JORNADA SOBRE REFORMA DE LA LOUA Y ADAPTACIÓN A LA LEY DE SUELO

1. JORNADA SOBRE REFORMA DE LA LOUA Y ADAPTACIÓN A LA LEY DE SUELO Manuel Alejandro Jiménez Baras Abogado

2. Justificación de la adaptación La aprobación de la Ley 8/2007 (que entró en vigor el 1-07-2007) y el posterior TRLS’08 (que entró en vigor el 27-06-2008) ha hecho que la LOUA deba modificar su articulado en aquellos elementos necesarios para hacer comprensible en su integridad la normativa urbanística de aplicación en nuestra Comunidad, teniendo en consideración la legislación básica estatal de aplicación.

3. Ley estatal • Regula el suelo como recurso no sólo económico, natural, escaso y no renovable. • Cambia los derechos y obligaciones que giran en torno al mismo.

4. Novedades ley estatal • En el marco general de las políticas de ordenación urbanística. • Participación pública en las plusvalías generadas por el planeamiento urbanístico. • Evaluación de las incidencias de ulteriores actuaciones respecto al planeamiento aprobado. • Reservas de suelo para V.P.O.

5. REFORMAS EN LA LOUA • Participación ciudadana en el proceso urbanístico. • Régimen jurídico de la clasificación del suelo. • Reservas para vivienda protegida. • Sostenibilidad económica y ambiental del planeamiento y urbanismo.

6. REFORMAS EN LA LOUA 5) Límites entre modificación y revisión del planeamiento. 6) Conversión en metálico de aprovechamientos. 7) Régimen de las actuaciones de dotación y de las cesiones de aprovechamiento.

7. Adaptación de LA LOUA No supone grandes novedades en relación con el texto vigente, pero si era necesario conectar en aras a la seguridad jurídica determinados preceptos jurídicos de ambos cuerpos legislativos e introducir algunas que por novedosas no estaban introducidas. La LOUA incorpora conceptos, concreta aspectos y asume figuras previstas en el TRLS´08.

8. Régimen urbanístico del suElo La propiedad del suelo ya no va implicar el derecho y deber de urbanizarlo en función de las determinaciones del planeamiento, sino, únicamente el derecho de opción a participar en la actividad urbanística en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas.

9. Régimen urbanístico del suElo Los tradicionales deberes derivados del desarrollo urbanístico del suelo corresponden a quien lo promueve, sea propietario o no. El propietario junto a la Administración y los particulares urbanizadores es un agente más de la actividad urbanística.

10. Actividad urbanística Se configura como FUNCIÓN PÚBLICA que se proyecta sobre: - Régimen urbanístico del suelo. - Libertad de empresa. -Conjunto de principios constitucionales, especialmente el desarrollo sostenible.

11. Adjudicación obras urbanización Los propietarios del suelo ven modificado su derecho a ejecutar las obras de urbanización por una facultad de participar en los procedimientos de adjudicación de las mismas, que deberá atribuirse mediante un procedimiento presido por los principios de publicidad y libre concurrencia.

12. Adjudicación obras urbanización La ejecución urbanística tendrá lugar siempre bajo control público, clarificándose el carácter público de las obras de urbanización, de manera que la ejecutará la Administración, mediante financiación propia, de los propietarios o de un agente público, ya se junta de compensación o agente urbanizador.

13. Adjudicación obras urbanización El carácter público de la obra de urbanización impone el respeto a las garantías que en materia de contratación del sector público derivan de la normativa de la Unión Europea, garantías que se proyectan tanto sobre la Administración como sobre la junta de compensación o el agente urbanizador.

14. Tramitación instrumentos de planeAmiento Se potencian los principios de participación pública, transparencia y publicidad. Es documentación de obligada exposición al público el resumen ejecutivo, que pretende hacer accesible, en términos de objetivos y propuestas, el planeamiento urbanístico al común de los ciudadanos.

15. Contenido documental instrumentos planeAmiento Se introduce como contenido documental propio de los instrumentos de planeamiento elinforme de sostenibilidad económica.

16. Modificación régimen suelo urbano no consolidado Para incorporar la normativa estatal de actuaciones de dotación, que se identifica en esta clase de suelo con los incrementos de aprovechamiento atribuidos por el planeamiento respecto al aprovechamiento preexistente en el ámbito, que conlleva la implementación o mejora de dotaciones

17. ACTUACIONES DE DOTACIÓN Definición del aprovechamiento preexistente. Obligatoriedad de cesión de suelo correspondiente a la carga dotacional respecto del incremento de aprovechamiento, los casos en que dicha cesión se puede sustituir por la entrega en metálico del valor de los citados terrenos y las condiciones en que debe realizar dicha aportación económica, que sólo es posible en el marco de una modificación del PGOU de ámbitos reducidos de SUNC, no así de una revisión.

18. ACTUACIONES DE DOTACIÓN Se habrá de constituir un depósito en cuenta separada y afecto a este fin donde se integren estas aportaciones económicas. La suma de éstas dará lugar a una actuación con entidad suficiente, evitando así la sucesiva fragmentación de los espacios dotacionales y su localización en espacios residuales.

19. ACTUACIONES DE DOTACIÓN El plazo máximo para invertir las cantidades depositadas y obtener las correspondientes dotaciones y equipamientos es de tres años. Transcurridos tres años desde la constitución del depósito de mayor antigüedad no podrá tramitarse innovación de planeamiento hasta que no se destine la cantidad acumulada a dicho objeto.

20. ACTUACIONES DE DOTACIÓN 3. Posibilidad de aumentar o disminuir el porcentaje de aprovechamiento que le corresponde al Ayuntamiento en función de la plusvalías generadas.

21. ACTUACIONES IRREGULARES La aprobación del instrumento de planeamiento que contenga determinaciones que suponga la incorporación al proceso urbanístico de actuaciones irregulares no conllevará por sí misma la efectiva legalización de éstas, si no que será necesario el completo cumplimiento de los deberes y cargas que dicho instrumento contenga. Esto supone la aplicación del principio de cumplimiento por equivalencia en los supuestos que exista una resolución firme de restauración de la realizada física alterada.

22. ACTUACIONES IRREGULARES El instrumento de planeamiento debe responder al cumplimiento de los intereses generales, no al mero interés de regularizar lo ilegal, y en coherencia con el modelo urbano asumido.

23. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES PGOUArt. 10.1.A)b) LOUA El Plan Municipal de Vivienda puede establecer un porcentaje de VPO mayor del 30% de la edificabilidad residencial de un ámbito.

24. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES PGOUArt. 10.1.A)b) LOUA El P.G.O.U. podrá eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas de reforma interior concretos que: 1.- Tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea. 2.- Y que, además, por su tipología no se consideren aptas para la construcción de este tipo de viviendas.

25. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES PGOUArt. 10.1.A)b) LOUA El Plan preverá su compensación: a) mediante la integración de la reserva que corresponda en el resto de las áreas o sectores asegurando su distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad. b) o mediante el equivalente económico resultante de la diferencia del valor de repercusión del suelo de la vivienda libre respecto de la vivienda protegida, que se integrará en el patrimonio municipal de suelo.

26. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES PGOUArt. 10.1.A)b) LOUA Dicha compensación económica sólo se podrá llevar a efecto siempre que se justifique que la disponibilidad de suelo calificado para tal finalidad es suficiente para abastecer la necesidad de viviendas protegidas de acuerdo con la población del municipio.

27. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS PRECEPTIVAS PGOU Art. 10.2.A)b) y g) LOUA 1.- En suelo urbano no consolidado la identificación de las parcelas a las que el planeamiento les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente, y aquellas otras en que se materialice el cumplimiento del deber de los titulares de esta categoría de suelo de mejorar las dotaciones.

28. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS PRECEPTIVAS PGOU Art. 10.2.A)b) y g) LOUA 2.- Definición de la media dotacional de las distintas zonas del suelo urbano, expresada por la cuota que resulte entre la superficie dotacional y la edificabilidad global de dicha zona.

29. ORDENACIÓN DE ÁREAS URBANASArt. 17.6 LOUA Cuando los ARI se delimiten para permitir actuaciones públicas de adecuación de viviendas cuyas dimensiones y condiciones comprometan su habitabilidad, el instrumento de planeamiento general podrá excepcionar de forma motivada a éstas de los parámetros de densidad (de 100 viv/ha) y edificabilidad (1,3 m2t/m2s).

30. ORDENACIÓN DE ÁREAS URBANASArt. 17.6 LOUA Dicho instrumento de planeamiento general podrá aumentar hasta en un 10% las viviendas existentes, y un 10% la edificabilidad con destino distinto del uso residencial, siempre cumpliendo con los estándares mínimos de reservas previstos en el artículo 17.2ª.A).

31. ORDENACIÓN DE ÁREAS URBANASArt. 17.8 LOUA El 50% o en su caso, el porcentaje que establezca el Plan Municipal de Vivienda, de las viviendas que se prevean en los suelos donde se localice el 10% de cesión del aprovechamiento medio que le corresponda a la Administración, habrá de destinarse a los grupos con menor índice de renta.

32. TRAMITACIÓN INSTRUMENTOS PLANEAMIENTOArt. 32.1.2ª LOUA La solicitud y emisión de los respectivos informes, dictámenes o pronunciamientos de los órganos y entidad administrativas, gestores de interés públicos afectados, podrá sustanciarse a través del órgano colegiado representativo de los distintos órganos y entidades administrativas QUE A TAL EFECTO SE CONSTITUYA.

33. EFECTOS APROBACIÓN INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTOArt.34.B) LOUA Reglamentariamente podrán regularse supuestos de asimilación a la situación de fuera de ordenación, así como el contenido de la resolución con la que se acuerde la asimilación a la de fuera de ordenación, y su posible compatibilidad con la concesión de nuevas licencias urbanísticas.

