Materi-11 PENGADAAN TANAH

1. Materi-11PENGADAAN TANAH DEWI NURUL MUSJTARI,S.H., M.HUM DOSEN FAKULTAS HUKUM UMY Dipresentasikan pada: Training Hukum Pertanahan yang diselenggarakan oleh PT Fresh Consultant, tanggal 1-3 November 2011, Hotel IBIS Arcadia-Jakarta.

2. Pengadaan TanahUntukKepentinganUmum • UUD 1945: Pasal 4 ayat 1, 33 ayat (3) • UU No 5 Th. 1960 ttg UUPA • UU No.51 Prp Th. 1960 • UU No 20 Th. 1961 tentang pencabutan hak atas tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya • UU No.24 Th. 1992 tentang penataan Ruang • UU No. 22 Th. 1999 ttg Pemerintah Daerah 7. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65 tahun 2006

3. PENGERTIANPengadaan Tanah (Pasal 1 Perpres 65 tahun 2006) • Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah

4. Latar Belakang • Meningkatnya pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara tepat dan transparan dengan tetap memperhatikan prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah atas tanah. • Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55 tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai landasan hukum dalam melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum

5. Cara Pengadaan Tanah • Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah. • Pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang di sepakati

6. Melakukan Pencabutan hak atas tanah untuk kepentingan umum harus dipenuhi adanya beberapa persyaratan : • Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa, negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta kepentingan pembangunan. • Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang berwenang • Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak berdasarkan atas harga yang pantas.

7. Pengadaan tanah dilakukan dengan cara: • Jual beli • Tukar menukar • Atau cara lain yang disepakati dengan sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan

8. Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah, meliputi: • Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah, diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi • Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan • Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal • Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana • Tempat pembuangan sampah • Cagar alam dan cagar budaya • Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik

9. Panitia Pengadaan Tanah • Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh bupati/walikota • Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur • Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk Gubernur

10. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur Pemerintahan Daerah terkait

11. Panitia pengadaan tanah, bertugas: • Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan • Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya • Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas atau diserahkan • Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah • Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi

12. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada diatas tanah • Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah • Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten

13. Musyawarah • Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui musyawarah dalam rangka memperoleh: • Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi tersebut • Bentuk dan besarnya ganti rugi

14. Tata cara Musyawarah • Dilakukan secara langsung antara pemegang hak, instansi yang memerlukan tanah dan panitia • Dalam hal jumlah pemegang hak tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau melalui kuasanya • Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis, bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat yang berwenang • Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan tanah

15. Jangka waktu dan Hasil Musyawarah • Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender sejak tanggal undangan pertama • Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan • Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang kepada PN

16. Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang hak atas tanah, instansi pemerintah yang memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai kesepakatan • Penggantian kerugian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat

17. Bentuk ganti rugi berupa: • Uang • Tanah pengganti • Pemukiman kembali • Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf a,b, dan c • Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutam

18. Dasar perhitungan besar ganti rugi didasarkan atas: • NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk panitia • Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab dibidang banguna • Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian

19. Ganti Rugi diserahkan pada: • Pemegang hak atas tanah • Nadzir bagi tanah wakaf • Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara bersama , sedangkan satu atau beberapa orang tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut

20. Keberatan atas Ganti Rugi • Pemegang hak yang tidak menerima keputusan panitia, dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai kewenangan disertai dengan alasan keberatan • Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian dengan mempertimbangkan pendapat keinginan pemegang hak atas kuasanya • Setelah mendengarkan dan mempelajari pendapat dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia

21. Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20 Th. 1961: • Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan hak asasi manusia • Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN berkonsultasi dengan Menteri dan HAM • Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan HAM • Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan banding pada Pengadilan Tinggi

22. Apabila upaya yang dilakukan Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20 Th. 1961: • Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanya Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51 tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa ijin yang berhak atau kuasanya • Pengadaan tanah skala kecil Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan tanah dengan pemegang hak dengan cara: • Jual beli • Tukar menukar • Cara lain yang disepakati

23. Pengertian Landreform • Dalam arti sempit Landreform Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform Indonesia • Landreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah

24. Tujuan Landreform • Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang berupa tanah • Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan • Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial. • Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum untuk tiap keluarga • Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani

25. Program Landreform • Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah • Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau “guntai” • Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara • Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan • Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian • Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil