In vier Schritten zum Erneuerungskonzept: Analyse • Strategie Umsetzung • Finanzierung

1. In vier Schritten zum Erneuerungskonzept:Analyse • StrategieUmsetzung • Finanzierung Thomas Ammann Architekt FH HEV Schweiz

2. Ich habe ein Haus, und jetzt? - minimal sanieren? - erneuern? - verkaufen? - abreissen? - nichts machen? - ….. 2

3. Baubestand in der Schweiz • 87 % der Wohnbauten vor 1990 erstellt • Mehr als die Hälfte davon nicht renoviert. • Reine Werterhaltung reicht nicht mehr um auf dem Markt zu bestehen. Quelle: Immobilia 8/2008 3

4. Erneuerungsplanung ist wichtig 4

5. Analyse Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften 5

6. Marktanalyse – Potential der Liegenschaft • Wie gut ist die Lage (Lärm, Aussicht, öffentlicher Verkehr, Steuerfuss)? • Sind die Mieter bereit, eine Mehrleistung zu bezahlen? • Wäre die Lage auch für ein anderes Mietersegment interessant? • Entspricht der Verkaufswert noch der Belehnung? • Kann ein Mehrwert später auch verkauft werden? Wie sieht das Marktpotential der Liegenschaft aus? 6

7. Gebäudeanalyse - Erkennen des Sanierungsbedarfs • Abblätternder Putz • Risse im Mauerwerk • Fenster mit rissiger Farbe • Rostflecken am Betonbalkon Optische Beurteilung des Zustandes: Wie wird der Gebäude-zustand erkannt? Lebensdauer von einzelnen Bauteilen: Fenster 20 – 30 Jahre Aussenwände 30 – 50 Jahre Dach, Estrichboden 30 – 40 Jahre Heizung, Warmwasser 15 – 25 Jahre 7

8. Gebäudeanalyse - Energieeffizienz Wie steht es um die Energieeffizienz? Wohngebäude vor 1970 gebaut 12 - 15 Liter/m2a Wohngebäude Sanierung (2009) 7.5 Liter/m2a Minergie-Sanierung 6 Liter/m2a Minergie Neubau 3.8 Liter/m2a 8

9. Analyse Bauvorschriften • Gibt es Reserven bei der Ausnutzungsziffer? • Kann ein Anbau oder eine Aufstockung realisiert werden? • Existieren Landreserven? • Lassen die Grenzabstände Mehrdämmungen zu? • Sind Nachbarn für ein Näherbaurecht zu gewinnen? Welches Potential lassen die Bauvorschriften zu? 9

10. Wie steht es denn um mein Haus? • guter Standort • Platzbedarf gedeckt • altes Dach • ungedämmte Mauern • DV-Fenster • Durchzug • Solaranlage möglich 10

11. Strategie Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften Strategie 11

12. Wahl der Erneuerungsstrategie Je nach Strategie ist auch in der Modernisierung der Minergiestandard für Sanierungen oder Neubauten anzustreben. Ersatz-Neubau Umf. Erneuerung Werterhaltung Teilerneuerung 12

13. Wahl der Erneuerungsstrategie • Werterhaltung (20 – 25 Jahre) • weitere Nutzung des Gebäudes sichern • Bad, Küche, Haushaltgeräte • Kellerdecke und Estrichboden dämmen • Fensterersatz, Ersatz Heizung Teilerneuerung (40 – 50 Jahre) • langfristige Nutzung des Gebäudes sinnvoll • Fensterersatz, dämmen Dach und ev. Fassaden • Ersatz Heizung, ev. solare Wassererwärmung • Minergie-Modernisierung 13

14. Wahl der Erneuerungsstrategie • Umfassende Erneuerung (50 – 100 Jahre) • weniger Energie bei gestiegenem Komfort • Fensterersatz, dämmen Dach und Fassaden • Komfortlüftung, solare Wassererwärmung • Minergie-Neubaustandard Ersatz-Neubau (50 – 100 Jahre) • optimale Nutzung des Grundstückes • aktuelle Anforderungen an Wohnbauten • vorbildlicher Energiestandard • Minergie-P, Minergie-ECO 14

15. Welche Strategie verfolge ich mit meinem Haus? • gute Bausubstanz • guter Markt • kein Mehrbedarf • innen guter Zustand 15

16. Umsetzung Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften Strategie Mietrecht Umsetzung 16

17. Umsetzung - Etappieren oder alles auf einmal? • Welche Massnahmen bringen energetisch am meisten? • Sind einzelne Bauteile dringender zu sanieren? • Wie lange läuft die Heizung noch? • Welche Abhängigkeiten einzelner Bauteile bestehen? • Kommt eine Gesamterneuerung günstiger als ein Vorgehen in Etappen? • Wie können einzelne Etappen optimal aufeinander abgestimmt werden? Wie vorgehen? 17

18. Umsetzung - Vermietet oder leerstehend? • Ist meine Liegenschaft bewohnt oder leer? • Wie viel Umtrieb kann ich den Bewohnern zumuten? • Gibt es einen Wechsel der Mieterstruktur? • Müssen Kündigungen ausgesprochen werden? Wie sag ich es meinem Mieter? 18

19. Was will ich umsetzen? • 3-fach IV Fenster • Dämmen Dach und Aussenwand später: • Dämmung Kellerdecke • Solarkollektoren Geschossweises Vor-gehen damit bewohnbar. 19

20. Finanzierung Markt-analyse Steuererleichterungen Gebäudeanalyse Finanzierung Bauvorschriften Förderbeiträge Strategie Mietrecht Umsetzung 20

21. Finanzierung - Förderbeiträge • Vielerorts werden Förderbeiträge ausbezahlt: • Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen. • Kantone für Haustechnik • Gemeinden, Energieversorger Woher das Geld nehmen? Bei Förderbeiträgen ist zu beachten: • Einreichen der Gesuche vor Baubeginn. • Werden Förderbeiträge auch für Teilsanierungen ausbezahlt? • Hilfestellung durch Projektbegleiter. 21

22. Finanzierung – Geld und Steuern Beschaffen der finanziellen Mittel: • Rückstellungen • Banken geben ökologische Darlehen • HEV-Hypothek Woher das Geld nehmen? Steuerliche Anreize: • Abzug der energetischen Massnahmen • Verteilen über mehrere Steuerperioden • Dumontpraxis auf Bundesebene abgeschafft 22

23. Erneuerungskonzept Markt-analyse Steuererleichterungen Gebäudeanalyse Finanzierung Bauvorschriften Förderbeiträge Strategie Mietrecht Umsetzung 23

24. So kann auch Ihr Haus aussehen! 24