34. EFECTOS APROBACIÓN INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTOArt.34.2 LOUA Para la efectiva incorporación al proceso urbanístico de actuaciones irregulares será necesario, junto a la aprobación de los instrumentos de planeamiento que contengan determinaciones que supongan dicha incorporación, el cumplimiento de los deberes y las cargas que dicho instrumento de planeamiento contenga, y en la forma y plazos que éste establezca.

35. RÉGIMEN DE LAS INNOVACIONESArt. 36.2.a).5ª) LOUA En el caso de una modificación de planeamiento en la que los terrenos que fueran necesarios para mantener la adecuada proporcionalidad y calidad no tengan entidad suficiente para quedar integrados en la red de dotaciones públicas del municipio podrá preverse la sustitución monetaria.

36. RÉGIMEN DE LAS INNOVACIONESArt. 36.2.c).2ª) LOUA No cabrá dicha sustitución económica respecto de las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos, así como las que eximan de la obligatoriedad de terrenos para vivienda protegida.

37. REVISIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTOArt. 37.2 LOUA Se considerará que una alteración trasciende del ámbito de la misma, conllevando el ejercicio de la potestad plena del planeamiento, a los efectos de la sostenibilidad, cuando por sí misma o en unión de las aprobadas definitivamente los dos años anteriores a la fecha de su aprobación inicial, supongan un incremento superior al 20% de la población del municipio o de la totalidad de la superficie de los suelos clasificados como urbanos.

38. INFORMACIÓN PÚBLICA Y PARTICIPACIÓNArt. 39.4 LOUA En el trámite de información pública de los procedimientos de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y sus innovaciones, la documentación expuesta al público deberá incluir un resumen ejecutivo.

39. INFORMACIÓN PÚBLICA Y PARTICIPACIÓNArt. 39.4 LOUA Dicho resumen ejecutivo deberá poner de manifiesto los objetivos y finalidades del instrumento de planeamiento, de manera que sean accesibles para el ciudadano y faciliten su participación, expresando en todo caso:

40. INFORMACIÓN PÚBLICA Y PARTICIPACIÓNArt. 39.4 LOUA 1º. La delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de situación y alcance de dicha actuación. 2º. Los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o intervención urbanística, y la duración de dicha suspensión conforme al artículo 27 LOUA.

41. DEFINICIÓN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOArt. 45.2.B) LOUA El suelo urbano consolidado está comprendido por los terrenos que el PGOU adscriba a esta clase de suelo: 1. Constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de suelo, que carezcan de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisos y requieren de un actuación de renovación urbana, que comporte una nueva urbanización conectada funcionalmente a la red de servicios e infraestructuras existentes.

42. DEFINICIÓN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOArt. 45.2.B) LOUA 2. Estar sujeta a una actuación de reforma interior, por no contar la urbanización existente de todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas en la proporción y con las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se vaya a construir, ya sea por precisar la urbanización de la mejora o rehabilitación, o bien de su renovación por devenir insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignada por el planeamiento.

43. DEFINICIÓN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOArt. 45.2.B) LOUA 3. Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, así como en su caso, de los servicios públicos y de urbanización existentes, por causa de un incremento de aprovechamiento objetivo derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en áreas homogéneas respecto al aprovechamiento preexistente.

44. DEFINICIÓN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOArt. 45.2.B) LOUA Se presumirá que este aumento de edificabilidad o densidad o cambio de uso requiere el incremento o mejora de las dotaciones, y en su caso de los servicios públicos y de urbanización, cuando dicho incremento comporte un aumento del aprovechamiento superior al 10% del preexistente.

45. DERECHOS DEL PROPIETARIO DE SUELO URBANIZABLE No SECTORIZADO Se elimina el derecho de formular al municipio la consulta sobre la viabilidad de sus terrenos.

46. DERECHOS DEL PROPIETARIO DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO U ORDENADO Se elimina el derecho de preferencia de los propietarios sobre cualquier otra oferta equivalente formulada por un no propietario.

47. DERECHOS DEL PROPIETARIO DE SUELO URBANO No CONSOLIDADO Se sustituye el derecho a ejecutar las obras de urbanización precisas por el de participar en la actividad de ejecución de dichas obras, en la forma determinada en la LOUA.

48. RÉGIMEN DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO Y URBANO NO CONSOLIDADO (ART. 54.2.b) LOUA) Se establece la obligatoriedad de que cuando exista suelo destinado a vivienda protegida, el deber de ceder el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto ya urbanizado se materializará necesariamente en dichos suelos.

49. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO En el SUNC por precisar de un incremento o mejora de dotaciones por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo, las cesiones de suelo serán: 1º. La superficie de suelo para dotaciones en proporción con el incremento del aprovechamiento urbanístico preexistente, que preferentemente se ubicará en el área homogénea.

50. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Cuando el grado de ocupación por la edificación del área no haga inviable su ubicación total o parcial, se permitirá ubicar las dotaciones en el entorno próximo, siempre que éstas resulten coherentes, funcionales y accesibles.