parties privatives : le gain énergétique est calculé au niveau du logement • Le calcul du gain est la somme de celui généré par les travaux en parties communes sur le logement + le gain généré par les travaux en parties privatives.

21. Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties communes • Si et seulement siles travaux en parties communes permettent à eux seuls un gain énergétique d’au moins 35%, alors prise en compte de l’évaluation énergétique réalisée au niveau de l’immeuble ou du bâtiment (si la copropriété en comporte plusieurs), • que la copropriété soit en chauffage • collectif ou en chauffage individuel.

22. L’accompagnement dans les copropriétés • Travaux en parties privatives ou travaux mixtes = Assistance à Maitrise d’Ouvrage complète : DPE avant Projet de travaux - Simulation financières DPE projeté Montage du dossier Anah + autres subventions (Ville, CARSAT, ..) - Visite fin de chantier

23. 3 équipes couvrent les trois territoires de MPM

24. Le versement de la prime Habiter Mieux (ASE) • Principe :versement d’une ASE avec versement d’une aide individuelle de l’Anah. • Dérogation :versement possible d’une ASE en complément de l’aide de l’Anah au syndicat de copropriétaires, sans aide individuelle Anah. • Dans ce cas, la prime vient en déduction du « reste à charge » des co propriétaires

25. L’ASE en complément de l’aide au syndicat • L’ASE reste toujours une aide individuelle destinée à financer la quote-part des travaux incombant aux propriétaires occupants éligibles. • Les bénéficiaires de l’ASE doivent s’engager à occuper le logement pendant au moins 6 ans. • Toutefois, pas de dossier individuel mais traitement dans le cadre de la demande d’aide au syndicat de copropriétaires • via un mandataire unique.

26. Les engagements de l’Anah – L’aide fiscale … + un abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnement Lorsque le propriétaire bailleur conclut une convention à loyer maîtrisé avec l’Anah (à loyer intermédiaire, social ou très social), il bénéficie d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers : la déduction spécifique du dispositif Borloo dans l’ancien. Elle s’élève à : 30 % des recettes locatives pour une convention à loyer intermédiaire 60 % des recettes locatives pour une convention à loyer social ou très social 70 % des recettes locatives en cas de conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social et d’un recours à une intermédiation locative (type Solibail, Louez solidaire, …) Exemple : pour un logement de 60m² situé en zone B et bénéficiant d’une convention à loyer intermédiaire le propriétaire bailleur peut gagner au maximum 712€ de loyer mensuel, soit 8 544€ annuels. Il pourra déduire de ses revenus fonciers 30% des recettes locatives de son logement pendant les 10 années suivantes.

27. Zoom sur Solibail Le logement est loué, durant trois ans, à une association expérimentée agréée par la préfecture de région. L'association est le locataire. Elle assure le paiement des loyers mensuels, des charges ainsi que l'entretien et la remise en état du logement. Les conditions requises pour bénéficier du dispositif Solibail Le logement peut être un studio, 2, 3, 4 ou 5 pièces non meublé Le logement est situé en zone A et B dans les régions Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d'Azur Le logement est habitable sans délai et doit correspondre aux caractéristiques de la décence Le loyer proposé correspond a minima au loyer intermédiaire défini localement par l’Anah Les avantages du recours à l’intermédiation locative Des rendements réguliers et sûrs L’assurance de récupérer le logement dans des conditions habituelles des baux Une remise en état gratuite Une gestion professionnelle Sous réserve de conventionnement Anah, une déduction fiscale de 70 % des revenus locatifs

28. Zoom au niveau local Agréments délivrés à 2 associations :  ADRIM (fédération H&D) / a.kalifa@adrim.fr ou hd13@adrim.fr / 04.91.62.84.75  GALILE (uniquement ss-loc) / contactproprietaire@gcsgalile.fr / 04.91.18.53.90 Partenariat financier Etat-CG 13 Objectif de mobilisation des logements dans le parc privé soit dans le cadre d’une location, soit d’une sous-location Propriétaires souhaitant confier son bien bien en gestion et / ou voulant faire des travaux : * GRL et gestion locative de votre bien par un professionnel gratuites * Abattement fiscal de 30 ou 60 % du montant des loyers perçus * Subventions jusqu’à 70% maximum du montant des travaux plafonné et primes complémentaires pouvant s’élever jusqu’à 5 000 €

29. La contrepartie attendue du bailleur Une location du bien pendant 9 ans avec : Un locataire sous plafonds de ressources Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par l’État Si le projet de travaux ne peut bénéficier de l’aide aux travaux de l’Anah, le propriétaire bailleur peut toutefois conventionner son logement. Il s’engage alors à le louer pour une durée minimale de 6 ans à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers maîtrisés identiques à ceux du conventionnement avec travaux. En contrepartie, le bénéfice fiscal reste identique à celui obtenu à l’occasion d’une convention avec travaux, soit une déduction fiscale de 30 %, 60 % ou 70 % sur les revenus fonciers bruts.

