1 / 11

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Praksa in težave Portorož, 26. september 2006. UVOD. Uveljavitev zakona ZVKSES (Ur.l.RS, št. 18/2004) - 1.8.2004,

bern
Download Presentation

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb Praksa in težave Portorož, 26. september 2006

  2. UVOD • Uveljavitev zakona ZVKSES (Ur.l.RS, št. 18/2004) - 1.8.2004, • ki je prinesel “nove – prilagojene” pravne institute iz obligacijskega, stvarnega in zemljiškoknjižnega prava ter uredil oblike varovanja končnih kupcev pred investitorjem in vmesnim kupcev (1. člen ZVKSES); • Razlogi za sprejem ZVKSES: • zmanjšanje tveganj za kupce iz naslova finančnih tveganj investitorja, kot je zmožnost dokončati gradnjo; • tveganja v zvezi z investitorjevo neizpolnitvijo obveznosti; • tveganja stvarnih napak ob izročitvi; • uveljavitev specifičnih elementov principa sočasne izpolnitve (varianta 101. člena OZ),

  3. Dejstvo: • poleg obstoječe zakonodaje je potrebno kupca bolj učinkovito varovati (določbe OZ, SPZ in ZZK-1 ne zadoščajo). • Pomanjkljivosti ureditve: • Določbe OZ so dispozitivne narave in jih stranki lahko izključita (2. člen) • Določbe ZVPot niso celovite in ne urejajo potrošniške pogodbe za primere “bodočih gradenj”. • Določbe SPZ in ZZK-1 so “okorne” in procesno zahtevne. • Določbe SZ- 1 so bile nepopolne (122. in 123. člen).

  4. Zakaj je ZVKSES opredelil tudi odnos med prodajalcem in vmesnim kupcem? • Da bi zmanjšal možnost špekulacij, ko bi se prodajalec sicer izognil uporabi ZVKSES z “vmesno prodajo” celotne nepremičnine, ki bo predmet nadaljnje prodaje končnim kupcem. • Ali so celovito urejena razmerja tudi kadar gre za prodajo več vmesnim kupcem? • razlika v smislu do končnega kupca je le v namenu uporabe in ne nadaljnje prodaje (oddaja in ne prodaja) • 4. člen, ki ureja vsebino prodajne pogodbe velja tudi za vmesnega kupca, kar investitorji ne želijo upoštevati.

  5. Faze: • Načrtovanje in pridobitev dovoljenj • Gradnja • Oglaševanje – SPP in dokončno gradbeno dovoljenje, lastništvo • Prodajna pogodba – opredelitev bodočega predmeta prodaje (tehnične in pravne lastnosti) ločujemo “določenost in določljivost” • Izročitev nepremičnin • Očitne in stvarne napake

  6. Splošni pogoji prodaje - 8. člen: • ali jih sprejemata investitor in vmesni kupec skupaj, • ali so lahko za isti “objekt” sprejeti dvojni SPP? • ni potrebno opisovanje posamezne nepremičnine v detalje – to je predmet urejanja v prodajni pogodbi – pogosta zahteva notarjev; • ureditev medsedbojnih razmerij med prodajalcem in kupcem – zamenjano z medsebojnimi razmerji etažnih lastnikov; • Obvezna izročitev notarsko overjenega prepisa notarskega zapisa spp; • Dopusten odmik od pogojev v SPP s prodajno pogodbo (glede rokov plačil kupnine in lastnosti tega posameznega dela stavbe). • dilema vsebine predhodnega načrta etažne lastnine 2. odstavek 94. člena ZGO-1. • Obvezne priloge po ZVKSES.

  7. Sklenitev prodajne pogodbe: • Pogoj lastništva: • Zavezovalni posel (prenos lastninske pravice, stavbna pravica – vsebina pogodbe in urejenost razmerij) • Razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo) • Vknjižba (lastninske pravice ali stavbne pravice (dopuščenost prenosa). Preko notarja z nepreklicnim pooblastilom (2. alineja 2. točke 3. odst. 5. člena ZVKSES), ki ga prodajalec ne more umakniti.

  8. Delo notarja v zvezi s SPP – težavni elementi: • Opis pravnega stanja od sestavi notarskega zapisa (končni kupci to pozabljajo); • Podroben opis tveganj po zemljiškoknjižnem stanju; • Preizkus dopustnosti prodaje – izpolnitev pogojev za sprejem SPP, • Opis stavbne pravice. • Odnos med notarjem in končnim kupcem – 3. odst. 9. člena: • ali mora notar o tem (izstavitev zemljiškoknjižnega izpiska, pridobitev izvoda gradbenega dovoljenja s potrdilom dokončnosti oziroma pravnomočnosti) obveščati investitorja oz. vmesnega kupca?

  9. Plačilo kupnine: • kupnina in drugi stroški (prodajalec ne sme zahtevati nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma izpolnitvijo prodajne pogodbe), razen…… (10. člen ZVKSES); • plačilo zneska are (11. člen ZVKSES) do 10 % v znamenje sklenitve pogodbe in vključitev ali štetje za plačilo prvega obroka kupnine po prodajni pogodbi. Ali so dopustne varščine - pristopnine? Izjema 5. odstavka 12. člena. • Dogovor o predčasnem plačilu kupnine kot izjema 13. člen ZVKSES. • Kupci nočejo razumeti določb 5. odstavka 14. člena o zadržanju are ob odstopu s strani prodajalca zaradi definiranosti are v ZVKSES. • Pozablja se na določbe zadnjega odstavka 14. člena (rok za vračilo zneska – 3 mesece) v prodajni pogodbi. • Pri zadržanju delov kupnine 15. člen se pojavljajo dileme.

  10. Izročitev nepremičnine - 16. člen • Določitev roka – v prodajni pogodbi ne v SPP – pogosta dilema; • Način izpolnitve izročitve – vabljenje, pravočasnost izročitve in izmikanje zaradi pogodbenih kazni, • Dokazovanje nezmožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Prevzem nepremičnine – 19. člen • Sodelovalna dolžnost končnega kupca, • Pravilni pouk in postopek izročanja, • Pisnost postopka, • Zapisnik o prevzemu – obrazec in obvezne sestavine ter opozorila (dimnikarji, stroški, prenos pravic, vsebina prilog,….) • Pravica do pregleda nepremičnine 8. odstavek 19 .člena ali dostop na gradbišče.

  11. HVALA ZA POZORNOST!

More Related