Rumah Susun Di INDONESIA

1. Rumah Susun Di INDONESIA UU NO. 20 TAHUN 2011

2. TUJUAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN Pasal 3 Penyelenggaraanrumahsusunbertujuanuntuk: • menjaminterwujudnyarumahsusun yang layakhunidanterjangkaudalamlingkungan yang sehat, aman, harmonis, danberkelanjutansertamenciptakanpermukiman yang terpadugunamembangunketahananekonomi, sosial, danbudaya; • meningkatkanefisiensidanefektivitaspemanfaatanruangdantanah, sertamenyediakanruangterbukahijaudikawasanperkotaandalammenciptakankawasanpermukiman yang lengkapsertaserasidanseimbangdenganmemperhatikanprinsippembangunanberkelanjutandanberwawasanlingkungan; • mengurangiluasandanmencegahtimbulnyaperumahandanpermukimankumuh;

3. d. mengarahkanpengembangankawasanperkotaan yang serasi, seimbang, efisien, danproduktif; e. memenuhikebutuhansosialdanekonomi yang menunjangkehidupanpenghunidanmasyarakatdengantetapmengutamakantujuanpemenuhankebutuhanperumahandanpermukiman yang layak, terutamabagi MBR; f. memberdayakanparapemangkukepentingandibidangpembangunanrumahsusun; g. menjaminterpenuhinyakebutuhanrumahsusun yang layakdanterjangkau, terutamabagi MBR dalamlingkungan yang sehat, aman, harmonis, danberkelanjutandalamsuatusistemtatakelolaperumahandanpermukiman yang terpadu; dan h. memberikankepastianhukumdalampenyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dankepemilikanrumahsusun.

4. Rumah Susun Rumahsusunadalahbangunangedungbertingkat yang dibangundalamsuatulingkungan yang terbagidalambagian-bagian yang distrukturkansecarafungsional, baikdalamarah horizontal maupunvertikaldanmerupakansatuan-satuan yang masing-masingdapatdimilikidandigunakansecaraterpisah, terutamauntuktempathunian yang dilengkapidenganbagianbersama, bendabersama, dantanahbersama

5. Satuan Rumah Susun Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

6. Bagian-bersama Bagianbersamaadalahbagianrumahsusun yang dimilikisecaratidakterpisahuntukpemakaianbersamadalamkesatuanfungsidengansatuan-satuanrumahsusun. Contoh: Pondasi, kolom, balok, dinding, tangga, lift, selasar, jaringanlistrik, dsb

7. Benda Bersama Benda bersamaadalahbenda yang bukanmerupakanbagianrumahsusunmelainkanbagian yang dimilikibersamasecaratidakterpisahuntukpemakaianbersama.

8. Tanah Bersama Tanah bersamaadalahsebidangtanahhakatautanahsewauntukbangunan yang digunakanatasdasarhakbersamasecaratidakterpisah yang diatasnyaberdirirumahsusundanditetapkanbatasnyadalampersyaratanizinmendirikanbangunan

9. MacamRumahSusunMenurut UU No. 20 Tahun 2011 Rumahsusunumumadalahrumahsusun yang diselenggarakanuntukmemenuhikebutuhanrumahbagimasyarakatberpenghasilanrendah. Rumahsusunkhususadalahrumahsusun yang diselenggarakanuntukmemenuhikebutuhankhusus. Rumahsusunnegaraadalahrumahsusun yang dimilikinegaradanberfungsisebagaitempattinggalatauhunian, saranapembinaankeluarga, sertapenunjangpelaksanaantugaspejabatdan/ataupegawainegeri. Rumahsusunkomersialadalahrumahsusun yang diselenggarakanuntukmendapatkankeuntungan

10. Dalam sistem Rumah Susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem pemilikannya, yaitu:  i. Pemilikan yang bersifat perorangan yang dapat dinikmati secara terpisah;  ii.Pemilikanbersama yang tidak dapatdimiliki secara perorangan tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama

11. NilaiPerbandinganProporsional Pasal 1 angka 13 Nilaiperbandinganproporsional yang selanjutnyadisebut NPP adalahangka yang menunjukkanperbandinganantarasarusunterhadaphakatasbagianbersama, bendabersama, dantanahbersama yang dihitungberdasarkannilaisarusun yang bersangkutanterhadapjumlahnilairumahsusunsecarakeseluruhanpadawaktupelakupembangunanpertama kali memperhitungkanbiayapembangunannyasecarakeseluruhanuntukmenentukanhargajualnya

12. Nilai Perbandingan Proporsional Pengertian : Pasal 1 ayat (7) PP No. 4 Tahun 1988 Hubungan antara satuan-satuan rumah susun dengan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama, dapat dilihat pada Nilai Perbandingan Proporsional. Angka inilah yang menunjukkan seberapa besarnya hak dan kewajiban dari seorang pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun terhadap hak-hak bersamanya. Nilai Perbandingan Proporsional ini dapat dihitung berdasarkan luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada saat pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.

13. Pertelaan Agar kita bisa melihat keseluruhan sistem rumah susun dari segi hak dan kewajiban dari pemegang hak atas satuan rumah susun tersebut, maka Penyelenggara Pembangunan harus menampilkannya dalam apa yang dinamakan Pertelaan, yang berisi uraian dalam bentuk tulisan dan gambar yang memperjelas batas-batas masing-masing satuan rumah susun, baik batas-batas horisontal maupun vertikal, bagian bersamanya, benda-benda bersamanya dan tanah bersamanya serta uraian nilai perbandingan proporsional masing-masing satuan rumah susunnya. Pertelaan ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota, kecuali di Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Pertelaan ini mempunyai arti penting dalam sistem rumah susun, karena dari sinilah titik awal dimulainya proses hak milik atas satuan rumah susun. Dari pertelaan ini akan muncul satuan-satuan rumah susun yang terpisah secara hukum melalui proses pembuatan Akta Pemisahan.

14. Akta Pemisahan Adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional. Pasal 25 UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 mewajibkan penyelenggara rumah susun untuk mengadakan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dalam pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya. Pemisahan tersebut dilakukan dengan akta yang bentuk dan isinya ditetapkan dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun. Akta ini harus disahkan oleh Bupati/Walikota kecuali untuk DKI Jakarta oleh Gubernur dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan sertipikat hak atas tanah, izin layak huni, izin mendirikan bangunan dan warkah-warkah lainnya. Akta pengesahan berikut lampiran-lampirannya digunakan sebagai dasar bagi penerbitan sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

15. SertifikatLaikFungsi Pasal 39 (1) Pelakupembangunanwajibmengajukanpermohonansertifikatlaikfungsikepadabupati/walikotasetelahmenyelesaikanseluruhatausebagianpembangunanrumahsusunsepanjangtidakbertentangandengan IMB. (2) KhususuntukProvinsi DKI Jakarta, permohonansertifikatlaikfungsisebagaimanadimaksudpadaayat (1) diajukankepadaGubernur. (3) Pemerintahdaerahmenerbitkansertifikatlaikfungsisetelahmelakukanpemeriksaankelaikanfungsibangunanrumahsusunsesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan.

16. Izin Layak Huni Sistem rumah susun memerlukan persyaratan khusus dalam masalah keselamatan para penghuninya, sehingga dipersyaratkan pula bahwa setelah selesainya pembangunan rumah susun harus ada Izin Layak Huni lebih dahulu sebelum diterbitkan sertipikatnya atau sebelum diperjualbelikan. Izin Layak Huni akan dikeluarkan bilamana pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi, instalasi dan perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam IMB yang bersangkutan (Penjelasan Pasal 35 PP No. 4 Tahun 1988). Izin Layak Huni merupakan salah satu syarat untuk penerbitan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan.

