Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

1. Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros Luciano Dias Bicalho Camargos Procurador PFE/Incra/MG

2. Tópicos a serem abordados • Marco legal aplicável; • Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra; • Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações; • Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU

3. Marco legal aplicável

4. Marco legal aplicável • Constituição 1988 Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. • Lei no 5.709/1971 • Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

5. Marco legal aplicável • Decreto no 74.965/1974 • Regulamenta a Lei no 5.709/71 • Lei no 8.629/1993 – art. 23 Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971. § 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo. § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.

6. Principais Limitações • Tamanho da propriedade; • Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonização; • Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras a elas equiparadas • Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área considerada indispensável à segurança nacional; • Escritura pública, com elementos especiais; • Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis; • Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual e ao Incra; • Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% - mesma nacionalidade) • Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.

7. Linha do tempo • Até 10/03/1969 – não existência de limitações – Decreto-lei no 494/69 • A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no 5.709/1971 – limitações para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras – sem alterações – inclusão expressa do arrendamento pela Lei no 8.629/1993

8. Aquisição de terras por pessoas jurídicas – pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às estrangeiras • Constituição de 1988 – art. 171 • Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971 “Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.” • Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo Parecer GQ-22 – não publicado • Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em 22/01/99 – EC no 06/95 • Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010

9. Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra

10. Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra • Competência para aprovação • Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN 62/2010) • Usufruto • não aplicação das limitações; • Nacionalidade portuguesa: • Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001. Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade governamental competente – Ministério da Justiça • Casamento com brasileira • afasta somente a aplicação dos limites percentuais de imóveis estrangeiros no município

11. Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra - continuação • Necessidade de autorização de qualquer aquisição, independente da área • Segunda aquisição e seguintes • Problema – verificação em outras circunscrições • Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo decreto regulamentador - controvêrsia • Necessidade de aprovação de projeto de exploração para aquisição de áreas superiores a 20 MEI • Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel rural • Órgão para aprovação – controvérsias? Incra. • Convalidação – impossibilidade • Autorizações por Superintendências - possibilidade • Decisões judiciais – ex.: adjudicações

12. Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações

13. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações • Necessidade de autorização em qualquer aquisição – até 100 MEI – Incra • Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do Congresso Nacional • As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

14. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações • A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente. • São competentes para apreciar os projetos: - INCRA, para os de colonização; - SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários situados nas respectivas áreas; - O Ministério da Indústria e do Comércio, para os industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.

15. Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU

16. Empresa Nacional sob controle estrangeiro • Mudança de entendimento da AGU • Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da Constituição Federal • Insegurança jurídica – parecer vinculante para Administração Pública Federal Direta e Indireta – questionamentos judiciais?

17. Empresa Nacional sob controle estrangeiro • Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as empresas: • Com a maioria do capital social detida por estrangeiros, pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior. • O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país; • O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título , de pessoa jurídica brasileira; • A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por Ações).

18. Situações Específicas – controle por pessoa física residente no brasil e por empresa brasileira, com controle estrangeiro, com sede no brasil • Pessoa física estrangeira residente no Brasil – limitação aplicável • Pessoa física estrangeira, residente no Brasil, controlador de pessoa jurídica criada, com sede no brasil – limitação não aplicável • Pessoa jurídica brasileira, com sede no brasil, controlada por outra pessoa jurídica brasileira, controlada por pessoa física ou jurídica, residente ou com sede fora do Brasil – limitação não aplicável?

19. Situações Específicas – negócios anteriores • Aplicação do novo entendimento somente após a publicação do parecer: • Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas anteriormente e ainda não registradas • Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta Comercial ainda não averbadas na matrícula; • Certamente gerará grande controvérsia – entendimento do Incra – A autorização é necessária no momento do Registro, pois é ele que transmite a propriedade

20. Questões relevantes – grande responsabilidade do tabelião e registrador • A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.

21. Questões relevantes • Como controlar? • Análise da estrutura societária – grande complexidade; • Controle ou maioria do capital? • Quem controla posteriores alterações de capital e de estrutura societária? • Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais? • Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto? • Na dúvida, consultar o Incra?

22. Breves Conclusões • Alteração do entendimento – gerará grande insegurança, pois a questão já não era tratada pela Procuradoria do Incra e será necessário retomar a questão; • Certamente surgirão questionamentos judiciais; • Não há estrutura no Incra para análise e encaminhamento dos pedidos, em face do aumento que advirá do aumento do número de pedidos.

23. OBRIGADO luciano.camargos@bhe.incra.gov.br