Capítulo 5. Cuestiones Registrales en el Proyecto

1. Capítulo 5. Cuestiones Registrales en el Proyecto Sobre el régimen Registral en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación.  Algunas reflexiones en torno a la prescripción adquisitiva legislada en el Proyecto.  Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria y los eternos problemas que seguirá generando.

2. 1) Sobre el régimen Registral en el Proyecto. • Este último Proyecto aún mantiene la típica dualidad de bienes muebles e inmuebles como rectora de la clasificación de cosas. Es que parece imposible desprenderse de dicho par binario y fundamental. Sin embargo no deja de llamar la atención a las numerosas menciones que se practica sobre bienes registrables y no registrables. Se puede afirmar que ambas clasificaciones de bienes -y derechos- conviven en este último Proyecto. Ni una desapareció, ni la otra la desplazó. Comparten su protagonismo. • Respecto del sistema o régimen Registral básico, tal el de inmuebles, sigue siendo de carácter declarativo. Es decir que se sigue manteniendo los lineamientos generales fijados en el Código de Vélez con la reforma del año 1968. • Es más, existe una mención específica a la teoría del título y el modo.

3. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (2). • Al parecer resulta difícil desprenderse de esta milenaria concepción romana, del título y el modo. Y al mantener a la teoría del título y modo traditio, y al resultar imposible obviar a la realidad y necesidad de los Registros, pues no queda otra alternativa que consagrar un sistema registral inmobiliario que sea de carácter declarativo, manteniendo así el régimen vigente. • Pero no se crea que no existieron voces que pregonen lo contrario. En efecto, en nuestro país, desde Eleodoro Lobos en 1899 hasta la fecha se hacen escuchar propuestas atinentes a la instauración de un régimen registral inmobiliario de carácter constitutivo. Vale decir que se sustituya la traditio(a la cual se le niega efectos publicitarios) por la inscripción registral.

4. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (3). • De hecho el propio Proyecto había consagrado esta solución (carácter constitutivo), la cual generó un fuerte impacto en nuestra doctrina. No obstante ello, y al parecer por pedido expreso de los escribanos y registradores, se siguió manteniendo el sistema vigente. También tuvo su gravitación, para lograr ese cambio radical de postura, lo aprobado en las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil reunidas en Tucumán en octubre de 2011. • Veamos lo que sostienen los propios redactores sobre el particular. Para ello nada mejor que pasar somera revista a lo manifestado en los “Fundamentos”. • Al respecto debemos buscar lo que nos concierne en el Libro IV, de los Derechos Reales, Título I, Disposiciones generales, Capítulo 2, que trata sobre la adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad. • Entonces, los redactores encabezados manifiestan que “La mayor modificación en este punto que importaría un cambio sustancial, estaría referida al modo suficiente cuando se trata de la adquisición, constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales sobre cosas registrables.

5. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (4). • En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el sistema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión”. • Como observamos se proyectó, en principio, reemplazar el sistema del título y modo-traditio, por el modo-inscripción registral, lógicamente para bienes que requieren de inscripción. Luego en los mentados fundamentos se hace referencia a los intentos fallidos de proclamar un sistema “constitutivo” para el ámbito registral inmobiliario. Esto es lo mismo que suplantar al modo traditio por la mentada inscripción, posición que desde hace más de un siglo se viene promoviendo en nuestro Derecho vernáculo.

6. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (5). • Continúan los fundamentos diciendo:“Sin embargo, a pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros para tal modificación, el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente se incluye como excepción para la adquisición, transmisión, etcétera, de ciertos objetos (por ejemplo, automotores), mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo suficiente. Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un Código que satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias sobre las necesidades de la población”. • También merece destacarse la última parte de los Fundamentos referida a este tema. A modo de conclusión afirman que la oponibilidad se requiere frente a los terceros interesados y de buena fe. Se puede decir que se comparte la solución propiciada por la doctrina ampliamente mayoritaria (en especial J. H. ALTERINI).

7. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (6). • Sólo dos artículos transcribiremos. Notarán que algunos -o muchos- artículos del Código de Vélez lucen unidos en disposiciones únicas. Veámoslo. • Artículo 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. • La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. • La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

8. Sobre el régimen Registral en el Proyecto (7). • Artículo 1893. Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. • Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. • Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. • No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

9. 2) La prescripción adquisitiva legislada en el Proyecto • En materia de prescripción adquisitiva o usucapión si bien el Proyecto luce con novedades respecto del Código de Vélez, las mismas no son sustanciales. Además se podría sostener que muchas modificaciones estaban ya avaladas, en general, por la doctrina y jurisprudencia. • Se mantiene, en materia de usucapión inmobiliaria, la prescripción larga y la breve. Para la larga se establece, al igual que el Código vigente, un plazo de posesión de 20 años. En la breve, de 10 años. Claro está que en esta última modalidad se requiere de justo título y buena fe.

10. 2) La prescripción adquisitiva legislada en el Proyecto (2) • Respecto del justo título requerido se determina en forma categórica que debe ser aquel título revestido de las formas exigidas para su validez. “Justo título es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto”, reza la norma proyectada (art. 1902).  • Ello está en sintonía con lo predicado por Vélez en el artículo 4010, en concordancia con los artículos 4009, 4011 y 4012 del Código Civil. Vale decir que desde nuestra óptica no podrá considerarse justo título a la compraventa inmobiliaria celebrada por medio de boleto. Justamente carece de las “formas exigidas” y hasta se podría alegar falta de buena fe, aunque sería innecesario, puesto que la ausencia de cualquiera de estos requisitos hace que se torne inoperativo el instituto de la prescripción corta. • La buena fe que se requiere en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

11. 2) La prescripción adquisitiva legislada en el Proyecto (3) • La posesión exigida para prescribir, sea en la usucapión decenal, sea en la veinteñal, “debe ser ostensible y continua” (conf. art. 1900) • La sentencia que se dicta en estos juicios de usucapión debe proceder de un proceso contencioso, y se determina efectos retroactivos en la prescripción corta y no así en la larga. • En efecto el artículo 1903 expresamente dice que “la sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”. Mientras que para la prescripción larga “la sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”, reza el Proyecto en su artículo 1905. • Esta solución nos parece transitar por la buena senda y la que venimos apoyando desde la cátedra hace unos años.

12. 3) Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria. • Es archisabido que en nuestro Derecho doméstico los especialistas en general separan en dos corrientes opuestas a los juristas cuando tratan esta problemática. Por un lado están aquellos que defienden, por así decirlo, a la escritura pública. Y por el otro aquellos que simpatizan con el boleto de compraventa inmobiliaria. Los primeros, dicen, respetan la ley y bregan por la seguridad jurídica. Los segundos, sostienen, tienen más en cuenta una cuestión social, la solidaridad, y luchan por defender la justicia. • Pero, ¿es que pueden enfrentarse dos valores tales como la seguridad jurídica y la justicia? ¿Acaso la justicia no es el valor fundante? Pero, ¿puede haber justicia sin seguridad? Interrogantes aún sin respuestas satisfactorias, pues todos los juristas, y nos incluimos, tienen argumentos variopintos acorde a cuál solución intentan arribar.

13. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (2). • También existen doctrinas o tendencias intermedias entre aquellas dos descriptas. Entre los formalistas extremos y los aformalistas desenfrenados, están estos otros autores “discretos” que no comulgan con todos los fundamentos descriptos en esas corrientes claramente diferenciadas. Estas corrientes intermedias, dicho sea de paso, muchas veces son las aconsejables. • Por otro lado, en puridad deben analizarse las consecuencias o efectos que traen aparejados defender una u otra postura y no tanto en los presupuestos de las mismas, que a veces lucen desvirtuados. Justamente por ello resulta en verdad difícil encasillar en uno u otro grupo a determinados juristas y conlleva un riesgo enrolarlos en alguna posición.

14. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (3). • Vamos a pasar somera revista de las dos doctrinas enfrentadas. • Así por un lado están aquellos llamados “formalistas”. El grupo “podría” estar formado -entre tantos autores- por LÓPEZ DE ZAVALÍA, LAFAILLE, ALSINA ATIENZA, HIGHTON, MARIANI DE VIDAL (en parte), GATTI-ALTERINI (en parte), PADILLA (en parte), etc. Repárese que de muchos autores aclaramos que “en parte” comparten esos lineamientos formalistas. Bien podríamos agrupar a éstos entre los que comulgan con la teoría intermedia, muchas veces la preferida. En fin, hay para todos los gustos y esta es nuestra visión sobre el asunto. • En “general” entienden estos notables juristas que el boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato de contraventa “preliminar” y no un contrato definitivo por adolecer de un defecto formal (al no haberse empleado la escritura pública impuesta por ley).

15. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (4). • En especial LÓPEZ DE ZAVALÍA sostuvo que el boleto de compraventa tendría una “naturaleza jurídica bifronte”. Por una parte se trataría de un contrato de compraventa nulo (afectado de nulidad “efectual”, por oposición a la “plena”) por defecto de forma, que como tal sólo generaría obligaciones “naturales” de dar la cosa y pagar el precio. Ahora bien, por otro lado, también estaríamos frente a un contrato “preliminar” o (pretítulo) válido, que como tal obliga a las partes a suscribir la pertinente escritura pública, pudiendo hacerla el juez en lugar del vendedor. También, en tanto que preliminar válido, son válidas las señas o arras que se hubieren dado. Incluso funcionarían los institutos del pacto comisorio expreso (no así el “tácito”) y la lesión sobreviniente. Por supuesto que no es un título habilitante para obtener la prescripción corta (justo título), según el mentado maestro tucumano. • Para PADILLA, mi padre, estaríamos frente a un contrato de compraventa válido pero ineficaz para generar sus efectos propios por adolecer de un defecto formal al no haberse empleado la escritura pública impuesta por ley. Sí genera per se la obligación de transmitir la “posesión” de la cosa. También sostiene que no es un “justo título” para lograr la prescripción corta.

16. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (5). • En el otro extremo -más extremo de LÓPEZ DE ZAVALÍA que de PADILLA- están los “aformalistas”. Entre tantos autores podemos nombrar a WAYAR, BORDA, SPOTA, BUSTAMANTE ALSINA, GAMES, MORELLO (en parte), GARRIDO-ANDORNO (en parte), etc. • En “general” sostienen estos juristas que debe protegerse al comprador con boleto, sobre todo si el mismo detenta la posesión de la cosa. Así, normalmente entienden que el comprador con boleto y posesión tiene acciones, no tan sólo las posesorias, sino incluso las “reales”. Por otro lado también se pregona que el boleto de compraventa puede funcionar como “justo título” para fundar la prescripción corta. O que también es un título válido para fundar una “tercería de dominio” (además de la de “mejor derecho”). En pocas palabras equiparan el contrato de compraventa celebrado por boleto al realizado por escritura pública. Prácticamente le asignan toda clase de efectos o consecuencias jurídicas a esta compraventa “válida y eficaz” realizada por boleto. Poco importa la forma empleada.

17. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (6). • WAYAR entiende que la escritura pública se la puede suscribir junto al “modo”, ganando con ello un espacio temporal y bregando por la defensa del comprador con boleto y posesión que a lo largo de su discurso luce sumamente tutelado (incluso sin importar si realmente realizó o no la escritura pública en aquel momento -modo-). • BORDA y BUSTAMANTE ALSINA sostienen que el comprador con boleto y posesión sería titular de un dominio imperfecto. GAME va más lejos al afirmar que esta persona es un verdadero dueño. • Con tan sólo ese pantallazo se habrá notado la diversidad de criterios que existen. Podríamos sumar el punto de vista de nuestros amigos y queridos maestros, MOISSET DE ESPANÉS y MOSSET ITURRASPE (entre tantos), pero nos llevaría otro tomo tratar esta problemática. Con esas muestras podrán advertir que hay para todos los gustos…

18. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (7). • Por nuestra parte pensamos que no es posible establecer o determinar a priori reglas genéricas que permitan resolver mágicamente esta cuestión. La ley no es determinante, ni con la sanción de la 17.711 y con la legislación proyectada. Acaso sea imposible brindar una solución definitiva, sin antes al menos consentir en algunos puntos fundamentales, cosa que jamás se hizo. • No se puede suprimir al boleto, menos aún al comprador con boleto y posesión. Por un lado. Por el otro prescindir totalmente de la escritura pública da tanto como bregar por una inseguridad jurídica total, salida inadmisible en un Estado de Derecho. Sólo reinará el caos. Entonces ¿qué hacer? • Allí radica el meollo de la cuestión y las distintas alternativas que ofrecen los juristas a lo largo de este país (y ni hablemos de Derecho comparado en este tema que aún no tenemos nada en claro aquí mismo).

19. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (8). •  Además sostener, como lo hace cierta doctrina, que ya el comprador con boleto y posesión es un verdadero dueño, es peligroso, contradictorio y falso. No engendra el dominio el boleto de compraventa, ni siquiera un dominio imperfecto. ¿Es que acaso estaríamos en presencia de dos dueños al mismo tiempo y sobre la misma cosa? Recordemos que el vendedor seguirá figurando como “dueño” en el Registro. Y si el boleto está anotado (y no “registrado o inscripto” como muchos dicen) la situación no varía en nada. Existirán dos dueños… • Y si no existen dos dueños, tendremos que sostener, siguiendo esta tesitura, que no hay ningún dueño, atentando contra reglas elementales como ser que no existen res nullius inmobiliarias (es decir que no hay bienes inmuebles sin dueño) o, peor aún, que un pilar básico del Derecho de las Obligaciones y de la convivencia armónica, se destruiría. Ello puesto que el patrimonio, en tanto que prenda (garantía) común de los acreedores sería una mera petición de principios frente a casos de ventas realizadas con boletos privados.

20. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (9). • Sostenemos ello, puesto que los acreedores no podrán atacar el patrimonio del vendedor (con lo cual estamos de acuerdo), pero tampoco el del comprador, pues el bien aún no ingresó al mismo. Es decir, aunque generalmente no se repare en ello, hay que tener cuidado con defender alguna postura que lleve a este absurdo y genere más injusticia que aquella que estaban procurando defender. No puede una propiedad vendida por boleto ingresar a una suerte de “limbo jurídico”, en donde ni los acreedores del vendedor, ni los del comprador, puedan practicar alguna ejecución debido al incumplimiento de su deudor. Reglas claras deben establecerse para evitar esta embarazosa situación. • Hasta ahora la ley (el Código vigente y el proyectado) sólo contempló la situación del comprador con boleto frente a los acreedores del vendedor. Estamos a mitad de camino y ni siquiera con el transitado existe consenso.

21. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (10). • En todo caso, y volviendo a ese eventual dominio que se generaría en el poseedor con boleto de compraventa, debemos reconocer que estaríamos frente a una situación que no es un simple derecho personal -obligatio- ni tampoco un verdadero derecho real -ius in re-. Algo más que un derecho personal y menos que un real, diríamos. Estaríamos frente a una situación intermedia ya definida hace siglos como un ius ad rem, un “derecho a la cosa”, según nuestra modesta opinión. • Y si recordamos las clasificaciones que hicimos, también debemos reconocer que el titular con boleto tiene a su alcance las acciones de cumplimiento de contrato (goza de un ius ad possessionem: derecho “a la posesión”). Vale decir que el boleto de compraventa sería un título válido para reclamar la posesión de la cosa, a través de las vías legales, claro está. • En lo que concierne al denominado iuspossessionis(derecho “de la posesión”), entendemos que el comprador con boleto y “posesión” -lógicamente- también tiene a su alcance las acciones que el ordenamiento le confiere para defender su posesión frente a casos que turben o priven su libre goce.

22. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (11). • Ahora bien, afirmar ello no implica pregonar que el comprador con boleto y posesión sea un verdadero dominus. Tampoco que estén a su alcance las defensas típicas que derivan del derecho de dominio. Aquí ya nos estaríamos relacionando con el iuspossidendi (derecho “de poseer”) de aquella trilogía jurídica posesoria. Según nuestra postura no están al alcance del poseedor con boleto las acciones reales, para ser claros. No podrá válidamente entablar una acción reivindicatoria, una negatoria, confesoria, o de “deslinde” agrega el Proyecto. • Quede en claro que el comprador con boleto si tiene la efectiva posesión (que es más factumque ius) por supuesto que debe considerárselo poseedor. De eso se trata. Extraerá en los hechos las consecuencias prácticas del derecho de dominio. Podrá usar, gozar y hasta “disponer” (vía boleto…) de su bien poseído (iusutendi, fruendi y “abutendi”, al cual podríamos sumarle aquel iuspossessionis). • De allí a ser considerado un verdadero dueño queda un paso muy largo que no nos animamos a dar, pues no encontramos argumentos jurídicos ni ventajas prácticas en afirmar algo semejante. De ser así ¿para qué necesitaría cumplimentar la forma? ¿Qué hacemos con la escritura pública? ¿Qué hacemos con el régimen registral inmobiliario? ¿Qué hacemos con medio Código velezano y buena parte del proyectado?

23. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (12). • Por otro lado, para nosotros es clarísima la situación que el boleto de compraventa no puede ser considerado justo título para obtener la prescripción corta. Y sostenemos ello sea que analicemos la cuestión desde la óptica del Código de Vélez “puro”, del reformado por ley 17.711, o del proyectado. Bajo ningún aspecto podrá el boleto servir de fundamento de la prescripción decenal. Para ello basta con sólo recordar los artículos 4009, 4010 y 4012 del Código velezano. Y si al proyectado echamos una ojeada, ya dijimos en el punto anterior que el justo título debe ser aquel título revestido de las formas exigidas para su validez (conf. art. 1902).Ello está en sintonía con lo predicado por Vélez, reiteramos, en el artículo 4010, en concordancia con los artículos 4009 y 4012 del Código Civil. Vale decir que desde nuestra óptica, y como lo sostuvimos en el capítulo tercero, no podrá considerarse justo título a la compraventa inmobiliaria celebrada por medio de boleto.

24. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (13). • Sí podrá el boleto fundar una tercería de mejor derecho, y veremos frente a quién se enfrenta el comprador con boleto y qué armas tiene a su alcance para determinar si gana en el proceso que interviene, o no. • Pero no servirá el boleto para justificar una tercería de dominio, justamente porque el boleto no es título de dominio. Caso contrario ¿qué hacemos con todo el sistema inmobiliario? ¿Y el registral? ¿Y los instrumentos públicos, escrituras? Etc. • Como observamos el tema da para mucho, mucho más. Nos limitaremos a hacer breves comentarios de las normas proyectadas sobre el boleto de compraventa.

25. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (14). • Así, diremos que en puridad no sabemos si se otorga una mejor o más amplia protección al comprador con boleto y posesión ahora, o si en el Código de Vélez, reformado claro está, estaba más protegido ese poseedor “legítimo”. Es que en la legislación proyectada se suprime la clasificación de legítima e ilegítima de la posesión. Así que el poseedor con boleto y posesión no puede ser considerado “ahora” (en caso de ser Ley el Proyecto) poseedor “legítimo”. Y a través de ese cabal reconocimiento muchas veces se le dispensaba una fuerte protección. Ahora no lo tiene. • En el Proyecto sólo dos normas hablan sobre el boleto de compraventa inmobiliaria. Nos referimos a los artículos 1170 y 1171. Al decir verdad, el Proyecto -sus redactores- se lava un poco las manos con este tema. Es que el boleto de compraventa es tratado únicamente en lo que atañe a los efectos con respecto al vendedor. Aún más puntual, cuando se intenta agredir a ese vendedor, ya sea vía ejecución individual (artículo 1170), ya vía colectiva (artículo 1171). Nada más…

26. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (15). • Los aformalistas dirán que el boleto tiene un amplio respaldo en el “nuevo” Código pues está contemplado en la parte final de la compraventa, ergo: es todo un contrato de compraventa y eso debe reconocerse y por ende dotarle de plena validez y eficacia. •  Por otro lado, afirmarán que no se establece la pena de “nulidad” ante el defecto formal, como sí se establecía en el originario Código de Vélez (art. 1184). Ello significaría que el contrato de compraventa es “no formal”; o formal “no solemne” (en todo caso bajo una forma ad probationem). Por cierto que tampoco generaría meras “obligaciones naturales”, pues éstas están suprimidas de plano en el Proyecto. • Además se hizo un agregado especial que antes no tenía. Esto se hizo porque debe protegerse al poseedor con boleto frente a los acreedores del vendedor que traben cautelares. Punto claro a nuestro favor. • También es un aspecto favorable, bajo esta óptica, el expreso reconocimiento que se hace de los efectos publicitarios de la posesión (conf. art. 1071 in fine del Proyecto).

27. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (16). • Los formalistas replicarán: ya ni siquiera el comprador con boleto es un poseedor legítimo. Hay que realizarse la escritura pública. El boleto es sólo una situación pasajera, una suerte de “preliminar” o “pretítulo- de la compraventa inmobiliaria definitiva que el Código (nuevo, viejo, reformado, etc.) exige sea instrumentada por escritura pública. Así lo exige, también, la nueva legislación -conf. artículo 1017, inc. a)- que de hecho reconoce el “instituto de la conversión” -artículo 1018 del Proyecto-. • El boleto de compraventa inmobiliaria sólo tiene reconocimiento en dos artículos que contemplan casos muy puntuales, no debiéndose extender la protección a otros supuestos, dirán. El resto del Proyecto sigue exigiendo, como no puede ser de otra manera, que las compraventas inmobiliarias sean realizadas por escritura pública. • Y, por lo visto, seguiremos en ese eterno derrotero. Tesis y antítesis se encontrarán una y otra vez sin jamás llegar a la “síntesis” superadora que al menos calme un poco a Hegel.

28. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (17). • Por nuestra parte, ya en el capítulo tercero dijimos que no es factible establecer una regla concluyente y general que resuelva a priori todos los casos que puedan plantearse ante una situación de conflicto publicitario posesorio y registral. Deberá, en consecuencia, atenerse a cada situación en particular y valorar, entre otros extremos: si el comprador con boleto cuenta o no con posesión -por la función publicitaria que puede tener la misma- y la clase de posesión de que se trate; el tipo de derecho registrado y de acreedor implicado -vg. si tiene o no privilegio-; la buena o mala fe de los “litigantes”; tal vez la inscripción (anotación) o no del boleto en cuestión -si el ordenamiento lo permite, como sucede en el sistema registral tucumano-; las clases de títulos que puedan encontrarse enfrentados -vg. escritura pública, boleto de compraventa-; la existencia o no de fecha cierta en caso de instrumentos privados (utilizados en la eventual posesión); el posible cumplimiento de la contraprestación a cargo del comprador por boleto y eventual poseedor, y su proporción; y por supuesto puede resultar muy útil acudir a la aplicación del principio temporal que se resume en el aforismo prior in tempore potior in iure; entre otras tantas circunstancias gravitantes que deberá el sentenciante analizar en cada situación en particular para resolver la cuestión pertinente.

29. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (18). • Pues veamos ahora cómo está regulado el boleto de compraventa en la legislación proyectada. • Por de pronto hay que buscar los artículos pertinentes en la Sección 8ª del Proyecto, puesto que allí se regula lo atinente al boleto de compraventa. Si bien en los Fundamentos se expresa que “se aclaran y resuelven numerosos temas que han sido muy discutidos”, ello no es tan cierto puesto que aún quedan muchos temas pendientes tal cual resaltamos ut supra. • En el artículo 1170 se determina que el boleto de compraventa de inmuebles otorga un derecho al comprador quien tendrá prioridad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido. Ello así si cumple con determinados requisitos, a saber: si el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos (tracto sucesivo); si el comprador pagó al menos un veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

30. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (19). • Por otro lado en el artículo 1171 se reitera la regla ya establecida en el artículo 1185 bis del Código de Vélez reformado por ley 17.711 con algunos cambios. Dicha regla determina que los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. • En los fundamentos del Proyecto se aclara que aunque se trata de una norma de tipo concursal, y el propio Proyecto considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en el ordenamiento específico, se ha entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por el valor histórico que ella tiene. • Como observamos sólo se tratan esas situaciones particulares: para hacer prevalecer al comprador con boleto frente a acreedores del vendedor, sea ante casos de ejecución individual (art. 1170), sea colectiva (art. 1171), siempre y cuando cumpla ciertos requisitos. Nada más. La polémica sigue abierta…

31. Sobre el boleto de compraventa inmobiliaria (20). • Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: • a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; • b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; • c) el boleto tiene fecha cierta; • d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. • Artículo 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.