Asunto ja kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös II osa

1. Asunto ja kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös II osa Pekka Jäntti

2. Toimintakertomus • KiLa on antanut vastikerahoituslaskelman laatimisesta erilliset ohjeet • Kirjanpitokäytännössä • Talousarviolaskelmat/vertailut on sisällytetty toimintakertomukseen tai sen liitteeseen • Vertailussa joko euromääräinen poikkeama tai prosenttiosuus • Merkittävämmät erot tulee selvittää erikseen tekstissä

3. Tuloslaskelma • KiLa on antanut ohjeet tuloslaskelman muodosta • Otsikko: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön tuloslaskelmakaava • Antopäivämäärä: 26.10.1998 • Numero: 1544 • Hakija [- -] on 6.8.1998 pyytänyt kirjanpitolautakunnalta lausuntoa kiinteistön hallintaa koskevasta tuloslaskelmakaavasta sekä rakennusrahastosta ja muista oman pääoman eristä asunto-osakeyhtiölakia soveltavissa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä.Hakija yksilöi kysymyksensä seuraavasti:1) Mitkä kirjanpitovelvolliset on pakotettu ja mitkä voivat vapaaehtoisesti käyttää kirjanpitoasetuksen (30.12.1997/1339, jäljempänä myös KPA) 1:4.1 §:n mukaista kiinteistökaavaa?2) Millaisia yhtiöitä tarkoitetaan KPA 1:4.2 §:ssä mainitulla termillä "asunto-osakeyhtiö"? 3) Miten esitetään oman pääoman erät asunto-osakeyhtiölakia (17.5.1991/809, jäljempänä myös ASOY) soveltavien asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden taseessa? • Kirjanpitolautakunnan päätös

4. LIIKEVAIHTOVastikkeetVuokrat KäyttökorvauksetLiikevaihto yhteensäMuut kiinteistön tuotot

5. HenkilöstökulutPalkat ja palkkiotHenkilösivukulutEläkekulutMuut henkilösivukulut

6. Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistotArvonalentumiset pysyvien vastaavien hyödykkeistäVaihtuvien vastaavienpoikkeukselliset arvonalentumiset • Kirjanpitoasetuksen 1:4.1 §:n mukaisen informaation antamiseksi on kaavan nimikkeeseen "Poistot ja arvonalentumiset" kuuluvista eristä eriteltävä liitetietona tai tuloslaskelmassa ne, jotka on tehty:- rakennuksista ja rakennelmista;- koneista ja kalustosta; ja- muista pitkävaikutteisista menoista. • Suunnitelman mukaiset poistot tilalla voidaan käyttää nimekettä Poistot

7. Muut kulutKiinteistön muut hoitokulutHallintoKäyttö ja huoltoUlkoalueiden huoltoSiivousLämmitysVesi ja jätevesiSähkö ja kaasuJätehuoltoVahinkovakuutuksetVuokratKiinteistöveroKorjauksetMuut hoitokulutLuottotappiotMuut kiinteistön kulutLIIKEVOITTO (-TAPPIO)

8. Rahoitustuotot ja -kulutTuotot osuuksista saman konsernin yrityksissäTuotot osuuksista omistusyhteysyrityksissäTuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksistaMuut korko- ja rahoitustuototArvonalentumiset pysyvien vastaavien sijoituksistaArvonalentumiset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereistaKorkokulut ja muut rahoituskulut Satunnaiset erätSatunnaiset tuototSatunnaiset kulutVOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA

9. TilinpäätössiirrotPoistoeron muutosVapaaehtoisten varausten muutosTuloverotMuut välittömät verotTILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO)

10. Kirjanpitoasetuksen 1:4.1 §:n mukaisen informaation antamiseksi on nimikkeestä "Rahoitustuotot ja -kulut" eriteltävä liitetietona: - osinkotuotot;- korkotuotot;- muut rahoitustuotot;- korkokulut; ja - muut rahoituskulut

11. Tase • Tase on kaikille kirjanpitovelvollisille sama • Pienillä kirjanpitovelvollisilla mahdollisuus käyttää kirjanpitoasetuksen mukaista lyhennettyä tasetta • Selkeyden ja vertailun vuoksi on suositeltavaa, että asunto-osakeyhtiöt käyttävät perus tasekaavaa • Tasenimikkeitä voi tarkentaa toiminnan luonnetta paremmin kuvaavaksi