30. La contrepartie attendue du bailleur Un locataire sous plafonds de ressources Exemple : pour un logement faisant l’objet d’une convention à loyer intermédiaire le locataire, s’il est en couple avec un enfant, du logement ne pourra pas dépasser un revenu annuel de 57 356€ en zone B.

31. La contrepartie attendue du bailleur Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par l’État Les plafonds des loyers sont des seuils maximaux et peuvent être ajustés localement à un niveau inférieur. Les plafonds en vigueur, fixés localement, sont disponibles sur le site de l’Anah dans la rubrique des aides au propriétaire bailleur (www.anah.fr) Exemple : un logement de 60 m² situé en zone B et bénéficiant d’une convention à loyer social ne pourra dépasser un loyer de 5,92€ / m² mensuels hors charges soit 355€ mensuels hors charges

32. Le dossier Anah • Les pièces demandées • Un imprimé administratif • Un justificatif de propriété • Des devis • Un projet de travaux clairement identifié • Diagnostic • Préconisations • Projet (le propriétaire bailleur décide du contenu final des devis, du choix de l’entreprise) • Les délais • Dès que le projet est finalisé, dépôt du dossier au service instructeur. • Un accusé de réception est envoyé sous 8 jours. Il permet le début des travaux. • La subvention est accordée sous 2 mois. Le propriétaire bailleur reçoit alors un courrier qui l’informe du montant réservé pour son projet. (Des acomptes sont possibles pour faciliter la trésorerie du propriétaire bailleur) • Le propriétaire bailleur a alors 3 ans pour réaliser son projet (délai prorogeable dans certains cas). • Le solde de la subvention est payé à la vérification de la réalisation du projet : factures, baux, ressources du locataire...

33. Propriétaires bailleurs – Les autres aides aux travaux Les aides des collectivités territoriales L’aide de la région L’aide du département L’aide de la commune ou du département Les aides au financement du projet L’éco-prêt à taux zéro Les prêts des fournisseurs d’énergie : EDF ou GDF Les aides fiscales Le crédit d’impôt développement durable La TVA à taux réduit sur les travaux d’amélioration

34. Les exemples

35. Exemple 1 : Une maison individuelle avec des travaux lourds • Typologie de la construction • Une maison individuelle d’un étage (RdC+ 1 étage) datant de 1960 et de 90 m² de surface habitable fiscale • Une forte dégradation : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,57 • État du logement avant travaux • Les murs de la maison ne sont pas isolés (parois briques enduits) • Les fenêtres sont en simple vitrages • Le moyen de chauffage utilisée est un appareil électrique (radiateurs) • La production d’eau chaude sanitaire est au gaz • La ventilation est naturelle • Le réseau électrique n’est pas conforme • La salle d’eau est vétuste • L’étiquette énergétique avant travaux est G

36. Exemple 1 : Une maison individuelle avec des travaux lourds • Coût de l’opération • 70 000€ HT soit 778€/m² HT dont 600€/m² (soit 54 000€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de l’étiquette G à D) • Programme travaux pour un DPE après travaux à D • Énergie (77 % du montant travaux) • Isolation par l'extérieur, reprise des modénatures • Changement des menuiseries • Installation d'une ventilation VMC • Mise en place d'une chaudière gaz • Sécurité des réseaux électriques (4 % du montant des travaux) • Rénovation (19 % du montant travaux) • Réfection de la salle d’eau • Réfection des peintures

37. Exemple 1 : Évaluation de la subvention • La subvention pour travaux de l’Anah • 24 500€ • soit 35 % de montant des travaux • Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de l’Anah • La prime FART : 2 000€ • La prime de réduction du loyer (convention à loyer social ou très social) : 16 000€ • dont 5 440€ de la collectivité (66€/m²) et 10 560€ de l’Anah (134 €/m²) • La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif d’un ménage prioritaire DALO ou PDALPD: 2 000€ ou 4 000€ en secteur tendu

38. Exemple 1 : Évaluation de la rentabilité du projet • Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah • + prime FART • + prime de réduction du loyer • 42 500€, soit 60,7 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu. • Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah • + prime FART • + prime de réduction du loyer • + prime de réservation doublée en secteur tendu • 46 500€, soit 66.4 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet.

39. Exemple 1 : Évaluation de la rentabilité du projet • L’écart, en pourcentage, du bilan financier d’un logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier d’un logement en loyer libre • Exemple : une convention à loyer très social avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 12 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.

40. Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé • Typologie de la construction • Un logement de 35 m² de surface habitablefiscale, moyennement dégradé, d’un petit immeuble en mono-propriété datant de 1900 • Une dégradation moyenne : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,45 • État du logement avant travaux • Les murs du bâtiment sont partiellement isolés • Les fenêtres sont en simple vitrages • Le moyen de chauffage utilisé et la production d’eau chaude sanitaire sont au gaz • La ventilation est naturelle • Le réseau électrique n’est pas conforme • L’étiquette énergétique avant travaux est « E »

41. Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé • Coût de l’opération • 25 000€ HT, soit 714€ /m² HT, dont 300€/m² (soit 10 500€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 39 % (passage de l’étiquette E en D) • Programme travaux pour un DPE après travaux à D • Énergie (50% du montant travaux) • Isolation par l‘intérieur des parois non isolées • Changement des menuiseries • Installation d'une ventilation VMC • Sécurité des réseaux électriques (15% du montant des travaux) • Rénovation (35% du montant travaux) • Réfection des peintures (travaux induits) • Étanchéité de la salle d’eau

42. Exemple 2 : Évaluation de la subvention • La subvention pour travaux de l’Anah • 6 250€ • soit 25 % du montant des travaux • Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de l’Anah • La prime FART : 2 000€ • La prime de réduction du loyer : 7 000€ • dont 2 380€ de la collectivité (66€/m²) et 4 620€ de l’Anah (134€/m²) • La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif d’un ménage prioritaire DALO/PDALPD : 2 000€

43. Exemple 2 : Évaluation de la rentabilité du projet • Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah • + prime FART • + prime de réduction du loyer • 15 250€, soit 61 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu. • Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah • + prime FART • + prime de réduction du loyer • + prime de réservation • 17 250€, soit 69 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet

44. Exemple 2 : Évaluation de la rentabilité du projet • L’écart, en pourcentage, du bilan financier d’un logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier d’un logement en loyer libre • Exemple : Une convention à loyer très social avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 18 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.

45. Exemple 3 : Une maison individuelle avec des travaux lourds • Typologie de la construction • Une maison individuelle d’un étage (RdC+ 1 étage) datant de 1930 et de 75 m² de surface habitable fiscale • Une insalubrité avérée : indicateur d’insalubrité évalué à 0,67 • État du logement avant travaux • Les murs de la maison ne sont pas isolés • Les fenêtres sont en simple vitrages • Il n’y a pas de moyen de chauffage fixe • La production d’eau chaude sanitaire est au gaz • La ventilation est naturelle • Le réseau électrique n’est pas conforme • La salle d’eau est vétuste • L’étiquette énergétique avant travaux est G

46. Exemple 3 : Une maison individuelle avec des travaux lourds • Coût de l’'opération • 70 000€ HT soit 933€/m² HT dont 500€/m² (soit 37 500€) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de l’étiquette G à D) • Programme travaux pour un DPE après travaux à D • Énergie (54 % du montant travaux) • Isolation par l'extérieur, reprise des modénatures • Changement des menuiseries • Installation d'une ventilation VMC • Mise en place d'une chaudière gaz (chauffage et eaux chaude) • Sécurité des réseaux électriques (11 % du montant des travaux) • Rénovation (35 % du montant travaux) • Réfection de la salle d’eau • Réfection des peintures

47. Exemple 3 : Évaluation de la subvention • La subvention pour travaux de l’Anah • 24 500€ • soit 35 % de montant des travaux

48. Exemple 3 : Évaluation de la rentabilité du projet • Option 1 : subvention pour travaux de l’Anah • 24 500€, soit 35 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social d’un logement situé en secteur tendu. • Option 2 : subvention pour travaux de l’Anah • + aide de la collectivité (3 200€) • 27 700€, soit 40 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social d’un logement situé en secteur tendu et bénéficiant d’une réservation par le préfet.

49. Exemple 3 : Évaluation de la rentabilité du projet • L’écart, en pourcentage, du bilan financier d’un logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier d’un logement en loyer libre • Exemple : grâce à l’aide de la collectivité, une convention à loyer intermédiaire avec l’Anah permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un avantage de 17 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité l’aide de l’Anah.Un recours à l’intermédiation locative favoriserait encore davantage ce résultat.

50. Pour en savoir plus • http://www.anah.fr/