Immobili ex rurali e fisco

1. Immobili ex rurali e fisco Dott. Giovanni Carlini Studio Abaco Commercialisti Associati

2. Imponibilità Irpef • L’immobile di proprietà, ha i requisiti per essere considerato rurale? • Se la risposta è sì, l’immobile non va dichiarato, in quanto il relativo reddito è compreso nel reddito del terreno. • Se la risposta è no, l’immobile va dichiarato nel quadro RB, indicando la rendita definitiva o, in mancanza, la rendita presunta.

3. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • La ratio delle disposizioni di legge è che l’immobile deve avere un legame diretto con l’attività agricola svolta sul fondo. Nel concreto sono state individuate alcune caratteristiche, fra l’altro non di immediata verificabilità, che debbono essere rispettate.

4. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Non danno luogo e reddito di fabbricati e pertanto non vanno dichiarati, anche se iscritti al catasto con attribuzione di rendita, gli immobili e le relative pertinenze, se vengono soddisfatte contemporaneamente le seguenti condizioni:

5. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Requisito soggettivo: la costruzione deve essere posseduto dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui terreni cui è asservito, ovvero dall'affittuario del terreno o ad un soggetto che conduce il terreno ad altro titolo, o da familiari conviventi a loro carico o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici derivanti da attività svolta in agricoltura compresi quelli di reversibilità, o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali. • I suddetti soggetti che conducono il fondo devono essere iscritti (dal 3 ottobre 2006) nel registro delle imprese.

6. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Requisito poderale: vengono ipotizzate due situazioni: una standard consistente in un'estensione minima di 1 ettaro e nell'iscrizione al catasto terreni con attribuzione di rendita ed una seconda in cui vengono ricompresi casi particolari, degni per il legislatore di un trattamento di favore e rappresentati dalle colture praticate in serra, dalla funghicolturaed altre colture intensive e dai terreni rientranti nei comuni montani.

7. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Requisito reddituale: il soggetto che conduce il fondo deve avere un volume di affari IVA ex art 34 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 superiore alla metà del reddito complessivo, al netto dei trattamenti pensionistici derivanti dall'attività svolta in agricoltura, dallo stesso prodotto. • Anche in questo caso, vi è un'agevolazione nei confronti dei comuni montani dal momento che il rapporto si riduce ad un quarto. Da ultimo la norma precisa che nel caso in cui il soggetto non sia tenuto alla presentazione della dichiarazione Iva, il volume di affari si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 e cioè attualmente 2.582,28 euro (che diventano 7.746,85 euro nel caso di comuni considerati montani).

8. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Requisito reddituale: Spesso ci si trova di fronte a situazioni complicate come nel caso in cui proprietario dell'immobile ed il coltivatore del fondo nonché detentore dell'immobile non siano la stessa persona. In questo caso, il calcolo deve essere effettuato su valori "prodotti" da un soggetto mentre colui che deve o meno far concorrere l'immobile nella dichiarazione dei redditi risulta altra persona che non sempre può avere con facilità a disposizione i dati.

9. Imponibilità Irpef I requisiti richiesti dalla legge: • Requisito catastale: la costruzione non deve rientrare fra quelle appartenenti alle categorie A/1 e A/8 ed a quelle di lusso. • I requisiti debbono essere rispettati tutti congiuntamente.

10. Imponibilità Irpef Casi Particolari • Promiscuità. In caso di unità immobiliari utilizzate congiuntamente da più persone, i requisiti devono essere posseduti da almeno una di esse. • Più unità abitative utilizzate da più persone dello stesso nucleo familiare. In tal caso è necessario anche che sia rispettato un limite dimensionale: massimo cinque vani catastali o 80 mq per il primo abitante e di un vano catastale, o di 20 mq per ogni abitante oltre il primo. • Immobili non utilizzati. Affinché non debbano essere dichiarati, occorre predisporre autocertificazione, in cui si attesta l’assenza dell’allacciamento alle reti di energia elettrica, acqua e gas (contemporaneamente).

11. Imponibilità Irpef Casi Particolari Immobile utilizzato come abitazione da pensionato. • Se chi utilizza l’immobile è titolare di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura ed il fondo è condotto da altri soggetti, il requisito reddituale deve sussistere in capo a questi ultimi. • Se il pensionato coltivatore diretto non è più dedito professionalmente all’attività agricola e nessun altro coltiva il fondo, l’interpretazione principale porta a disconoscere il carattere rurale dell’immobile. • Vi sono comunque pareri discordanti, anche se minoritari e dal mio punto di vista pericolosi da seguire, che ritengono via sia una effettiva strumentalità del fabbricato al terreno anche rispetto all’utilizzo di un coltivatore diretto pensionato (sentenza 24.11.2004 n. 57 Comm. Trib. Lazio sezione XXXI).

12. ICI • L’immobile che ha perso il requisito della ruralità rileva anche ai fini ICI. • Particolarità: il requisito reddituale, che per i redditi deve essere verificato a fine esercizio, ai fini ICI non è applicabile, in quanto l’ICI si applica all’anno in corso. Per convenzione pertanto il requisito reddituale va verificato con riferimento all’anno precedente.

13. Fabbricati Strumentali • Per i fabbricati strumentali è prevista la specifica categoria D10 ed in ogni caso è riconosciuto il carattere rurale se sono effettivamente utilizzati quali strumentali alle attività agricole (senza le condizioni previste per gli abitativi). • Sono considerati strumentali anche gli immobili destinati alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia di macchine e attrezzi, i fabbricati destinati all’attività di agriturismo.

14. Accertamento • La perdita dei requisiti di ruralità, e quindi il conseguente accatastamento, produce effetto fiscale del primo gennaio dell’anno successivo a quello dell’omessa presentazione dell’accatastamento o, se non individuata, dal primo gennaio dell’anno della notifica della richiesta di aggiornamento catastale. • Pertanto chi non ha dichiarato immobili abitativi che hanno perso i requisiti, può essere soggetto ad accertamento con effetto retroattivo.

15. Accertamento • Ai fini dei redditi la regola generale prevede che l’accertamento deve essere notificato entro il 31 dicembre del quarto anno successivo alla presentazione della dichiarazione o in caso di dichiarazione omessa entro il 31 dicembre del quinto anno successivo. • Ai fini ICI la regola prevede che l’accertamento deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui doveva essere presentata la dichiarazione.

16. Accertamento Esempio entro il 31 dicembre 2007 possono essere notificati atti relativi: • ai fini dei redditi perdita requisiti 2001, effetto fiscale 2002, dichiarazione da effettuare nel 2003. • per chi non ha effettuato sanatorie l’accertamento si estende all’anno 2000 per la perdita dei requisiti. • ai fini ICI perdita requisiti 2000, effetto fiscale 2001, dichiarazione da effettuare nel 2002.

17. Conclusioni • La materia è sicuramente complessa e sarà oggetto, data la non immediata verificabilità delle condizioni, ad accertamenti e contenziosi. • Le condizioni saranno sempre in movimento, ed anche l’evoluzione normativa modificherà le situazioni; ad esempio dal 2007 potranno essere titolari di reddito agrario anche le società di persone e le S.r.l. • Si auspica una stretta collaborazione con scambio di informazioni fra Studi Tecnici e Consulenti Fiscali nell’interesse del cliente.