Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2009

1. Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2009 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 10.11.2009

2. Forord • Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien og gjengs leie for leiligheter i Oslo. • Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. • Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet, selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. • Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. • Leiekontrakter er inngått på ulike tidspunkter til forskjellige priser. I et gitt område vil derfor leieprisene til markedsvilkår normalt variere for ellers like leiligheter avhengig av når kontraktene er inngått. Vi beregner gjengs leie ved å vekte leieprisene i et gitt område etter hvor stor andel av leiekontraktene som sannsynligvis er inngått til ulike tidspunkter. • Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. • Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Opinion, Oslo 10. november 2009

3. Innhold • Forord side 2 • Pris- og tilbudsutviklingen side 4-13 • Vedlegg side 14-16 • Tabeller

4. Både Gjengs leie og markedsleie opp • Gjengs leie økte med 1,4% fra 2. til 3. kvartal 2009. Det er laveste vekst siden 2. kvartal 2007. • Gjengs leie er 8,9% høyere enn i 3. kvartal 2008. • Markedsleien økte med 0,8% siste kvartal, og er 5,1% lavere enn for ett år siden. • Gjengs leie måler leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er dermed et uttrykk for gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår Kilde: Opinion med data fra Finn.no

5. Markedsleien korrigert opp igjen • Leieprisene fortsatte opp med 0,8% fra 2. til 3. kvartal etter økning på 2% i forrige kvartal • De månedlige leieprisene ligger 5,1% lavere enn på samme tid i fjor • Opinions spørreundersøkelse rettet mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 3. kvartal hadde 4,4 prosent høyere leie enn samme leilighet i forrige leieforhold • I gjennomsnitt koster det 9.997 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En nedgang på 532 kroner fra 3. kvartal 2008 (rekordkvartalet) • Tilbudet av leiligheter til leie fortsatte fallet fra rekordhøye 6.300 i 1. kvartal til 4.200 i 3. kvartal. Tilbudet er på nivå med samme kvartal i 2006-07 • Prisberegningene baserer seg på 4.219 leiligheter annonsert på Finn.no i 2. kvartal 2009 og 21.072 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: Opinion med data fra Finn.no

6. Tilbudet falt igjen i 3. kvartal • Samlet tilbud av leiligheter falt for andre kvartal på rad etter sterk vekst gjennom 2008. Det ble annonsert 4.219 leiligheter i 3. kvartal mot 4.969 i 2. kvartal. • Tilbudet er likevel høyere (1,8%) enn i 3. kvartal 2008 • Tre roms leiligheter utgjør en høyere andel av tilbudet nå enn i 2. kvartal, mens det er en liten økning i andelen to roms. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: Opinion med data fra Finn.no

7. Ett roms korrigert mest opp • Det er de mindre leilighetene som trakk leieprisene opp i 3. kvartal, mens vi noterer en liten nedgang i leiepris for de største leilighetene. • Det siste året har månedsleien for hybler gått ned med 5 prosent og med 4-8 for ulike leilighetsstørrelser • Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 20 prosent nominelt og med 4 prosent mer enn den alminnelige prisstigningen (konsumprisveksten var 15,6 prosent fra febr 2002 – sept 2009). Kilde: Opinion med data fra Finn.no

8. Tilbudet går ned over alt • Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 2. til 3. kvartal 2009. • Oppgangen i Sentrum Øst har stoppet opp på 35 prosent av markedet, og Sentrum Vest befester posisjonen som størst med 37 prosent. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: Opinion med data fra Finn.no

9. Oslo Sør og Groruddalen mest opp • Leieprisene økte med 0,6-1,6% over hele byen siste kvartal. Økningen var igjen sterkest i Oslo Sør og Groruddalen • Det siste året har leieprisene gått ned med om lag 5 prosent i hele byen • Leieprisene i Sentrum Vest er på 10.900 kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør ligger på 8.700 kroner • Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økt mest i Sentrum Øst (22%) og minst i Groruddalen (18%) Kilde: Opinion med data fra Finn.no

10. Markedsleie fortsatt høyest • Ny økning i markedsleiene i 2. og 3. kvartal gjør at markedsleie holder seg noe høyere enn gjengsleie for alle boligstørrelser. Avstanden er minst for de større leilighetene • Gjengs leie er et beregnet gjennomsnitt av nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår. • Vi har beregnet gjengs leie ut fra et vektet gjennomsnitt av markedsleiene de siste fem årene, dvs i perioden 3. kvartal 2004 – 2. kvartal 2009. • Vektene er basert på anslått gjennomsnittlig leietid for hybler og leiligheter. Anslagene er utarbeidet på bakgrunn av gjennomsnittlig leietid for et utvalg (ca 200-400 i hvert kvartal) leiligheter annonsert til leie på Finn.no, som har vært leid ut tidligere. Kilde: Opinion med data fra Finn.no

11. Resultater fra utleierundersøkelsen: 4,4 prosent vekst i nye kontrakter • Utleieundersøkelsen til Finn.no og Opinion viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 4, prosent i 3. kvartal 2009. • Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere • De siste to kvartalene er veksten nede på samme nivå som i overgangen 2005-06. Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

12. Resultater fra utleierundersøkelsen: Faktiske leiepriser var 0,1% høyere enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

13. Resultater fra utleierundersøkelsen: Flere utleiere venter økte leiepriser 13: Kilde: Utleieundersøkelsen til Opinion og Finn.no

14. Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: Opinion med data fra Finn.no

15. Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: Opinion med data fra Finn.no

16. Gjengs leie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: Opinion med data fra Finn.no