Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?

1. Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht? Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen? Mögliche Folgen der Abschaffung der Lex Koller

2. Geltungsbereich (1/2) • Dem KAG unterstellt sind: • Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1) • Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4) • Nicht unterstellt sind: • Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische Tätigkeit ausüben • Holdinggesellschaften • börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz

3. Geltungsbereich (2/2) • Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern: • Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen; • Die Aktien auf Namen lauten; und • Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle über Einhaltung dieser Voraussetzungen.

4. Übersicht Geltungsbereich

5. Kollektive Kapitalanlagen • Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden. • Offene kollektive Kapitalanlagen • Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert • Geschlossene kollektive Kapitalanlagen • Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert

6. Qualifizierte Anleger • Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“: • als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen sowie • vermögende Privatpersonen (Schwellenwert:Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhaltkontrovers diskutiert)

7. KAG im Bereich der Immobilien Erweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln • Immobiliengesellschaft • Immobilien-Anlagestiftung • Vertragliche Immobilienfonds (KAG) • Immobilien-SICAV (KAG) • Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) • “Immobilien-SICAF (KAG)“ Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger. Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.

8. Vertraglicher Immobilienfonds (1/7) • Überblick und Struktur • Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und Fondleitung und Depotbank • Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich • Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“ • Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.

9. Vertraglicher Immobilienfonds (2/7) Anleger Bewilligung durch EBK Bewilligung durch EBK Kollektivanlagevertrag Fondsleitung Depotbank

10. Vertraglicher Immobilienfonds (3/7) • Mitwirkungsrechte • Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger • Reine Fremdverwaltung • Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes • Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil • Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) • Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage • Mindestens 10 Objekte • Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens

11. Vertraglicher Immobilienfonds (4/7) • Bezugsrecht • Vorrecht der bisherigen Anleger • Verwässerungsschutz • Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern • Rückgabemöglichkeiten der Anleger • 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) • Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) • Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung

12. Vertraglicher Immobilienfonds (5/7) • Bewertung des Anlagevermögens • Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) • Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) • Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

13. Vertraglicher Immobilienfonds (6/7) • Neuerungen im KAG • Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement • Zulässige Anlagen • Ausländische Immobilien • Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25% • Immobilienzertifikate • Baurechtsgdstke max. 20% • Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert • Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken • Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein • Fristerstreckung möglich

14. Vertraglicher Immobilienfonds (7/7) • Neuerungen im KAG • auszugebende Anteile • Schätzungsexperten • Sacheinlagen • Besteuerung • Thesaurierungsfonds • same business, same rules • KGK • SICAF • Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

15. KGK (1/6) • Überblick (Art. 98 – 109 KAG) • Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99 KAG) • Struktur • Aussenverhältnis: • Keine juristische Person • handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)

16. KGK (2/6) • Innenverhältnis: • Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern • Komplementär • Unbeschränkt haftend • Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz • Nur in einer einzigen KGK Komplementär • Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen • Kommanditär • Qualifizierte Investoren • Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach Lancierung • Haftung nur bis zur Kommanditsumme

17. KGK (3/6) KGK-Struktur Kommanditäre Promotoren General Partner AG Investment Adviser Portfolio

18. KGK (4/6) • Entstehung • 1 Kommanditär / 1 Komplementär • Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde • Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages • Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle • Beendigung • Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig) • Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.) • Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde

19. KGK (5/6) • Mitwirkungsrechte der Kommanditäre • Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt • Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs • Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung) • Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil • Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder alternative Anlagen • Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte • Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich) • Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften

20. KGK (6/6) • Bezugsrecht • Keine aufsichtsrechtliche Regelung • Rückgabemöglichkeit der Anleger • Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur) • Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre • Bewertung des Anlagevermögens • Verkehrswert • Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG • Transparenz • Kein Anlagereglement • Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt

21. SICAV (1/7) • Struktur • AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt) • Drei Organe: • Generalversammlung • Verwaltungsrat • Revisionsstelle (von der EBK anerkannt) • Aktienkategorien: • Anlegeraktien • Unternehmeraktien • Gesamtvermögen: • Teilvermögen der Unternehmeraktionäre • Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre • Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV

22. Selbstverwaltete SICAV Unternehmer-aktionär Anlegeraktionär A Anlegeraktionär B Fondsleitung SICAV Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR Keine Delegation der Administration (gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden) VR Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A Depotbank VR Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Gläubiger Teilvermögen 1 Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 SICAV (2/7)

23. Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR VR Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A VR Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Fremdverwaltete SICAV Unternehmer-aktionär Anleger-aktionär A Anleger-aktionär B SICAV Fondsleitung Delegation der Administration (und Weiter-delegation des Asset-Managements an einen Vermögens-verwalter) Depotbank Gläubiger Teilvermögen 1 Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 SICAV (3/7)

24. SICAV (4/7) • Mitwirkungsrechte der Anleger • Anlegeraktionäre • Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum Nettoinventarwert • Auskunftsrecht • Zwangsverkauf • Rückerstattungsklage • Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme) • Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre

25. SICAV (5/7) • Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil • Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) • Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage • Mindestens 10 Objekte • Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens • Bezugsrecht • Bezugsrecht der bisherigen Anleger • Verwässerungsschutz • Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger

26. SICAV (6/7) • Rückgabemöglichkeiten der Anleger • 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) • Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) • Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung • Bewertung des Anlagevermögens • Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) • Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) • Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

27. SICAV (7/7) • Transparenz • Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten Prospekts • Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos • Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts • Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre

28. SICAF (1/2) • Struktur • Aktiengesellschaft i.S. des OR • Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage • Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger) • Nicht in der Schweiz kotiert • Subsidiäre Anwendbarkeit des OR • Namenaktien zwingend vorgeschrieben • Statuten und Anlagereglement • Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)

29. SICAF (2/2) • Entstehung und Beendigung • Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR • Mitwirkungsrechte der Aktionäre • Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR • Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung • Regelung in den Statuten und im Anlageregelement • Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG) • Bezugsrecht • Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR

30. Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel • Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere • wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit

31. Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel • Ausgangslage und geltendes Recht • Börsenkotierte Immobiliengesellschaften • SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden • Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig • Aufhebung der Lex Koller • Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich

32. Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit

33. Practice Group Corporate Finance/Real Estate Position Partner/Head Corporate Finance Born 1964 Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.) Languages German, English, French Alexander VogelDr. iur. Rechtsanwalt, LL.M. Forchstrasse 452 Postfach 1432 8032 Zürich alexander.vogel@ml-law.ch Tel.: +41 44 396 91 91