1 / 27

Mietrechtliche Besonderheiten

Mietrechtliche Besonderheiten. 29. November 2006 Martin Sohm. Etappen. Anwendbares Recht / Abschluss eines Mietvertrages Wirtschaftliche Ausgangslage aus Investorensicht „Business Points“. Ausgangslage. „Auf offener See und vor Gericht sind Sie in Gottes Hand“. Anwendbares Recht. IPRG

abram
Download Presentation

Mietrechtliche Besonderheiten

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Mietrechtliche Besonderheiten 29. November 2006 Martin Sohm

  2. Etappen • Anwendbares Recht / Abschluss eines Mietvertrages • Wirtschaftliche Ausgangslage aus Investorensicht • „Business Points“

  3. Ausgangslage • „Auf offener See und vor Gericht sind Sie in Gottes Hand“

  4. Anwendbares Recht • IPRG • Staatsverträge

  5. Abgrenzungen • Leasing • Hinterlegung • Pacht • Wohnrecht • Leihe

  6. Abschluss Mietvertrag • Keine besondere Form • Austausch übereinstimmender Willenserklärungen • mündlich, konkludent, schriftlich • nichtig, ungültig, unwirksam

  7. Vorvertrag • Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Vertrages • Problematisches Verhältnis Vorvertrag - Hauptvertrag

  8. Culpa in contrahendo • Aufnahme von Verhandlungen ohne ernstes Interesse • Unsorgfältiges oder absichtliches Veranlassen eines nichtigen Vertrages • Verletzung von Aufklärungspflichten in Bezug auf erkennbar wesentliche Tatsachen

  9. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen • Rendite

  10. Mietertrag Anschaffungswert Netto-Objektertrag Anschaffungswert Eigenmittel-Ertrag Eigenmittel Bruttorendite = Nettorendite = EK-Rendite= Die Rendite ./. Instandhaltung ./. Reparatur ./. Versicherung ./. Liegenschaftensteuer ./. Objektverwaltung Mietertrag (ohne Nebenkosten) Netto-Objektertrag ./. Fremdkapitalzinsen ./. Abschreibungen ./. Rückstellungen ./. Gesellschaftskosten ./. Steuern Eigenmittel-Ertrag

  11. Objekt-Renditen

  12. Eigenmittel-Renditen

  13. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen • Rendite • Nachhaltig tragbarer Mietzins

  14. Erzielbare Mieterträge gestützt auf den geplanten MietermixBeispiel: ca. 6 % des Umsatzes= 6 Mio. Angestrebte Rendite des InvestorsBeispiel: 5 %6 Mio. kapitalisiert zu 5 %= 120 Mio. Maximale Anlagekosten für die Neuinvestition 120 Mio. (Achtung: Gebäude und Grundstück!) Nachhaltig tragbarer Mietzins Direktes Einzugsgebiet (geschätz-tes Kaufkraftpotential 2 Mia.) Geplantes Einkaufszentrum Grösse: ca. 10’000 m2 geschätzte Abschöpfungsquote:5 %=100 Mio. Umsatzpotential

  15. Business Points (1/3) • Mietfläche

  16. Die Fläche NVF Netto(verkaufs)fläche NVF70% NRF 30% (dem Publikum zugängliche Geschäftsfläche) NRF Nebenraumflächen (zum Ladenkokal gehörende Lager, Büros, usw.) GLA Gross Leasable Area GF 25% GLA 75% (effektiv vermietbare und damit ertragsbringende Fläche) GF Gemeinschaftsfläche (Mall, Lifte, Rolltreppen usw.) NGF 96% KF 4% NGF Nettogeschossfläche (nutzbare Fläche) KF Konstruktionsfläche BGF Bruttogeschossfläche BGF 100% (nach geltenden Bauvorschriften)

  17. Business Points (1/3) • Mietfläche • Mietdauer

  18. Mietdauer • Unbefristetes Mietverhältnis • Befristetes Mietverhältnis • Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses

  19. Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses • Problematische Formulierungen • „Der Mieter hat nach Ablauf der ersten Mietperiode ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre“ • „Wird vom Kündigungsrecht auf den Ablauf der festen Vertragsdauer hin keinen Gebrauch gemacht, so verlängert sich der Mietvertrag jeweils um weitere fünf Jahre“

  20. Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses • Musterformulierung • „Der Mieterin wird eine einmalige Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre zu gleichen Konditionen eingeräumt. Das Optionsrecht ist der Vermieterin gegenüber durch eingeschriebenen Brief spätestens [●] Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer auszuüben.“

  21. Business Points (1/3) • Mietfläche • Mietdauer • Definition Ausbaustandard • Garantien (Mietzinsgarantien, Bauhandwerkerpfandrechte, Garantien für Einhaltung vertraglicher Pflichten) • Wertsicherungsklausel (Index-, Umsatz- oder Staffelmiete)

  22. Business Points (2/3) • Vorbehalt Überwälzung Mehrwertsteuer • Regelung Unterhalt und Nebenkosten

  23. Rechtsprechung im Bereich der Nebenkosten • Urteil Kantonsgericht Basel-Landschaft vom 29. November 2005 • Urteil Obergericht des Kantons Aargau vom 22. November 2005

  24. Business Points (2/3) • Vorbehalt Überwälzung Mehrwertsteuer • Regelung Unterhalt und Nebenkosten • Ausbau Mietobjekt durch Mieter (Zustimmungspflicht, Sicherheiten, Beseitigungs- und Entschädigungspflicht am Ende)

  25. Business Points (3/3) • „Gegenleistung für Rohbaumiete“ (OR 256) • Überwälzung wertvermehrender Investitionen bei Index- und Staffelmieten • Regelung für spezifische Geschäftsrisiken (Bsp. Tankstelle)

  26. Business Points (3/4) • Versicherungspflichten • Inventar vermieterseitige/mieterseitige Gegenstände

  27. Diskussion / Fragen / Anregungen

More Related