TÍTULOS JUDICIAIS - QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – Títulos judiciais podem substituir escrituras públicas?

1. TÍTULOS JUDICIAIS - QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – Títulos judiciais podem substituir escrituras públicas? XXXVII ENCONTRO DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IRIB 13 A 17 DE SETEMBRO DE 2.010 EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA TABELIÃO E REGISTRADOR 2º OFÍCIO DE TERESÓPOLIS– RJ

2. Caso concreto • A e B eram proprietários em condomínio de dois imóveis, em partes iguais; • A, que tinha dois herdeiros, fez um testamento no qual dispôs que um dos imóveis deveria ficar para os herdeiros, e o outro para o condômino; • 3) A disposição envolvia negócio jurídico estranho à sucessão; • 4) Com a morte de A, houve a transmissão aos seus herdeiros da propriedade de metade de cada imóvel; • 5) B e os herdeiros de A compareceram aos autos do inventário e manifestaram sua concordância em cumprir a disposição testamentária, recolhendo os tributos devidos pela permuta, merecendo o ajuste homologação judicial.

3. INTRODUÇÃO AO TEMA Os registradores deparam-se, com relativa freqüência, com títulos judiciais contendo determinações de mutações jurídico-reais para as quais a lei exige a escritura pública. São comuns as doações nos autos de separação e divórcio e as cessões de direitos hereditários, gratuitas ou onerosas, nos autos dos inventários e arrolamentos. A questão não é nova, mas está longe de ser pacificada. Ao qualificar tais títulos, devem os registradores negar seu acesso ao fólio real? A escritura pública pode ser substituída pela ordem judicial?

4. A forma nos negócios jurídicos imobiliários. Quanto aos negócios imobiliários, a lei civil brasileira determinou a forma escrita, sendo a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108). A cessão de direitos hereditários também exige a escritura pública, nos termos do art. 1.793 do Código Civil. O negócio jurídico é nulo quando não revestir a forma prescrita em lei (art. 166, IV, do Código Civil).

5. Por que a escritura pública? O tabelião identifica as partes, verifica sua capacidade e garante a livre manifestação da vontade. Atua o tabelião de notas preventivamente, evitando litígios com a sua orientação e lavratura dos adequados instrumentos, e também participa da solução de conflitos já instaurados e que admitem composição na via extrajudicial.  A orientação e aconselhamento do tabelião, atuando de forma imparcial, são de extrema relevância para permitir a reflexão e evitar qualquer defeito na manifestação de vontade das partes.

6. O Poder Judiciário, as homologações de transações, conciliações, e demais decisões envolvendo direitos reais sobre imóveis – doutrina e jurisprudência. Podem os magistrados determinar a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, dispensando a lavratura da escritura pública, fora das hipóteses expressamente previstas? O art. 108 do Código Civil aplica-se ainda quando ocorre a intervenção judicial? E quanto ao art. 1.793 do mesmo diploma?

7. Humberto Theodoro Júnior e Yussef Said Cahali admitem. Silvio de Salvo Venosa e Leonardo Brandelli entendem não ser possível. Os tribunais se dividem. Como devem agir os registradores?

8. CONCLUSÕES • Em regra os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis devem ser celebrados por escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil, assim como a cessão de direitos hereditários, por força do art. 1.793 do mesmo diploma; • Não me parece que as regras se apliquem quando há intervenção do Poder Judiciário; • O processo judicial, público, presidido por um magistrado, profissional do direito imparcial, ao qual se aplicam diversos princípios constitucionais, confere a necessária segurança para obtenção dos resultados que dele se espera;

9. CONCLUSÕES 4) Efetividade do processo: o processo deve alcançar os fins que dele se espera, como instrumento de solução de conflitos. Humberto Theodoro Júnior leciona que “o resultado esperado da técnica processual há de se operar no campo das relações jurídicas substanciais. É na produção desses resultados, em nível satisfatório, que se poderá definir a maior ou menor efetividade do processo”; 5) Portanto, não faz sentido que, em determinadas hipóteses, as partes tenham que se socorrer do tabelião para tornar efetiva a decisão judicial; 6) A razão de ser da escritura pública estará suprida pela intervenção judicial, muitas das vezes com a participação do Ministério Público. E haverá o duplo controle, pois o título será qualificado pelo registrador;

10. CONCLUSÕES 7) A interpretação dos arts. 108 e 1.793 do Código Civil deve ter em conta o fim do dispositivo, seu alcance prático. Interpretando-os teleologicamente, não podemos deixar de concluir que a exigência da escritura pública nas hipóteses ventiladas, tem por finalidade garantir a segurança jurídica; 8) Sua aplicação, portanto, pode ser afastada quando há a intervenção do Poder Judiciário, em razão das funções inerentes a tal Poder e das garantias que gozam as partes, estando absolutamente resguardada a segurança jurídica. O equilíbrio entre as partes, a verificação da legalidade, a análise da capacidade e a livre manifestação da vontade, não escapam ao exame do magistrado no cumprimento do mister de proferir a decisão, que servirá de título para o acesso ao fólio real;

11. CONCLUSÕES 9) Anote-se que a Lei 11.441/07 facultou a realização por escritura pública do inventário e da partilha, em determinados casos. Cabe aos interessados, a seu exclusivo critério, optar pela esfera judicial ou pela lavratura no tabelionato. Nas duas hipóteses, teremos títulos que acessarão o registro imobiliário, ou seja, que se equivalem para fins de registro. Significa dizer que a segurança conferida pelo Judiciário e pela atividade notarial se equivale; 10)Diante do exposto, entendo viável a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis e a cessão de direitos hereditários sem a lavratura de escritura pública quando há intervenção do Poder Judiciário;

12. CONCLUSÕES 11)Sendo incontestável que os títulos judiciais estão sujeitos à qualificação registral, deve haver o recolhimento dos tributos devidos e o cumprimento de todas as normas aplicáveis (arts. 222 e 225 da Lei 6.015/73, dentre outras); 12)Ao registrador imobiliário, profissional do direito que tem o dever legal de qualificar os títulos que lhe são apresentados para registro, cabe optar por uma das posições vistas neste breve estudo. Anote-se que, qualquer que seja a posição adotada, encontra bons argumentos, de sorte que o registrador estará agindo dentro da legalidade, inexistindo risco para sanção de qualquer natureza.

13. QUESTÕES PRÁTICAS • Mandado de penhora sem indicação do depositário; • Mandado de penhora de bem em nome de terceiro; união estável; • Mandado de penhora de bem em condomínio ou comunhão; • Nulidade do processo por falta de intimação do Ministério Público; • Partilha com omissão de herdeiro; • Partilha de imóvel rural com divisão abaixo da f.m.p.

14. Muito Obrigado! Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza