Eiendomsmegling omsorgsplikt og god meglerskikk i praksis

1. Eiendomsmegling � omsorgsplikt og god meglerskikk i praksis Jel�y-seminaret 29. august 2008 Trygve Bergs�ker

2. Lovhjemmel og praksis Emgll. � 6-3 f�rste ledd Tidligere lov av 1989 � 3-1 f�rste ledd Tidligere praksis i Klagenemnda/ Reklamasjonsnemnda og tidligere rettspraksis har fortsatt betydning

3. Utgangspunkter for vurderingen God meglerskikk tar utgangspunkt i de sentrale rettslige kjennetegn som gjelder for eiendomsmeglere og en del viktige prinsipper som gjelder for deres arbeid krever opptreden i samsvar med aksepterte normer for anstendighet og god folkeskikk krever opptreden i samsvar med lover og regler (ikke bare emgll og emglforskr) krever sann og rettvisende informasjon

4. Utgangspunkter for vurderingen Om brudd p� andre regler i eiendoms-meglingsloven og p� reglene i eiendoms-meglingsforskriften b�r kalles brudd p� god meglerskikk, er en smaksak Eksempler: Forbudet mot annen n�ringsvirksomhet i emgll. �� 5-1 og 5-2 Unders�kelses- og opplysningsplikten etter � 6-7 24-timersregelen i emglforskr. � 6-3 tredje ledd

5. Utgangspunkter for vurderingen Tendens i klagenemndspraksis til � konkludere med at ogs� overtredelse av slike lov- og forskriftsbestemte plikter er i strid med god meglerskikk Klart at regelbruddet ikke blir mer alvorlig om man legger til at handlingen er i strid med god meglerskikk

6. Systematisering av tilfellene Egenhandel og annen egeninteresse Autorisasjons- og kvalifikasjonsregler Faglig god utf�relse Prioritering av oppdragsgiveren i salgsfasen Lik omsorg for partene etter at avtalen er inng�tt Sannferdighet Skriftlighet og dokumentasjon Sikkerhet for begge parter Rimelig fremdrift

7. Egenhandel og annen egeninteresse Reguleres av emgll. � 5-3 Lovreguleringen er ikke fullstendig og fullt ut treffende Suppleres av god meglerskikk

8. Egenhandel og annen egeninteresse Egenhandel: Alltid i strid med god meglerskikk Annen egeninteresse: Opplysningsplikt

9. Egenhandel Egenhandel som ikke fanges opp av emgll. � 5-3: Meglerforetaket har rett til en st�rre andel av salgssummen (�suksesshonorar�), ut over vanlig vederlag (provisjon) Emgll. � 7-2 f�rste ledd om forbud mot progressiv provisjon kan if�lge � 1-3 fravikes utenfor forbrukerforhold (bl. a. ved prosjektsalg). Kan v�re i strid med god meglerskikk (handel for egen regning)

10. Annen egeninteresse M� opplyses til partene i kraft av god meglerskikk Reiser mange vanskelige sp�rsm�l

11. Annen egeninteresse - eksempler Salgsgarantier. Kan gi megleren en klar egeninteresse i salget. Forholdet til emgll. � 6-7 annet ledd nr 14 om opplysningsplikt om vederlagsavtale Nytt salgsoppdrag fra kj�peren (her har Reklamasjonsnemnda stilt altfor sm� krav til god meglerskikk, se sak 83/04 og 172/05, hvor oppdragsgiveren i begge tilfeller med god grunn kunne frykte at hans/hennes interesser ikke ble ivaretatt p� beste m�te under salgsarbeidet)

12. Nytt salgsoppdrag fra kj�peren Reklamasjonsnemnda sak 83/04: Sp�rsm�l om megleren var lovet salgsoppdrag til videresalg av boligen fra spekulant som var budgiver. Boligen ble solgt av klageren i oktober 1999 for 2.000.000, og solgt videre av kj�peren gjennom samme megler i mars 2000 for 2.400.000. Reklamasjonsnemnda fant at dette �penbart ville v�re i strid med god meglerskikk, dersom det var riktig. Nemnda kunne likevel ikke finne dette dokumentert. Det kan tilf�yes at megleren i saken ikke kommenterte p�standen om avtale med kj�peren om videresalg, men n�yde seg med � bemerke at han ikke har hatt noen kontakt med kj�peren verken f�r eller senere. Neppe godt nok. Konklusjonen burde ha v�rt annerledes.

13. Nytt salgsoppdrag fra kj�peren Det b�r v�re tilstrekkelig til � konstatere strid med god meglerskikk at eiendomsmegleren bidrar til � skape en situasjon hvor det kan oppst� tvil om megleren har favorisert en bestemt kj�per. Det kan ikke v�re opp til oppdragsgiveren � bevise dette

14. Panterett for megleren i eiendommen Gir megleren en egeninteresse som m� opplyses

15. Sikringsobl � sikring av meglers krav p� vederlag og utleggsdekning I strid med god � opptre som om meglerens krav er sikret under sikringsobligasjonen, se Klagenemnda sak 159/01. Se ogs� Reklamasjonsnemnda sak 98/05: Sp�rsm�l om unnlatelse av � slette sikringsobligasjon var i strid med god meglerskikk (pressmiddel for betaling av provisjon). Nemnda p�peker at sikringsobligasjon ikke m� misbrukes til � fremtvinge betaling av vederlag. Ikke tilfelle her, unnlatelse av � slette denne var begrunnet med sannsynlig nytt salgsoppdrag. Ikke kritikkverdig

16. Respekt for reglene om autorisasjon og kvalifikasjoner Grundig regulert i loven av 2007 Fortsatt kan bl. a. misvisende tittelbruk v�re i strid med god meglerskikk

17. Faglig god utf�ring av oppdraget I strid med god meglerskikk ikke � n� opp til dagens faglige standard Gjelder ogs� arbeid som utf�res av medhjelper eller eiendomsmegler-fullmektig

18. Prioritering av oppdragsgiverens interesser i salgsfasen S�rlig betydning for eiendomsmeglerens opptreden under budgivningen M� pleie kontakt med alle reelle interessenter med sikte p� h�yest mulig salgssum, jfr. LB-2002-1665 Vanskelige bevissp�rsm�l i ettertid, vanskelig for selgeren � n� frem med klage p� dette omr�det (ogs� vanskelig for budgivere � n� frem med klage p� budgivningen, men det er en annen sak)

19. Prioritering av oppdragsgiverens (selgerens) interesser i salgsfasen Megleren kan komme i skvis. Se dommen i RG 2001 s. 1611 om betingelse i bud om at budet opph�rer � v�re bindende dersom det meddeles andre interessenter. Budet ble derfor eneste bud. Megleren ble d�mt ansvarlig for at han ikke hadde arbeidet med andre interessenter

20. Grenser for prioritering av selgerens interesser i salgsfasen Megleren har f�tt tilgang til opplysninger om en budgivers kj�psvilje og/eller �konomi Budgiver med forkj�psrett. Se Klagenemnda sak 183/02 � for sm� krav til megleren om veiledning av budgiver med forkj�psrett? Budgiver er i villfarelse om forhold av betydning for kj�pet. God meglerskikk krever at budgiveren informeres, selv om villfarelsen ikke er skapt av megler eller selger Opplagt sak: Megleren kan ikke benytte usanne eller misvisende opplysninger

21. Lik omsorg etter at bindende avtale er inng�tt I strid meg god meglerskikk � medvirke til ubalansert kontrakt eller kontrakt i strid med ellers gjeldende regler uten full informasjon til den som rammes. Se bl. a. Klagenemnda sak 54/93 og Kredittilsynets rundskriv 9/2007 avsn 2 I strid med god meglerskikk � introdusere nye vilk�r i kontrakten som ikke var med i grunnlaget for bud og aksept, uten full informasjon til den som rammes (gjerne kj�peren) om at han ikke trenger � godta det nye vilk�ret

22. Lik omsorg etter at bindende avtale er inng�tt God meglerskikk krever full informasjon til kj�peren om hans rettigheter overfor selgeren, ogs� i prosjektsalg. Se Klagenemnda sak 53/02, Reklamasjonsnemnda sak 148/05 og Kredittilsynets rundskriv 9/2007

23. Lik omsorg etter at bindende avtale er inng�tt Eksempel: Tilbakeholdsrett. Se Reklamasjonsnemnda sak 36/07: �� det ligger innenfor meglerens plikter etter god meglerskikk � orientere om kj�perens mulighet for � holde tilbake penger n�r det p� forh�nd synes � ligge an til et mangelsansvar for selgeren�.

24. Sannferdighet (i vid forstand) Ukorrekte, ufullstendige og misvisende opplysninger om salgsobjektet, naboforhold, andre bud m. v. er i strid med god meglerskikk (kan ogs� v�re i strid med andre regler) Kan v�re relevante og avgj�rende mothensyn: Se Reklamasjonsnemnda sak 20/07: Ikke i strid med god meglerskikk � unnlate � opplyse om sosialboliger i nabolaget. Opplysning om dette kunne virke belastende for beboerne

25. Sannferdighet Det er i strid med god meglerskikk om eiendomsmegleren avsl�r � svare p� ubehagelige sp�rsm�l under henvisning til taushetsplikt, hvis ikke vedkommende opplysning er omfattet av taushetsplikten Dette betyr at megleren m� svare korrekt p� sp�rsm�l om f. eks. sosialboliger, selv om han ikke plikter � opplyse om det av eget tiltak

26. Sannferdighet Ikke i strid med god meglerskikk: Styling av boligen Gunstig fotoutsnitt (av boligen, utsikt m. v.) Retusjering eller manipulering av foto uten betydning for selve salgsobjektet (bl� himmel i stedet for overskyet) Tegninger med pene og lykkelige mennesker i prosjektsalg

27. Sannferdighet I strid med god meglerskikk Retusjering eller manipulering som skaper uriktig inntrykk av boligen, utsikt m. v. Tegninger i prosjektsalg som utelater skjemmende elementer (annen bebyggelse, luftledninger m. v.)

28. Sannferdighet Er bruk av lokkepris i strid med god meglerskikk? Neppe s� opplagt som noen synes � mene. Hva er lokkepris?

29. Sannferdighet Fiktive salgsfremst�t er i strid med god meglerskikk (�salg� og budgivning for � finne markedsverdien uten plan om � selge) Bruk av blancoskj�te er i seg selv ikke i strid med god meglerskikk (men det kan v�re i strid med god meglerskikk � r�de selgeren til � g� med p� blancoskj�te dersom budgiveren ikke har tatt forbehold om dette i budet)

30. Skriftlighet og dokumentasjon God meglerskikk krever at opplysninger, herunder forbehold m. v., som skaper rettigheter og plikter for selger, budgiver/ kj�per eller megler, avgis skriftlig eller bekreftes skriftlig s� snart som mulig. Se Klagenemnda sak 73/02 (megleren m� if�lge god meglerskikk bekrefte skriftlig at bud er akseptert) og Reklamasjons-nemnda sak 19/07 og 78/07 Annen dokumenterbar m�te (f. eks. e-post) kan erstatte tradisjonell skriftlighet

31. Skriftlighet og dokumentasjon God meglerskikk krever ogs� at endringer av tidligere utsagn skjer skriftlig eller bekreftes skriftlig (eller p� annen dokumenterbar m�te) (Se til illustrasjon RG 2005 s. 180)

32. Sikkerhet for begge parter God meglerskikk krever at handelen gjennomf�res p� en m�te som gir begge parter full sikkerhet Gjelder s�rlig sikkerhet for kj�perens innbetalinger, se LE-2001-580 og flere steder i Kredittilsynets rundskriv 9/2007 Gjelder ogs� handler som avviker fra de tradisjonelle rutiner, herunder betaling av mellomlegg ved resalg og oppgj�r ved kj�p av objekt i utlandet

33. Sikkerhet for begge parter Avvik fra kravet om fullgod sikkerhet krever tydelig og forst�tt informasjon til kj�peren om risikoen ved usikret innbetaling

34. Rimelig fremdrift God meglerskikk krever at oppdraget utf�res med rimelig god fremdrift Fulgte tidligere av loven (emgll. 1989 � 3-1 �uten un�dig opphold�), f�lger n� av god meglerskikk