CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA

1. CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA Výnosová hodnota lesa Důchodová hodnota lesa Kapitálová hodnota lesa

2. CELKOVÁ HODNOTA LESA VÝNOSOVÁ HODNOTA VĚCNÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Nerovnoměrné podnikové poměry Rovnoměrné podnikové poměry WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění r WR =  0,0p Z = B + H(dle VHF)

3. Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají kapitalizací konečných nebo věčných rent, které mohou být roční nebo periodické

4. Kapitalizace Kapitalizace je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

5. Důchod Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. • Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů • Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu • renty (vlastnictví půdy) • dividendy (vlastnictví cenných papírů) • úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

6. Renta Renta je druhem důchodu. čistý výnos (důchod) = renta + zisk

7. SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY Absolutní renta = vlastník = nájemce DR I a II Diferenciální renta Průměrný zisk ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky nejhorší (marginální) pozemky průměrné

8. Pravidelná hospodářská skupina ha 1000 ha u = 100 1000 Těžební předpis =  = 10 ha mýtní těžby ročně 100 200 200 200 200 200 I II III IV V věkové třídy

9. Nepravidelná hospodářská skupina ha 1000 ha u = 100 400 300 100 100 100 300 100 100 100 400 I II III IV V věkové třídy

10. Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory • stejného hospodářského tvaru • s přibližně stejným hospodářským způsobem a • stejnou dobou obmýtí a • se stejným hospodářským určením

11. Hospodářská skupina - 2 • Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hosp. skupiny přibližně souhlasné • Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset • Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

12. Hospodářská skupina - 3 • Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha • S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hosp. skupině má být jednotná doba obmýtní • Zásada co nejmenšího počtu hosp. skupin (V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955)

13. Příklad periodického těžebního předpisu Vých. stav 300 100 100 100 400 • 250 • 150 Etát na 20 let 250 ha (zbytek) Stav za 20 let 250 300 100 100 250 • 175 • 75 Etát na 20 let 175 ha (zbytek) Stav za 40 let 175 250 300 100 175

14. Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r WR =  =  0,0p 0,0p

15. Výnosová (důchodová) hodnota lesa Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) F r F WR =  .  =  .  0,0p u 0,0p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

16. Model hospodářské skupiny - 1

17. Model hospodářské skupiny - 2

18. Model hospodářské skupiny - 3

19. Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu) Normální zastoupení věkových tříd Au + D - (c + u . v) r p =  . 100 =  . 100 H + u . B K p …... efektivní úroková míra u …… doba obmýtní = celková plocha v ha H …. suma porostních hodnot u. B … suma hodnot půdy K …… kapitál

20. VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDYpodle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů Nq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

21. VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY Základní statická rovnice Au + Da . 1,0pu-a + …. = c . 1,0pu + (B + V) . (1,0pu – 1) hrubá půdní renta Bez výnosů z probírek je pak Au = (B+ V + c) . 1,0iu – (B + V) kde i =interní (efektivní) úroková míra Vnitřní úroková míra v lesním hospodářství ČR v roce 2011

22. Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

23. Výnosový způsob oceňování staveb N CV =  p kde CV …. cena zjištěná výnosovým způsobem N …… roční nájemné upravené podle následujících odstavců p …… míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl.)

24. Roční nájemné u nemovitostí • Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného • Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona • Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna • Roční nájemné je souhrn nájemného za … • Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí • Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… • Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

25. Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky)

26. Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa. Jednou z příčin tohoto stavu bylo a stále je: • nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, • neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, • chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, ale i • nedostatečné financování ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.