KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU ASUNTO-OSAKEYHTI SS JA ASUNTO-OSAKEYHTI LAIN MUUTOSVAIKUTUKSET

1. www.kiinteistoliitto.fi KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU ASUNTO-OSAKEYHTI�SS� JA ASUNTO-OSAKEYHTI�LAIN MUUTOSVAIKUTUKSET Anu K�rkk�inen p��lakimies Suomen Kiinteist�liitto ry

2. www.kiinteistoliitto.fi Suomen Kiinteist�liitto Suomen Kiinteist�liitto on kiinteist�nomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteist�liitto pyrkii siihen, ett� ihmisill� olisi viihtyisi� ja turvallisia koteja ja ty�paikkoja. Liiton edunvalvonta, neuvontapalvelut ja viestint� perustuvat luotettavaan ja tutkittuun tietoon.

3. www.kiinteistoliitto.fi Vahva valtakunnallinen vaikuttaja Liitto on vahvassa kasvussa Noin 20 000 j�senkiinteist��, joissa asuu ja toimii noin 1,5 miljoonaa suomalaista Kokoaa yhteen asunto- ja kiinteist�osakeyhti�t, vuokranantajat sek� vuokrataloyhteis�t. Laaja yhteis� J�senin� 25 alueellista kiinteist�yhdistyst� ja valtakunnallinen toimialaj�rjest� Suomen Vuokranantajat ry. Kiinteist�alan Koulutuskeskus Oy, Kiinteist�alan Kustannus Oy, KTI Kiinteist�tieto Oy ja Suomen Talokeskus Oy.

4. www.kiinteistoliitto.fi KORJAUS-JA KUNNOSSAPITOVASTUU

5. www.kiinteistoliitto.fi YHTI�J�RJESTYS M��R�� yhti�j�rjestyksess� voidaan m��r�t� yhti�n rakennusten ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta osakkeenomistajien ja yhti�n v�lill� yhti�ll� aina oikeus suorittaa v�ltt�m�t�n korjausty� ellei yhti�j�rjestyksess� m��r�tty asunto-osakeyhti�lain (AOYL) 78 � m��r�� vastuunjaon osakkaan ja yhti�n v�lill� Kiinteist�liiton Vastuunjakotaulukko

6. www.kiinteistoliitto.fi AOYL 78 � osakas vastaa osakashallinnassa olevista tiloista yhti�n vastuulla kuiteinkin my�s osakashallinnassa olevissa tiloissa: rakenteet ja rakenteesta johtuvat sis�puoliset viat samantasoisina asennetut putkistot, johdot, kanavat, vesihanat muilta osin vastuu yhti�ll� sama vastuu kosteusvaurioiden korjaamisessa

7. www.kiinteistoliitto.fi SAMANTASOISUUS liittyy putkistoihin, johtoihin, kanaviin ja vesihanoihin vakuutukset kunnossa (?) ei merkityst�, kuka asentanut, kunhan k�ytt�tarkoitukseltaan samanlaiset kooltaan, ominaisuuksiltaan samanlaiset johtoihin yms. kiinnitettyjen laitteiden kunnossapitovastuu osakkaalla

8. www.kiinteistoliitto.fi RAKENNE yl�-, ala- ja v�lipohjat kantavat rakenteet eristeet esim. veden eristeet, ��nieristeet, l�mp�eristeet vesieristeet - vakuutukset eiv�t korvaa hormit esim. huoneistojen ja parvekkeiden ulko-ovet, wc:n huuhtelulaitteet, lattiakaivo, vesikiertoinen lattial�mmitys ja l�mp�patterit, ilmanvaihdon peruss��t�, ikkunan ulkolasi,

9. www.kiinteistoliitto.fi OSAKKAAN VASTUU huoneiston sis�puoli pinnoitteet � kaakelit, parketit, tapetit, maalit kalusteet � pesuallas, kylpyamme laitteet � kiuas, liesituuletin eritasoiset johdot, putkistot, kanavat, vesihanat esim. huoneiston v�liovet ja sisempi parvekeovi, wc:n allas, s�ili� ja istuin, s�hk�inen lattial�mmitys, s�hk�patterit, ikkunan sis�lasi

10. www.kiinteistoliitto.fi YHTI�N VASTUU huoneiston sis�puolella rakenteesta johtuvat viat rakenteet eristeet hormistot samantasoiset johdot, putket ja kanavat

11. www.kiinteistoliitto.fi KKO 1972:81 liikehuoneiston ulkoikkuna rikottu ulkopuolisen toimesta rikkojaa ei tavoitettu yhti�n korvattava

12. www.kiinteistoliitto.fi KKO 1990:15 hormistoihin ja sis�kattoon halkeamia betonilaatan taipumisen johdosta rakenteesta johtuva vika ythi�n vastuu, vaikka useissa huoneistoissa samoja vikoja

13. www.kiinteistoliitto.fi KKO 1983:87 katosta vuotanut vesi vahingoittanut osakashallinnassa olevan huoneiston parkettia yhti�n oli korvattava vahinko rakenteesta johtuva sis�puolinen vika

14. www.kiinteistoliitto.fi KKO 1991:160 kylpyhuoneen muovimatto ainoana vesieristeen� - yhti�n korjausvastuulla osakas vastaa laatoista aiemman osakkaan laatoittama rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lis�ys

15. www.kiinteistoliitto.fi KKO 2003:80 kosteusvauriokorjauksen yhteydess� jouduttu uusimaan osakkaan asentama muun yhti�n tasosta poikkeava ja kalliimpi pinnoite ja l�mmitysj�rjestelm� aiheutuneet ylim��r�iset kustannukset kuuluivat ko. osakkeenomistajan maksettaviksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ei merkityst� sill�, onko asennus nykyisen vai edellisen osakkaan tekem�

16. www.kiinteistoliitto.fi Helsingin HO 27.8.1975 nro 558(KKO 18.8.1977 nro 2002) vesi- ja viem�rijohtojen uusimisty� jouduttiin purkamaan ja saattamaan ennalleen osakkaan teett�m�t tiilisein� ja muovikatto erikoisrakenteista aiheutuvat kustannukset osakkaalle

17. www.kiinteistoliitto.fi RAJOITUKSET yhti�ll� ei vastuuta v�lillisist� vahingoista (sijaismajoitus, muuttokustannukset) ellei tuottamusta n�ytt�taakka vahingonk�rsij�ll� yhti�ll� ei vastuuta osakkaan lis�rakenteista, sisutuksellista lis�yksist� niilt� osin kuin lis�kustannuksia (lis�kustannusten olennaisuus)

18. www.kiinteistoliitto.fi AIHEUTTAMISPERIAATE vastuu tuottamuksellisesti tai tahallisesti aiheuttamista vahingoista vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle omistajalle ilmenee esimerkiksi osakkaan muutosty�n seurauksena osakkaan laiminly�ty� ilmoitusvelvollisuutensa havaitsemistaan vioista

19. www.kiinteistoliitto.fi OSAKKAAN MUUTOSTY�T 77� osakkaalla oikeus tehd� muutoksia hallitsemissaan tiloissa ilmoitusvelvollisuus yhti�lle ennen muutost�ihin ryhtymist� kantavat rakenteet, eristykset, johdot, iv-j�rj. suunnitelmat ja piirustukset hyv�n rakennustavan mukaisesti yhti� voi kielt��, jos aiheuttaa haittaa yhti�lle tai toiselle osakkaalle

20. www.kiinteistoliitto.fi OSAKKAAN MUUTOSTY�T osakas vastaa kaikista kustannuksista, mit� muutosty�st� aiheutuu muutosty� on h�nen intressiss��n osakas vastaa aiheuttamistaan vahingoista sek� my�s tekij�idens� aiheuttamista vahingoista kun vahinko aiheutettu tuottamuksellisesti, kuten hyv�n rakennustavan vastaisesti

21. www.kiinteistoliitto.fi VALVONTA yhti�ll� oikeus valvoa kustannukset ei automaattisesti poista osakkaan vastuuta muutosty�st� oikeus p��st� huoneistoon AOYL 79 � jos tarvitaan rakennuslupa, yhti� hakee tai valtuuttaa osakkaan hakemaan

22. www.kiinteistoliitto.fi Helsingin HO 9.12.1987 nro 1260 Osakas oli siirt�nyt huoneistonsa ulko-ovea noin 39 cm rappuk�yt�v��n p�in. Yhti�n kanteesta osakas velvoitettiin siirt�m��n ovi alkuper�iselle paikalle

23. www.kiinteistoliitto.fi Rovaniemen HO 14.9.1993 nro S 92/50 osakas teett�nyt kylpyhuoneremontin ilman yhti�n lupaa ja valvontaa hyv�n rakennustavan vastaisesti tehty kosteusvaurio osakkeenomistaja ty�n teett�j�n� ja remontin tehnyt hl� tuomittiin korvausvastuuseen yhti�lle yhteisvastuullisesti

24. www.kiinteistoliitto.fi KKO 17.5.1960 NRO 1448 A oli upottanut vesi-ja viem�riputket huoneistonsa ja naapurihuoneiston v�liseen sein��n ��net olivat alkaneet kuulua A:n huoneistosta As Oy:n kanteesta A velvoitettiin siirt�m��n putket entisiin paikkoihin

