Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 ore 09:30 Sala attico Camera di Commercio di Siena

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Saluto di benvenuto Lorenzo Bolgi Segretario Generale Camera di Commercio di Siena

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Massimo Soldati Presidente Collegio Prov.le dei Periti Industriali di Siena I principi fondatori ed operativi della Consulta Interassociativa dei Professionisti dell’Immobiliare

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Massimo Ulivieri Presidente Collegio Prov.le FIAIP Siena Presentazione dell’Intesa tra i Professionisti dell’Immobiliare e firma pubblica del Protocollo

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Francesco La Commare Consigliere Nazionale FIAIP Presidente Sezione Immobiliare Confindustria Siena Presentazione Standard Unico Provinciale per la misurazione del metro quadro commerciale

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE D.P.R. n. 138/98 Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale è il metro quadrato di superficie catastale“. Muri interni e perimetrali esterni computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE D.P.R. n. 138/98 La superficie catastale è data dalla somma: della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili; della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani principali del 25 per cento qualora non comunicanti; della superficie dei balconi, terrazze e simili, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali; del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE D.P.R. n. 138/98 della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti; della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita dai vani principali, e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE Norma UNI 10750 La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale". Per il computo della superficie commerciale si deve considerare: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE Norma UNI 10750 Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE Norma UNI 10750 Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazze scoperti; 35% dei balconi e terrazze coperti; 35% dei patii e porticati; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE CAMERA DI COMMERCIO DI SIENARACCOLTA PROVINCIALE DEGLI USI Art. 34 - Modo di misurazione e unità di base Gli immobili si contrattano a metri quadrati di superficie lorda. L’informativa posta in essere dai venditori, che siano costruttori o privati, anche tramite mediatori, va interpretata come segue: Per superficie lorda, si intende l’estensione dell’unità immobiliare comprensiva del filo esterno dei muri perimetrali e, in caso di contiguità con altra proprietà, comprensiva del 50% dello spessore dei muri in comune; Per superficie netta, o lorda interna, si intende l’estensione dell’unità immobiliare al netto dei muri perimetrali, compresi i divisori interni o tramezzi; Per superficie utile si intende la superficie calpestabile, cioè al netto dei muri perimetrali, dei divisori e dei tramezzi. Generalmente, la compravendita viene effettuata a corpo e non a misura. Qualora la compravendita venga effettuata a misura, la superficie è calcolata in metri quadrati.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile • Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma: • a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri. • b) delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; • c) delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, ecc.).

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile • Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento. • Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • 100% superficie utile netta calpestabile • 100% muri interni e perimetrali fino allo spessore di 50 cm • 50% muri perimetrali in comunione fino allo spessore di 25 cm

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Balcone: Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40). • Terrazzo: Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40). • Lastrico solare: Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso. 25% accessori comunicanti con i vani principali ed incidenze fino alla superficiedi mq. 25 cadauna, l’eccedenza al 10%, per accessori non comunicanticon i vani principali considerare la metà dell’incidenza

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Balcone coperto: Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto. • Terrazzo coperto: Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto. • Loggia: Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio. 35% accessori comunicanti con i vani principali ed incidenze fino alla superficiedi mq. 25 cadauna, l’eccedenza al 10%, per accessori non comunicanticon i vani principali considerare la metà dell’incidenza

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Portico: Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale.Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche. • Patio: Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici. 35% accessori comunicanti con i vani principali ed incidenze fino alla superficiedi mq. 25 cadauna, l’eccedenza al 10%, per accessori non comunicanticon i vani principali considerare la metà dell’incidenza

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Veranda: Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. 60% • Terrazza a tasca ” [definizione non ufficiale]: Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra. 40% accessori comunicanti con i vani principali ed incidenze fino alla superficiedi mq. 25 cadauna, l’eccedenza al 10%, per accessori non comunicanticon i vani principali considerare la metà dell’incidenza

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Corte: Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici. • Cortile: Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso 10% accessori comunicanti con i vani principali ed incidenze fino alla superficiedi mq. 25 cadauna, l’eccedenza al 10%, per accessori non comunicanticon i vani principali considerare la metà dell’incidenza

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Giardino privato: Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato. • Resede [definizione non ufficiale]: Area scoperta contigua all’alloggio. a servizio diretto dei vani principali di un appartamento15% a servizio diretto dei vani principali di ville e villini10% a servizio indiretto dei vani principali 5% fino alla concorrenza della superficie utile netta dell’alloggio e l’eccedenza al 2%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Posto auto scoperto: Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. 20% • Posto auto coperto: Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa collettiva, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. 40% • Box auto in autorimessa collettiva: Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli. 45%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Garage: Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli. a servizio indiretto dei vani principali 50% a servizio diretto dei vani principali 60%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Cantina: Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima. • Soffitta: Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano. • Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali: Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa. 20%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali: Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne. 50% altezza media minima mt 2,40

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Sottotetto abitabile: Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche. • Mansarda: Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto. altezza media minima mt 2,70 100% altezza media minima mt 2,40 75% • Sottotetto: Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile. altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 35%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Soppalco: Struttura orizzontale utilizzata come piano utile.E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza. abitabile con altezza media minima mt 2,70 100% abitabile con altezza media minima mt 2,40 80% non abitabile con altezzamedia minima inferiore a mt 2,40 edaltezza minima di mt 1,50 50% • Locale tecnico: Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione. 15%

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE • Calcolo della superficie commerciale: non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 15%. • Esempio: • mq. 100 superficie utile netta x 1,15 =mq. 115 superficie commerciale • mq. 115 superficie commerciale : 1,15 =mq. 100 superficie utile netta

Francesco La Commare STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE Componenti della Commissione Valutazioni Immobiliari • Confindustria Siena - Sezione Immobiliare e FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali Collegio Provinciale di Siena • Mario Dragoni • Alessandro Landozzi • Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Siena • Silvia Monaco • Alessandro Ceccherini • Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Siena • Aleandro Tozzi • Michela Vannini • Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siena • Paolo Ciompi • Simone Pesi • Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Siena • Paolo Stazzoni • Simone Grazzini

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Paolo Parrini Presidente Collegio Prov.le dei Geometri di Siena Prospettive e obiettivi futuri della Consulta Interassociativa dei Professionisti dell’Immobiliare

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena

STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE Tavola Rotonda Paolo Corsi – Presidente Ordine degli Architetti di Siena Claudio Neri – Presidente Ordine degli Ingegneri di Siena Francesco Picciolini – Presidente ANCE Siena Wilde Terrosi – Presidente Federconsumatori Siena Gino Bellini – Responsabile OMI - Agenzia del Territorio SI Mario del Secco – Vice Segretario Generale CCIAA SI Moderatore: Francesco La Commare

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena Conclusioni Marco Macchietti Assessore Urbanistica, Pianificazione Territoriale, Politiche della Mobilità della Provincia di Siena

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale Siena, 2 dicembre 2010 Sala attico Camera di Commercio di Siena

Standard Unico Provinciale per la Misurazione del Metro Quadro Commerciale