5 y 6 de Mayo, 2005 Corrientes, Argentina

1. Program on Latin America and the Caribbean Seminario Internacional “Manejo del Suelo Urbano. Posibilidades y desafíos en el desarrollo de la Ciudad de Corrientes” El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina: conceptos, antecedentes históricos y nexos críticos Martim O. Smolka 5 y 6 de Mayo, 2005 Corrientes, Argentina Martim O. Smolka

2. Proposiciones • Mercado de suelo urbano es problemático; • Políticas corrientes (y/o tendencias recientes?) contra-producentes; • Oportunidades no aprovechadas – necesidad de revisitar las políticas. Martim O. Smolka

3. Mercado de suelo en America Latina es problemático! Martim O. Smolka

4. El funcionamiento del mercado de tierra urbano en América Latina Características: • Convivencia mercados formales e informales; • Ausencia y/o des-actualización de informaciones, registros, catastros, etc.; • Desigualdades espaciales, segregación, etc.; • Grandes áreas sin servicios; • Altos costos de transacción – burocracia, corrupción, improvisación, etc; • Concentración de la propiedad, manipulación; • Beneficios injustificados/inmerecidos; • Delincuencia fiscal, urbanística. Martim O. Smolka

5. Ingreso per cápita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido. ? ? ? ? Pregunta: Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana? Martim O. Smolka

6. El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problemático en América Latina Síntoma Altos precios del suelo servido Implicancia Magnitud e persistencia de la informalidad Incapacidad estructural de proveer suficiente oferta de suelo servido a precios accesibles Diagnóstico Martim O. Smolka

7. Aclaraciones No es problema (Acceso al) suelo servido SI es problema Baja oferta de suelo servido precio es alto Produccion Intensidad de uso Oferta de suelo servido Disponibilizacion Vacante Martim O. Smolka

8. Argumentación El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles Precios altos Informalidad Pobreza Martim O. Smolka

9. Informalidad: Otros factores • Insuficiente provisión de vivienda social; • Inadecuada inversión en infraestructura y servicios; • Lucro de la promoción de arreglos informales; • Pobreza; • Otras formas de informalidad – ref. exclusión de transacciones ‘formales’; • “Delincuencia” • Etc. Martim O. Smolka

10. Precios de la tierra con servicios • Definición/identificación. • Precio corriente, potencial etc. • Medición. • Métodos y técnicas(encuestas, entrevistas etc.). • Fuentes de información (corredores, periódicos etc.). • Comparación. • Cada lote es singular! Siempre un ‘tour de force’. ... Sin embargo, algunos indicadores! Martim O. Smolka

11. Precios de la Tierra – ‘nobles’* * Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc Martim O. Smolka

12. Precios del m2 de tierra serviday designada para construcción residencial Martim O. Smolka

13. Precios del lote ‘popular’ de 125 m2y regularmente producido en el mercado Compare con los US$58.- ... Arriba! Martim O. Smolka

14. En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms: Las viviendas – “single family” - se venden a un promedio de US$ 1.8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m2 = US$58.- O sea el precio del m2 en un assentamiento popular en AL Fuente: MLS Property Information Network Martim O. Smolka

15. Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas Martim O. Smolka

16. América Latina - precio/m2 de la tierra1 Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 – Mediana de los precios en US$ de 1998. 2 - Ciudadescon más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre(Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- 3 - Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos 4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles 5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado Martim O. Smolka

17. Precio del m2 de la tierra Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003 Martim O. Smolka

18. Por que son altos los precios?Determinantes de los precios • Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorización del suelo • Densidad – intensidad de uso del suelo; • Accesibilidad - disponibilidad de servicios e equipamientos y su ubicación; + 4. La informalidad – el nexo perverso Martim O. Smolka

19. 3 contrastes marcantes EUA vs. America Latina Incidencia del predial Densidades Servicios e equipamientos Martim O. Smolka

20. 4 contrastes entre la situacion de LA y de los EUA Impuesto Predial Servicios e equipmientos Informacion Densidades Regulacion del uso del suelo Martim O. Smolka

21. Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles Martim O. Smolka

22. Densidades comparadas Martim O. Smolka

23. Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias Ciudades de EUA >2 acres o 8.094 m2 Ciudades de Latin America < 200 m2 Martim O. Smolka

24. Accesso a la infraestructura y servicios por la populación urbana Brasil Estados Unidos Provisión praticamente universal Martim O. Smolka

25. Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios Votando con los pies ref. Tiebout 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores Martim O. Smolka

26. Información pública Propiedades listadas por su • Dirección • Valor fiscal de todas • Lista de las ventas ocurridas Martim O. Smolka

27. Informacion pública de las transaciones de mercado Dirección (complecta) Ciudad Adquirente Precio Fecha Vendendor Martim O. Smolka

28. Precios excesivamente elevados? En el mercado los precios no son altos ni bajos! $ Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda Dispuestos e aptos 0 Q Martim O. Smolka

29. Demanda por suelo Población/demografía Empleo, nivel de ingreso, y su distribución Credito/finnanciacion, etc. Demanda especulativa, reserva de valor,etc. • Poco que un gestor urbano puede hacer! Oferta de suelo • Sí depende de política urbana/suelo Martim O. Smolka

30. Precios altos: Oferta insuficiente de suelo servido a precios acesibles Martim O. Smolka

31. Oferta de suelo con servicios: Produccion de suelo con servicios Utilizacion  del suelo ya servido • disponibilizacion’ del suelo vacante • eficiência en el uso Martim O. Smolka

32. Oferta de suelo con servicios: Produccion de suelo con servicios Generacion de recursos Impuesto Predial Otros instrumentos Martim O. Smolka

33. Oferta de suelo con servicios: Utilizacion  del suelo ya servido • eficiencia en el uso Regulacion del uso • disponibilizacion’ del suelo vacante Penalizacion fiscal Incentivos? Martim O. Smolka

34. ¿Porqué de los precios altos en América Latina? Resumen • Por el flojo (y no fuerte) gravamen del valor del suelo; • Por la escasez (y no por la disponibilidad) de suelo servido; • Por la alta (y no por la baja) densidad Martim O. Smolka

35. Por que son altos los precios? Capitalización Baja carga fiscal Expectativas Precariedad mecanismos de Financiación de la urbanización Asignación espacial Desresponsabilización Protección Utilización de los servicios existentes Segregación - privatización Martim O. Smolka

36. Tendencias preocupantes Revisitando las politicas Falacias corrientes Oportunidades no aprovechadas Martim O. Smolka

37. Exención fiscal 3 tendencias preocupantes Desregulación Regularización Martim O. Smolka

38. 3 tendencias preocupantes contra-producentes • Exención del impuesto predial. • Costos administrativos - no compensan. • Población es pobre no puede pagar! • Desregular – áreas de ocupación popular. • Lotes mínimos, servicios mínimos etc. • Asegurar la provisión de servicios (regularización) de los asentamientos informales. • ... a fondo perdido! Martim O. Smolka

39. 3 falacias corrientes • El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios • Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a la tierra; • Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; • Exceso de regulacion!! • Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; • El mejor de los mondos! Martim O. Smolka

40. Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10) El tributo incide sobre el propietario Martim O. Smolka

41. Desregulacion del uso del solo? • Ref. negligencia e omission del ‘Estado.’ • Fiscalizar y punir fraccionadores irregulares? • Actuar preventivamente en la provision de lotes urbanizados. • (Experiencia de Goiania?). Apenas sob condiciones excepcionales las reducciones de costos (por la desregulacion) se repassan a los precios. Martim O. Smolka

42. Tamano minimo del lote y el el precio del m2 • Formacion de precios en las areas irregulares; • Ingreso disponible dividido por el numero de familas y ayustado por el ‘tamano del lote’ • El ‘efecto cigarro’; • Reducir el tamano del lote sin assegurar otras atributos del lote puede ser contra-producente! Martim O. Smolka

43. Regularizacion Effectos no antecipados Señal que actualiza precios; El costo de oportunidad; El atractivo a la inmigración; El ‘day after’. Martim O. Smolka

44. 3 Oportunidades: No/mal aprovechadas y/o perdidas? El Predial para reducir pecios de mercado y/o ‘financiar’ la adquisición de suelo servido. El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversión que lo produce Martim O. Smolka

45. 3 propuestas controvertidas • Aumentar la carga e incidencia fiscal • Notadamente sobre el valor y/o valorizacion de la tierra • Regular el uso del suelo • Controlar la actividad de los fraccionadores • Revisitar programas de regularizacion • Recuperacion de custos? Martim O. Smolka

46. Conclusiones Fiscal Regulatoria Obras Gestor urbano puede hacer mucho! Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano Recuperación de plusvalías ‘De lote en lote se ... llega al despelote!’ Casuismos Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo Conexiones Martim O. Smolka

47. Gracias por la atención Preguntas? Martim O. Smolka

48. Program on Latin America and the Caribbean Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone: 1- (617) 661-3016 ext. 155 Fax: 1- (617) 661-7235 e-mail: msmolka@lincolninst.edu :\\www.lincolninst.edu Martim O. Smolka

49. Regularizacion Martim O. Smolka

50. ‘Profission de fe’! • Simplemente no es una opción política y sobretodo humanitaria no regularizar. • Sin embargo, es importante conocer/discutir los efectos de la regularizacion en el mercado del suelo. • El analisis se concentra en los programas de regularizacion fisico-urbanistico - notadamente los a fondo perdido; • No se aplica diretamente a cuestiones asociadas a titularizacion y otras intervenciones públicas Martim O. Smolka