25. www.kiinteistoliitto.fi YHTI�N KORJAUSVASTUU Kun aikaisemman osakkaan huolimattomasta muutosty�st� aiheutunut vesivahinko: yhti� korjaa vastuulleen kuuluvat vauriot kuntoon alkuper�iseen tasoon ja k�ytt�tarkoitukseen ker�� n�ytt�� huolimattomuudesta jos saa n�ytt�� tarpeeksi perii osakkaalta, joka on aiheuttanut vahingon huolimattomalla muutosty�ll� mik�li ei n�ytt��, tai vanhentunut, j��v�t yhti�n vastattaviksi uusi osakas ei vastaa aiemman vahingosta uusi osakas vastaa niist� lis�kustannuksista, mit� aiheutuu yhti�n normaalitasoa kalliimmista erityisrakenteista, sisustuksellisista lis�yksist�

26. www.kiinteistoliitto.fi KKO 2003:80 kosteusvauriokorjauksen yhteydess� uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sek� l�mmitysj�rjestelm� syntyneet lis�kustannukset j�iv�t osakkeenomistajan maksettavaksi

27. www.kiinteistoliitto.fi OSAKKAAN VELVOLLISUUKSISTA ilmoitettava havaitsemistaan yhti�n vastuulle kuuluvista vioista viipym�tt� yhti�lle (78 �) ilmoitettava yhti�lle 77 �:n mukaisista muutost�ist�, ennen niiden aloittamista

28. www.kiinteistoliitto.fi YHTI�KOKOUS VOI P��TT�� yhti�kokous voi p��tt��, ett� yhti� korjaa enemm�n kuin sen vastuulle kuuluu enemmist�p��t�s (yli puolet kokouksessa annetuista ��nist� kannattaa) osakkaiden yhdenvertaisuus huomioitava esimerkiksi voidaan tehd� p��t�s siit�, ett� yhti� kustantaa osakkaan muutost�iden yhteydess� nykym��r�ysten mukaisen vedeneristeen ja valvoo ty�n kustannuksellaan

29. www.kiinteistoliitto.fi HGIN HO 26.9.2000 S 99/1626 Asunto oy:n osakkaat olivat tehneet ja teet�tt�neet kylpyhuoneessaan remontin, jossa pintamateriaalin lis�ksi uusittiin lattiarakenteiden vesieristeet Uusi osakas havaitsi kosteusvaurioita HO katsoi, ett� osakkeenomistajan vastuu itsen�isen yritt�j�n aiheuttamista vahingoista perustuu my�s AOYL:iin ja osakkeenomistajan asemaan asunto-osakeyhti�ss�, ei pelk�st��n vahingonkorvauslakiin

30. www.kiinteistoliitto.fi KKO 2005:83 yhti�kokous p��tt�nyt julkisivukorjauksen yhteydess� uusia parvekkeiden lasitukset ja laittaa lasitukset niihin, joissa lasitusta ei ollut kustannukset katettiin yhti�vastikkeella ei loukannut yhdenvertaisuutta, vaikka kaikilla ei ollut parveketta

31. www.kiinteistoliitto.fi UUSI ASUNTO-OSAKEYHTI�LAKI

32. www.kiinteistoliitto.fi TILANNE Lains��d�nt�hanke aloitettu 2004 Ty�ryhm�n mietint� kev��ll� 2006 Luonnos hallituksen esitykseksi 2008 Lausunnolla osittain elokuu 2008 Asetus valmisteilla - is�nn�itsij�todistus HE eduskuntaan maaliskuu 2009 Laki voimaan 2010 alussa

33. www.kiinteistoliitto.fi UUSI ASUNTO-OSAKEYHTI�LAKI kokonaisuudistus lain rakenne muuttuu kaikki s��nn�kset samaan lakiin vahingonkorvaus, perustaminen Tavoitteena laki maallikoille perustelujen laajuus

34. www.kiinteistoliitto.fi Osakkaan kunnossapitovastuu Huoneiston sis�osat Altaat, hanat ja wc-laitteet Huoneiston huolellinen hoito Laitteiden k�ytt� tavanomaisella tavalla Ei vastuuta tavanomaisesta kulumisesta Ilmoitusvelvollisuus yhti�n vastuulle kuuluvasta viasta

35. www.kiinteistoliitto.fi Yhti�n kunnossapitovastuu Silt� osin kun ei kuulu osakkaalle Rakenteet ja eristeet Vastuu yhti�n asentamista ja vastuulleen hyv�ksymist� perusj�rjestelmist� s�hk�patterit, l�mminvesivaraajat, lattial�mmitykset, ovipuhelinj�rjestelm�t mik� on osakkaan vastuulle kuuluva laite ja mik� perusj�rjestelm��, josta yhti� vastaa?? Uusi vastuunjakotaulukko valmisteilla Kiinteist�alan Kustannus