17. Perhimpunan PemilikdanPenghuniSarusun (PPPSRS) Para pemiliksarusundiwajibkan membentuk Perhimpunan Pemilikdan Penghuni (PPPSRS). PPPSRS yang diberi kedudukan sebagai badan hukum ini berkewajiban mengurus kepentinganparapemilikdanpenghuni yang berkaitandenganpengelolaankepemilikanbendabersama, bagianbersama, tanahbersama, danpenghunian Selain bertugas mengelola dan memelihara rumah susun beserta lingkungannya, perhimpunan penghuni juga bertugas mengatur tata tertib penghuniannya, sehingga dapat diwujudkan ketertiban, ketentraman dan keserasian dalam lingkungan rumah susun yang bersangkutan.

18. Hak atas Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun Pasal 17 Rumah susun dapat dibangun di atas tanah: a. hakmilik; b. hakgunabangunanatauhakpakaiatastanahnegara; dan c. hakgunabangunanatauhakpakaidiatashakpengelolaan. Pasal 22 ayat (3) DalamhalpembangunanrumahsusundilakukandiatastanahhakgunabangunanatauhakpakaidiatashakpengelolaansebagaimanadimaksuddalamPasal 17 huruf c, pelakupembangunanwajibmenyelesaikan status hakgunabangunanatauhakpakaidiatashakpengelolaansesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangansebelummenjualsarusun yang bersangkutan

19. Pasal 18 SelaindibangundiatastanahsebagaimanadimaksuddalamPasal 17, rumahsusunumumdan/ataurumahsusunkhususdapatdibangundengan: a. pemanfaatanbarangmiliknegara/daerahberupatanah; atau b. pendayagunaantanahwakaf

20. HakatastanahbersamasangatmenentukandapattidaknyaseseorangmemilikiHakMilikatasSatuanRumahSusunHakatastanahbersamasangatmenentukandapattidaknyaseseorangmemilikiHakMilikatasSatuanRumahSusun Apabilaseseorang/badanhukum yang karenahukumtidakbolehmempunyaihakatastanahdenganHakMilikatauHakGunaBangunan, maka UURS jugamenetapkanbahwaorang/badanhukumtersebutjugatidakdapatmemilikiHakMilikatasSatuanRumahSusun yang bersangkutan.

21. PERSYARATAN PEMBANGUNAN Pasal 23 (1) Pembangunan rumahsusundilakukanmelaluiperencanaanteknis, pelaksanaan, danpengawasanteknis. (2) Perencanaanteknis, pelaksanaan, danpengawasanteknissebagaimanadimaksudpadaayat (1) dilakukansesuaidenganketentuanperaturanperundang–undangan.

22. Pasal 24 Persyaratanpembangunanrumahsusunmeliputi: a. persyaratanadministratif; b. persyaratanteknis; dan c. persyaratanekologis.

23. TANDA BUKTI KEPEMILIKAN Pasal 47 (1) Sebagaitandabuktikepemilikanatassarusundiatastanahhakmilik, hakgunabangunan, atauhakpakaidiatastanahnegara, hakgunabangunanatauhakpakaidiatastanahhakpengelolaanditerbitkan SHM sarusun. (2) SHM sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) diterbitkanbagisetiaporang yang memenuhisyaratsebagaipemeganghakatastanah. (3) SHM sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) merupakansatukesatuan yang tidakterpisahkan yang terdiriatas: a. salinanbukutanahdansuratukuratashaktanahbersamasesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan; b. gambardenahlantaipadatingkatrumahsusunbersangkutan yang menunjukkansarusun yang dimiliki; dan c. pertelaanmengenaibesarnyabagianhakatasbagianbersama, bendabersama, dantanahbersamabagi yang bersangkutan. (4) SHM sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) diterbitkanolehkantorpertanahankabupaten/kota. (5) SHM sarusundapatdijadikanjaminanutangdengandibebanihaktanggungansesuaidenganketentuanperaturanperundangan-undangan.

