360 likes | 657 Views
Grundlggande begrepp JB = Jordabalken (1970:994). 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter)2:1 JB Tillbehr till fastighet2:2 JB Byggnadstillbehr. Vad r ett hyresavtal? (JB 12:1). Ett avtal som andra typer av avtal, krvs utbyte av anbud (hyra den hr lokalen fr den hr hyran?) accept (
E N D
1. Fastighetsförvaltare & JuridikNågra viktiga lagar: Hyreslagen (Jordabalken 12 kap)
Sekretesslagen
Kommunallagen
Förvaltningslagen
Miljöbalken (MB)
Lagen om skydd mot olyckor
Arbetsmiljölagen
Lagen om offentlig upphandling (LOU) www.riksdagen.se (lagar, svensk författningssamling, SFS)www.riksdagen.se (lagar, svensk författningssamling, SFS)
2. Grundläggande begreppJB = Jordabalken (1970:994)
1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter)
2:1 JB Tillbehör till fastighet
2:2 JB Byggnadstillbehör
3. Vad är ett hyresavtal? (JB 12:1) Ett avtal som andra typer av avtal, krävs utbyte av anbud (hyra den här lokalen för den här hyran?) – accept (ren) för att avtal ska ha ingåtts.
Ifall skickar över hyreskontrakt som mottagaren ändrar i och sen skickar tillbaka – ej ren.
För att avtalet skall utgöra ett hyresavtal (och hyreslagens regler tillämpliga) krävs dessutom;
Hus eller del av hus (lägenhet i hyreslagen)
Upplåtits
Nyttjanderätt
Mot ersättning/vederlag
4. Avgränsning mot bostadslägenhet Bostadslägenhet utgörs av
Lägenhet som
Upplåtits
Att användas som bostad
Helt eller till ej oväsentlig del
Lokal – lägenhet som ej är bostadslägenhet
5. Blockuthyrning Hyresgästen hyr flera lägenheter eller bostadshus, dock minst 3st bostadslägenheter och:
Hyresgästen upplåter dessa vidare med nyttjanderätt i andra hand eller med kooperativ hyresrätt.
Parterna kan överenskomma om villkor som strider mot bestämmelser om bostadslägenheter med vissa undantag. Kommun som hyresvärd har ytterligare möjligheter.
6. Tvingade – dispositiva regler Tvingande regler
Lagens regler är tvingande om ej annat anges.
Medför att regeln ej kan avtals bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan.
Dispositiva regler
Lagens regler dispositiva endast där så anges.
Medför att parterna kan avtala om annat villkor än vad lagen anger.
Hyreslagen= skyddslagstiftning, svagare part bostadshyresgästenHyreslagen= skyddslagstiftning, svagare part bostadshyresgästen
7. Hyrestid Obestämd tid om ej annat avtalats – skall sägas upp för att upphöra att gälla.
Bestämd tid om så avtalats – om hyresförhållandet varat längre än 9 mån måste det sägas upp för att upphöra att gälla.
Avtal på bestämd tid kan anses förlängt på obestämd tid.
Max avtalstid inom detaljplan är 25 år.
8. Hyra jämte tillägg
Avtalet löper tillsvidare eller på kortare tid än 3 år – hyran skall vara bestämd i avtalet. Undantag för kostnader för bränsle, va, el och omsättningshyra.
Avtalet löper på bestämd tid som är minst 3 år – hyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund och även indexeras.
Observera förlängningstidens längd.
9. Uppsägningstid Tidsbestämda avtal
Om hyresförhållandet varat längre än 9 mån i följd; hyresavtalet måste sägas upp för att upphöra.
Om hyrestiden varat längre än 9 mån skall uppsägning ske minst 9 mån före hyrestidens utgång.
Om hyrestiden varat längre än 3 mån men längst 9 mån skall uppsägning ske minst 3 mån före hyrestidens utgång.
Gäller lokalerGäller lokaler
10. Uppsägningstid Tillsvidareavtal
Uppsägning kan ske tidigast till det månadsskifte som infaller närmast 9 mån från uppsägningen.
Gäller också bara för lokaler.Gäller också bara för lokaler.
11. Hyresgäst krav under hyrestiden Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden)
Omgivningen
Vad är avtalat / framgår av omständigheterna?
Annars brukbarhetsbedömning
Minst! Lägsta Godtagbara Standard
(för bostäder)
12. Hyresvärdens krav på hyresgäst Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse
Vårdplikten
Upplysningsplikt – vid skada m.m.
Inte minska bruksvärdet
Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar
Betalning av hyran
13. Uppsägning av hyreskontrakt Två olika typer av uppsägningar
Uppsägning för avflyttning
Uppsägning för villkorsändring
14. Skälig hyra Skälig hyra - marknadshyra
Den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden.
Gäller för lokaler. Bostäder har bruksvärdeshyra, hv och hg föreningar förhandlar, riktvärden styr (allmännyttan).Gäller för lokaler. Bostäder har bruksvärdeshyra, hv och hg föreningar förhandlar, riktvärden styr (allmännyttan).
15. Jämförelseprövning I första hand jämföra med hyror för liknande lokaler (tidigare lokaler som i grova drag jämförbara) avseende:
Lokaltyp
Läge
Storlek
Standard
Lokaltyp – butiker, kontor, restauranger, hotell, industri, garage etc.
Storlek – mindre yta ger högre hyra/kvm
För att hitta marknadshyran tittar hyresnämnden (HN) på jämförelse med hyran för lokaler på orten.Lokaltyp – butiker, kontor, restauranger, hotell, industri, garage etc.
Storlek – mindre yta ger högre hyra/kvm
För att hitta marknadshyran tittar hyresnämnden (HN) på jämförelse med hyran för lokaler på orten.
16. Uppsägning I praktiken krav på skriftlighet
Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar
Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev
Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna
Angiven adress eller lägenhetens adress
Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning
17. Besittningsskyddet Bostad – rätt att i vissa fall kräva att få förlänga hyresförhållandet.
(direkt besittningsskydd)
Lokal – rätt att i vissa fall få ersättning för sin skada pga hyresförhållandets upphörande.
(indirekt besittningsskydd)
Undantag vid:
Speciella hyressituationer
Vissa avtalsmöjligheter
Särskilda omständigheter
18. Undantag besittningsskydd Andrahandsuthyrning under två år (ej block)
Möblerat rum/fritidshus under 9 mån
Del av hyresvärds bostad
Särskilt avtal om avstående
Förverkat hyresrätt
Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul)
Hyresvärd övervägande intresse förfoga
Bostadsrätt och intresse förfoga
I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt
19. Avstående från besittningsskydd Särskilt upprättad skriftlig handling.
Godkännande från hyresnämnd krävs om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat i 9 mån om inte:
Den gäller högst 5 år.
Orsaken är att hyresvärden själv ska bedriva verksamhet i lokalen, eller
I fråga om andrahandsupplåtelser; hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.
20. Besittningsbrytande grunder Åsidosatta förpliktelser.
Rivning – rivningsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal.
Ombyggnad – ombyggnadsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal.
Annat fall befogad anledning (annan hyresgäst, egen verksamhet).
Skäliga hyresvillkor.
21. Uppskov
Både hyresgäst och hyresvärd kan söka.
Maximal uppskovstid är 2 år.
Saklig skäl för uppsägning – när blev det klart att förlängning ej skulle ske?
Ansökan skall inges före hyrestidens utgång, beslut kan dock fattas senare.
22. Godtagbar ersättningslokal
Bedömning utifrån den uppsagda lokalen.
Hyresgästen skall ha samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda.
Hyran får vara högre i anvisad lokal så länge som den är marknadsmässig.
Möjlighet begära att hyresnämnden yttrar sig över anvisad lokals godtagbarhet.
23. Skadestånd Minimiskadestånd i fall av skadeståndsskyldighet uppgår till en årshyra.
Full ersättning om skadan ej täcks av minimiskadeståndet. Ersättning utgår för:
Flyttkostnader
Värdeminskning på egendom
Kvarvarande värde av godkända ändringsarbeten
Hinder och intrång i verksamhet
Alternativt värdet av verksamheten om denne läggs ned.
24. Tvister
Hyresnämnden (medlar/avgör)
Kronofogden (beslutar/handräcker)
Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)
25. Offentlighet / Sekretess 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän
Icke allmän – ex. internpost
Allmän men sekretessbelagd?
7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter
7 kap 25§ - bostadsförmedling
8 kap 10§ - affärsförhållanden
26. Sekretesslagen Vilka omfattas?
Gäller i det allmännas verksamhet
För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag
Vad menas med sekretess?
Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen
Mot vem gäller sekretess?
Gäller både mot annan myndighet och enskild
Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet
27. Menbedömning Svag sekretess = huvudregel offentligt
Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs
Stark sekretess = huvudregel sekretess
Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men
Absolut sekretess = ingen menbedömning
Samtycke bryter sekretess
28. Vad händer om man bryter mot sekretessen?
BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt
Böter eller fängelse i högst ett år
29. Fastighetsägarens ansvarsområden Egenkontroll
Kemikalier
PCB, radon, asbest
Ventilation (OVK) och energianvändning
Fukt och mögel
Brandskydd
Myndighetskontroller
Internkontroll
Riskanalys
Etc…
30. Vad är myndighetskrav? Lagar beslutade av riksdagen
Förordningar utfärdade av regeringen
Föreskrifter utfärdade av myndigheter
Fastighetsägarens ansvar
31. Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Aktuell lagstiftning
Arbetsmiljölagen
Ellagen
Lagen om skydd mot olyckor
Lagen om brandfarliga och explosiva varor
Lagen om gaturenhållning och skyltning
Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m.
Miljöbalken
Ordningslagen
Plan- och Bygglagen
Mfl…
32. Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Regeringsförordningar
Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk.
Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar.
Myndighetsföreskrifter
Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar.
Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.
33. Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter? Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket
Boverket
Elsäkerhetsverket
Kemikalieinspektionen
Naturvårdsverket
Räddningsverket
Socialstyrelsen
34. Fastighetsägarens ansvar Fastighetsägaren skall:
Förebygga olyckor
Förebygga ohälsosamma förhållanden
Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m.m.
Följa upp hur lokaler och bostäder används
Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar
Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.
35. I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för: Brandskydd
Snöjröjning och halkbekämpning
Att avhjälpa brister i och på byggnader
Hissar och andra motordrivna anläggningar
Enkelt avhjälpta hinder
Pannanläggningar, varmvattenberedare
Brunnar, bassänger
36. Vidare ansvarar ägaren för: Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker
Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur
Kvaliteten på inomhusmiljön
Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet