Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2009

1. Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 13.05.2009

2. Forord • Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. • Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. • Det finnes derfor ikke én markedsleie, selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. • Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i en egen rapport • Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. • Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Oslo 13. mai 2009, Hans Petter Skogstad (Makrosikt)

3. Innhold • Forord side 2 • Markedskommentar fra Makrosikt side 4-5 • Pris- og tilbudsutviklingen side 6-15 • Vedlegg side 16-17 • Tabeller

4. Markedsleien for inngåtte kontrakter i 1. kvartal 2009 falt med 5,8 prosent fra 4. kvartal 2008. Det er det sterkeste fallet vi har målt i vår statistikk (startet i 2002). Den sterkeste nedgangen til nå var i 1. kvartal 2003, da leieprisene falt med 4,6 prosent. Det kraftige fallet i 1. kvartal i år har dels å gjøre med økonomi og utviklingen i boligmarkedet, og dels med at 1. kvartal som regel er svakere enn øvrige kvartaler. De siste seks årene har 2. kvartal ligget om lag 2½ høyere enn 1. kvartal. Første kvartal i år har vært preget av synkende renter, stigende arbeidsledighet og kraftig oppgang i prisene på brukte boliger. Mot slutten av fjoråret fremsto eie som klart dyrere enn leie som følge av prisfallet på leiligheter. I 1. kvartal i år har både eie og leie blitt rimeligere. Kjøpsprisene har steget med 6,5 prosent fra desember til mars for leiligheter i Oslo, mens leieprisene har sunket med 5,8 prosent siste kvartal. Eie- og leiekost er dermed om lag på samme nivå Tilbudet av boliger til leie er på vei ned etter en topp rundet årsskiftet 2008/09. Likevel er det fortsatt mange boliger til leie i Oslo. Høyt tilbud bidrar til å presse leieprisene nedover, men ikke i samme tempo som i forrige kvartal. Markedskommentar fra Makrosikt: Leietoppen passert?

5. …Markedskommentaren fortsetter: • Vår spørreundersøkelse rettet mot utleierne viser forventninger om økning i leieprisene det kommende året. Utleierne tror litt sterkere på økning nå enn de gjorde i forrige måling. Sammenlignet med 1.-3. Kvartal i fjor, er imidlertid forventningene langt lavere. • I forrige kvartal skrev vi at ”Vi tror leieprisene vil gå ned i første halvår og holde seg mer stabilt i andre halvår”. Det holder vi fast ved. I 2. kvartal tror vi leieprisene i Oslo vil synke litt mindre enn i 1. kvartal. Deretter regner vi med uendrede leiepriser. Om ett år regner vi med at leieprisene vil ligge om lag 5 prosent lavere enn de er nå. De viktigste argumenter for lavere leiepriser er: • Rentene på boliglån synker fortsatt og vil trolig komme ned mot under 3 prosent. Lavere renter gjør det mer attraktivt å eie, og demper kapitalkostnadene for utleier. • Tilbudet av leiligheter avtar, men er fortsatt høyt • Inntektsveksten er lav og betalingsviljen for å leie dempes Oslo 13. mai, Hans Petter Skogstad, Makrosikt as

6. Markedsleien kraftig ned • Leieprisene sank i 1. kvartal 2009 for andre kvartal på rad. • De månedlige leieprisene sank med hele 5,8% fra 4. kvartal 2008 til 1.kvartal 2009, og ligger 0,4% høyere enn i 1. kvartal 2008 • Makrosikts spørreundersøkelse rettet mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 1. kvartal hadde 1,6 prosent høyere leie enn samme leilighet i forrige leieforhold • I gjennomsnitt koster det 9.721 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på 41 kroner fra 1. kvartal 2008 • Tilbudet av leiligheter i Oslo er for tredje kvartal på rad det høyeste vi har notert • Prisberegningene baserer seg på 6.304 leiligheter annonsert på Finn.no i 1. kvartal 2009 og 22.232 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

7. Ny rekord i tilbudet • Samlet tilbud av leiligheter økte ennå en gang kraftig fra vel 5.800 leiligheter i 4.kvartal 2008 til vel 6.300 i 1. Kvartal 2009. Det er en økning på 2.000 leiligheter eller 53 prosent siden 1. kvartal 2008 • Tilbudet av tre-roms leiligheter (ett soverom) øker fra 25,9 prosent av markedet for ett år siden til 30,1 prosent nå. • Andelen to-roms synker og utgjør nå 51 prosent av samlet tilbud. Andelen ett-roms sank dette kvartalet til 8,5 prosent av tilbudet. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

8. Nedgang for alle størrelser • Leieprisene sank med 5-10 prosent avhengig av størrelse i 1. kvartal 2009. Nedgangen var sterkest for hybler • Det siste året har månedsleien for hybler gått ned med 5 prosent og økt med 0 til 2 prosent for ulike leilighetsstørrelser • Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 16 prosent nominelt og med 2 prosent mer enn den alminnelige prisstigningen (korrigert for konsumprisveksten). Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

9. Tilbudet øker over alt • Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 4. kvartal 2008 til 1. kvartal 2009. • Oppgangen i sentrum Øst har stoppet opp på 35 prosent av markedet, mens det har vært en liten økning i sentrum Vest til 37 prosent. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

10. Nedgang i hele byen • Leieprisene sank med 5,5-7 prosent over hele byen siste kvartal. Nedgangen var sterkest i Oslo Sør • Det siste året har leieprisene gått ned i Groruddalen og Oslo Sør, økt litt i sentrum øst og ligget på samme nivå i Oslo Vest • Leieprisene i Sentrum Vest er på 10.600 kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør har gått ned under 8.400 kroner • Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økt mest i sentrum øst (20 prosent) og minst i Groruddalen (13 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

11. Om utleierundersøkelsen • Hvert kvartal gjennomfører MakroSikt en undersøkelse blant de som har annonsert en eller flere leiligheter til leie på Finn.no siste tre måneder. Hensikten med undersøkelsen er: • Å måle eventuelle avvik mellom annonserte og faktiske leiepriser. Avviket brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo • Å måle hvor stor andel av leieprisene som har strøm, oppvarming eller varmtvann inkludert i husleien. Andelen brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo • Å måle lengden på botiden i leide leiligheter. Fordelingen av leietiden brukes til å justere Boligbyggs statistikk for leiepriser i Oslo • Å måle andre indikatorer som kan si noe om temperaturen i leiemarkedet i Oslo • Undersøkelsen er gjennomført kvartalsvis siden 4. kvartal 2005.

12. Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere ble leid ut til mindre enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

13. Resultater fra spørreundersøkelsen: 1,6 prosent vekst i nye kontrakter • Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 1,6 prosent i 1. kvartal 2009. • Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere • Det er et brått fall i veksten etter seks kvartaler hvor leieprisene målt på denne måten økte med 10 prosent eller mer. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

14. Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 0,75% lavere enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

15. Resultater fra spørreundersøkelsen: De fleste utleierne venter økte leiepriser 15: Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

16. Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

17. Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no