24. Pasal 48 (1) Sebagaitandabuktikepemilikanatassarusundiatasbarangmiliknegara/daerahberupatanahatautanahwakafdengancarasewa, diterbitkan SKBG sarusun. (2) SKBG sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) merupakansatukesatuan yang tidakterpisahkan yang terdiriatas: a. salinanbukubangunangedung; b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. gambardenahlantaipadatingkatrumahsusun yang bersangkutan yang menunjukkansarusun yang dimiliki; dan d. pertelaanmengenaibesarnyabagianhakatasbagianbersamadanbendabersama yang bersangkutan. (3) SKBG sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) diterbitkanolehinstansitekniskabupaten/kota yang bertugasdanbertanggungjawabdibidangbangunangedung. (4) SKBG sarusunsebagaimanadimaksudpadaayat (1) dapatdijadikanjaminanutangdengandibebanifidusiasesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan. (5) SKBG sarusun yang dijadikanjaminanutangsecarafidusiaharusdidaftarkankekementerian yang menyelenggarakanurusanpemerintahandibidanghukum.

25. RUMAH SUSUN SBG. JAMINAN HUTANG Pasal 12 UU No. 16/1985 (1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara. (2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.

26. Pasal 13 UU No. 16/1985(HMSRS-SBG JAMINAN HUTANG) Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan : • Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah Hak Milik atauHak Guna Bangunan; • dibebani fidusia, jika tanahnya tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

27. Roya Parsial Pasal 2 UUHT: Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT. Ada lembaga baru dalam UU Rumah Susun yang memungkinkan penjualan satuan rumah susun dengan menggunakan Kredit Pemilikan Satuan Rumah Susun, walaupun Rumah Susun itu sendiri sedang dijaminkan untuk kredit konstruksi. Dengan dilakukannya pelunasan, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari HT yang semula membebaninya, sehingga HT hanya membebani sisa obyek HT untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

28. Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-sebab tertentu maka perlu ada penghapusan Hak Tanggungan (roya). Dengan berlakunya UU Rumah Susun dimungkinkan dilakukan penghapusan Hak Tanggungan sebagian (Roya Parsial) dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

29. NPP1-HT1 HMSRS1-DEV NPP1 HMSRS-A NPP2-HT2 HMSRS2-DEV NPP2 HMSRS-B NPPn-HTn HMSRS n-DEV NPP-n HMSRS -Z HT-KREDIT KONSTRUKSI AKTA PEMISAHAN JUAL BELI (AKTA PPAT) KREDIT KONSTRUKSI BELI HARD CASH Roya Parsial Vertikal-Pada Sistem Rumah Susun HGB AN. DEVELOPER

30. NPP1-HT1 HMSRS1-DEV NPP1-HT1 HMSRS-A HMSRS-A NPP2-HT2 HMSRS2-DEV NPP2-HT2 HMSRS-B HMSRS-B NPPn-HTn HMSRS n-DEV NPPn-HTn HMSRS -Z HMSRS -Z HT-KREDIT KONSTRUKSI PEMBEBANAN HT-KPA AKTA PEMISAHAN HAK TANGGUNGAN JUAL BELI (AKTA PPAT) PELUNASAN KPA KREDIT KONSTRUKSI PEMBELIAN FASILITAS KPA Roya Parsial Vertikal-Pada Sistem Rumah Susun HGB AN. DEVELOPER

31. 2Pembebasan Tanah 3PerencanaanPembangunan Rusun 4Ijin MendirikanBangunan 5Selesai Membangun 3aPermohonan Hak atasTanah dan Sertipikat 4aPengajuan Hak/Sertipikat HGB a.n.Developer 5aPengesahan Pertelaan 9 Jual Beli HMSRS (Akta PPAT) 8 Sertipikat HMSRS a.n. Developer 7Akta Pemisahan dibuat Developer disahkan Pemda 6 Ijin Layak Huni 11Pendaftaran peralihan HMSRS a.n. Pembeli Sertifikat HMSRS a.n. Pembeli 1Pencadangan Tanah/Ijin Lokasi 10 AD/ART Perhimpunan Penghuni