DIE BAULICHE VERÄNDERUNG GEMÄß § 22 WEG Überlegungen des Verwalters vor Beschlussfassung

1. DIE BAULICHE VERÄNDERUNG GEMÄß § 22 WEGÜberlegungen des Verwalters vor Beschlussfassung Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

2. Wann ist eine bauliche Veränderung erforderlich und wer initiiert sie? Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

3. Vorüberlegungen des Verwalters • 1. Art der baulichen Veränderung • 2. Einbindung Miteigentümer • 3. Bestehende Regelungen • 4. Mehrheitenerzielung • 5. Kostentragung • 6. Abstimmungsmodalitäten • 7. Vollmachten für Verwalter • 8. Formulierung bei Sanierungsbeschluss • 9. Kosten/Mittelbereitstellung • 10. Versicherungsschutz Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

4. Bauliche Veränderungen = alle guten Dinge sind vier 1.) ordnungsgemäße Verwaltung (tägliches Brot, einfache Mehrheit) 2.) über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus (was Besonderes, Beschluss UND Zustimmung Betroffener) 3.) Modernisierung und Anpassung (was Flottes, mehr als die Hälfte MEA UND ¾ der Köpfe) 4.) Modernisierende Instandsetzung (a bisserl alt und ein bisserl jung, einfache Mehrheit) Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

5. Vorbereitung Unterlagen • Einbindung Miteigentümer Beschlussvorlagen, Pläne etc. von Architekten, Handwerkern, Herstellern verlangen • Bereits bestehende Regelungen in der GemO • Ermächtigung für den Verwalter oft nur Vorschalterfordernis bei nicht ausdrücklicher Zuweisung • Öffnungsklausel mit qualifizierten Mehrheiten ändern evtl. Zustimmungspflicht Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

6. Umswitchen? Beschluss über Modernisierung nach § 22 Abs. II WEG verpasst die qualifizierte Mehrheit … Beschluss nach § 22 Abs. I WEG wird erreicht …. Dokumentation durch den Verwalter Rechtsfolgenhinweis/Anfechtung!! Kostenfolge bedenken, nach § 16 IV WEG wieder qualifizierte Mehrheit erforderlich Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

7. Wer soll das bezahlen? • § 16 Abs. II WEG: „Normal nach Miteigentumsanteilen“ • § 16 Abs. IV WEG: „abweichende Kostenverteilung“ bei allen vier Tatbeständen der baulichen Veränderung, wenn der • abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer Rechnung trägt, • bei qualifizierter Mehrheit (mehr als die Hälfte MEA, ¾ der Köpfe), • im Einzelfall • egal was in der Gemeinschaftsordnung steht Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

8. Abstimmungmodalitäten • Namen der Miteigentümer und Stimmergebnis bei baulicher Veränderung über ordnungsgemäße Verwaltung hinaus notieren • a) Nutzungsmöglichkeit • bei Neinstimmen keine Nutzungsmöglichkeit, § 16 VI Satz 1 WEG • b) Kostenfolge • keine Kostentragung für Miteigentümer, die mit Nein stimmen, auch nicht für Zustimmungsverpflichtete, die mit Ja stimmen § 16 VI Satz 1 2. HS WEG Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

9. Vollmachten für den Verwalter • Ohne Bevollmächtigung können keine Aufträge an die Handwerker vergeben werden, eine Ermächtigung ist hier nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG erforderlich Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

10. Beschlussformulierung • Nichtigkeit: • Verstoß gegen gesetzliches Verbot/ • fehlende Beschlusskompetenz/ • Unbestimmbarkeit • Möglichst genaue Formulierung der bestimmbaren Sanierungsmaßnahme, Bezugnahme auf vorgelegte Pläne, Darstellung der Gebäudeteile und Art der Sanierung • Keine ca.- Angabe hinsichtlich der Kosten: LG München I Beschluss vom 28.06.07 - selbst bei Grundlagenbeschluss • Keine Verpflichtung eines Miteigentümers eine bauliche Veränderung/Rückbau vorzunehmen/Rolltor-Fall • BGH Urteil v. 18.06.2010 V 2 R 193/09 Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

11. Mittelbereitstellung • Kostenvorschüsse • Kosten für die Verwaltung • Kosten für Sonderfachleute, begleitende Architekten, Gutachter Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

12. Beschlussmuster Die Wohnungseigentümer beschließen einen Austausch aller vorhandenen Fenster in den Wohnungen, da die jetzigen Fenster nicht mehr instandsetzungsfähig sind. Hierzu werden folgende Maßnahmen durchgeführt: … Die Arbeiten werden auf der Grundlage des Angebots der Firma Müller vom 15.03.2010 vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, namens der Gemeinschaft, die Firma Müller zu beauftragen. Die Kostenverteilung erfolgt nicht nach MEA sondern nach der Anzahl der ausgetauschten Fenster je Einheit. Soweit infolge des Austausches Sondereigentum beschädigt wird, trägt jeder Sondereigentümer die Kosten der Schadensbeseitigung in seinem Sondereigentum selbst. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, von jedem Eigentümer einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten einzuziehen. Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

13. Überlegungen des Verwalters vor Beschlussfassung Vier Arten von baulichen Veränderungen Bauliche Veränderungen, die von Miteigentümern gewünscht werden, vorformulieren lassen, Unterlagen vorlegen lassen Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob spezielle Regelungen für die Verwaltung hinsichtlich Zustimmung gegeben sind, qualifizierte Mehrheiten Umswitchen? Immer Kostentragungsbeschluss erforderlich, bei entsprechender Mehrheit auch gegen GemO Stimmabgabe der Miteigentümer namentlich festhalten Im Beschluss Bevollmächtigung zur Auftragsvergabe für Verwalter beschließen lassen Formulierung des Sanierungsbeschlusses so genau wie möglich Kostenvorschuss, Sonderumlage, Honorar für Verwalter, Rücklage beschließen Ausreichenden Versicherungsschutz gewährleisten Fachanwältin Brigitte Schmolke Kanzlei Lachmair & Kollegen 07.11

14. Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz to do´s vor Baubeginn: • Bauherreneigenschaft - besteht ausreichender Schutz bei Schadenersatzforderungen z.B. über die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung? • Bausubstanz – Versicherungsschutz für Sachbeschädigungen am Alt- und Neubau geregelt? • Baumaßnahme dem Gebäude-Versicherer mitteilen – anderweitig könnte der Versicherungsschutz auf Grund Gefahrerhöhung gefährdet sein (§ 26 VVG)

15. Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz to do´s nach Fertigstellung: • Besteht weiterer Versicherungsbedarf, z.B. für Haustechnik, Photovoltaikanlagen? • Prüfung, ob die Versicherungssumme / Wert 1914 durch werterhöhende Maßnahmen angepasst werden muss • auch bei Unterversicherungsverzicht!

16. Bauliche Maßnahmen vs. Versicherungsschutz Wissenswertes zur Versicherungssumme für die Gebäude-Versicherung • Die Bildung und laufende Anpassung der Versicherungssumme liegt in der Verantwortung des Versicherungsnehmers bzw. dessen Verwalters • Die Versicherungssumme muss dem Gebäudeneubauwert entsprechen • Anderweitig reduziert sich im Schadenfall ggf. die Versicherungsleistung durch Anrechnung einer Unterversicherung!

17. PANTAENIUS-Immobilienkonzept Wohngebäude-Versicherung nach Einheiten Ist die Anzahl der vorhandenen Wohn- und Gewerbeeinheiten dem Versicherer korrekt mitgeteilt, besteht Unterversicherungsverzicht. Der Versicherer garantiert im Schadenfall die Wiederherstellung der versicherten Sache nach ortsüblichen Kosten. Vorteile: Automatischer Unterversicherungsverzicht Keine Bildung und Prüfung der Versicherungssumme notwendig Haftungsminimierung für den Verwalter einfache Prämienermittlung nach Einheiten Zahlreiche Deckungserweiterungen