12. Oma pääoma voidaan merkitä asunto-osakeyhtiössä seuraavasti: • OMA PÄÄOMAOsakepääoma RakennusrahastoArvonkorotusrahastoMuut rahastotYhtiöjärjestyksen mukainen lainanlyhennysrahastoYhtiöjärjestyksen mukainen perusparannusrahastoYhtiökokouksen perustama lainanlyhennysrahastoYhtiökokouksen perustama perusparannusrahastoMuut rahastotEdellisten tilikausien voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) Pääomalainat

13. Tilinpäätöksen liitetiedot • Asunto osakeyhtiöt ja muut yhteisöt joiden jäsenyys tuottaa asumisoikeuden saavat laatia liitetiedot lyhennettyinä • Mikäli päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on ylittynyt vähintään kaksi seuraavista rajoista ei voida laatia tilinpäätöstä liitetietoineen lyhennetyssä muodossa: • liikevaihto tai sitä vastaava tuotto 7 300 000 euroa; • taseen loppusumma 3 650 000 euroa; • palveluksessa keskimäärin 50 henkilöä.

14. Lyhennetyt liitetiedot • Asetuksen 2:2-10 §:ssä säädettyjen (laajojen) liitetietojen sijasta riittäisi, että kirjanpitovelvollinen ilmoittaa vain vakuudet ja vastuusitoumukset sekä valuuttamääräisten saamisten ja sitoumusten muuntamisessa käytetyn kurssin. • KiLa:n ohje 1998 • Asettaudu aina lukijan asemaan, mikä on lukijalle tärkeä tieto

15. Muina liitetietoina • Rakentamisvastuut • Autopaikkarasite, tms. • Arvonlisäveron palautusvastuu • Hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi 5 vuoden määräaika • Saadut vakuudet • Rakennusaikaiset, takuuajan vakuudet jne. • Huomaa liitetiedot ovat virallista tilinpäätöstietoa mutta eivät ole julkistamisvelvoitteen alaista tietoa

16. Tilinpäätöksen julkistaminen • Tilinpäätöksestä on annettava pyynnöstä jäljennös • Voidaan periä kohtuullinen korvaus kopioinnista (periaate samansuuruinen kuin kaupparekisteristä pyydetty kopio tilinpäätöksestä (10 €/tilikausi 3/05)) • Jäljennöksen voi antaa kun on kulunut kaksi viikkoa tilinpäätöksen vahvistamisesta • Jäljennös tulee antaa 2 viikon kuluessa pyynnöstä

17. Tilinpäätöksen suunnittelu • Asunto-osakeyhtiö ei tähtää voiton tavoitteluun • Tilinpäätössuunnittelun tavoitteena verotettavan tulon syntymisen estäminen > verotettava tulo 0 € • Huomaa tilikauden tulos ei ole sama kuin verotettava tulo

18. Tuloksen tasauskeinot • Tulojen lykkääminen • Vastiketulojen pienentäminen tilikauden lopussa • Yhtiökokouksen tehtävä päätös tilikauden aikana huomaa hallituksen kokouksen päätös ei riitä, ellei yhtiökokous ole antanut hallitukselle erillistä oikeutta. • Menojen kiihdyttäminen • Lisätään tilikauden aikana kuluja • Korjaukset, hankinnat yms. • Menon tulee olla kulukypsä eli esimerkiksi urakka on vastaanotettu jne.

19. Tuloksen tasauskeinot • Vuosikorjausten käsittely • Perusparannus on aina aktivoitava • Perusparannus lisää käyttöarvoa • Vuosikorjaus = vuosikulua • Suurehkot vuosikorjaukset voidaan haluttaessa myös aktivoida • Hanke voidaan myös jakaa osa perusparannusta osa vuosikorjausta • IAS periaate perusparannukselle • Taloudellisen pitoajan / toimintakapasiteetin kasvattaminen • Johtaa suoritteen laadun merkittävään parantumiseen • Tuotantoprosessin kustannusten merkittävä vähentyminen

20. Tuloksen tasauskeinot • Käyttöomaisuuden poistot • Tasapoistot • Menojäännöspoistot • Kertapoistot = kulukirjaus • Lyhytikäinen käyttöomaisuus = taloudellinen käyttöikä alle 3 vuotta • Pienhankinnat • Alle 850 € hankinnat • Maksimi vuodessa 2.500 € • Taloudellisella käyttöiällä ei merkitystä • Käyttöönottovuodelta voidaan jo tehdä maksimipoisto • Poisto hyväksytään vain käyttöönotetusta hyödykkeestä

21. Tuloksen tasauskeinot • Asunto-osakeyhtiössä ei tarvitse laatia poistosuunnitelmaa vaan poistoja voidaan tehdä tarpeen mukaan vuosittain • EVL:n mukaiset maksimipoistomäärät • Asuin- ja toimistorakenukset 4 % / vuosi • Myymälä- ja varastorakennukset 7 % / vuosi • Kevyet rakennelmat 20 % / vuosi (esimerkiksi roskakatokset) • Koneet ja kalusto 25 % / vuosi • Väestösuojat 25 % / vuosi • Piha-asfaltti 10 % / vuosi

22. Tuloksen tasauskeinot • Asuintalovaraus • Varautuminen etukäteen tulevaan menoon > ennenaikainen kulukirjaus • Voidaan tehdä asuinrakennuksista, joiden huoneistoja käytetään vakituisena asuntona • Voidaan tehdä tilinpäätöstä laadittaessa • Ei vaadi yhtiökokouksen päätöstä • Voidaan muodostaa joka vuosi uusi varaus • Varauksen maksimimäärä 68 €/m2 • Minimivaraus 3.500 € (200 m2) • Käyttöaika 10 vuoden aikana • Käyttökohteet • Rakentaminen • Käyttö- huolto- ja korjausmenot • Jos asuintalovarausta on käytetty sellaisen menon kattamiseen, joka verotuksessa vähennettäisiin vuosittain tehtävin poistoin, hyväksytään poistot vain menon ja asuintalovarauksesta sen kattamiseen käytetyn määrän erotuksesta

23. Tuloksen tasauskeinot • Rahastoinnit • Perustuu yhtiöjärjestykseen tai • Osakkaiden tekemään päätökseen (yhtiökokous) • Päätös tulee tehdä tilikauden aikana • Rahastoituja varoja ei voida käyttää vuosikuluihin • Lainaosuussuorituksista vain tilikauden lainalyhennyksiä vastaava summa voidaan rahastoida • Erilaisia rahastointeja • Uusinvestointi • Perusparannus • Aktivoitavat vuosikorjaukset • Edellisiin liittyvät lainojen takaisinmaksut

24. Tuloksen tasauskeinot • Verotuksen tappioiden hyväksikäyttö • Verovuoden tappio saadaan vähentää 10 seuraavan vuoden aikana syntyvistä voitoista • Vähennetään syntymisjärjestyksessä eli vanhimmat ensin • Jos osakeomistus muuttuu yli 50 % tappiota ei saa vähentää

25. Vastikejälkilaskelmat • Asunto-osakeyhtiölaki 10:5 § • Toimintakertomuksessa on annettava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein • Toisin sanoen on laadittava erillinen vastikejälkilaskelma

26. Vastikejälkilaskelma • Laskelman tarkoituksena on osoittaa • Onko kerätyt vastikkeet käytetty niihin kuluihin/menoihin, joita varten se on kerätty • Osoittaa onko vastiketta peritty riittävästi • Kertoa yhtiön rahoitusasemasta • Turvata osakkaiden yhdenvertainen kohtelu vastikeperinnässä • Tuottojen ja kulujen oikea suhde

27. Vastikejälkilaskelma • Kustakin yhtiöstä perittävästä erillisestä vastikkeesta on laadittava oma jälkilaskelma • Esimerkiksi erilaisia rahoitusvastikkeita • Vesimaksut • Laskelman lopputuloksena muodostuvasta yli- tai alijäämästä on huomioitava seuraavan tilikauden talousarviota laadittaessa

28. Vastikejälkilaskelma • Laadittaessa tulee tarkistaa seuraavien erien vaikutus laskelmaan • Aktivoinnit • Taseeseen aktivoidut hankinnat ovat aiheuttaneet rahanmenoa, joten tilikauden aikana suoritetut hankinnat tulee sisällyttää jälkilaskentaan rahan käyttönä • Jos omaisuutta myydään tulee se huomioida vastiketuoton tapaisena rahantulona • Saadut vakuutuskorvaukset • Käsitellään tulona jälkilaskennassa

29. Lainan nostot • Nostot tilikauden aikana käsitellään rahoituksen lähteenä • Lainojen lyhennykset • Käsitellään tilikauden aikana rahan käyttönä eli menona • Huomaa onko kyseessä hoitolaina vai erillisenä vastikkeella kerättävä laina • Korkotuotot/-menot • Huomaa ero hoitopuolen ja rahoituspuolen korkotuottoihin • Poistot • Poistot eivät koske rahanliikuttelua niin näitä eriä ei oteta huomioon jälkilaskelmassa

30. Vastikejälkilaskelma • Täsmäytys kirjanpitoon • Jälkilaskelman yhteistulos kertoo yhtiön lyhytaikaisen rahoitusaseman • Täsmäytys tulee aina tehdä taseeseen • Täsmäytyslaskelma taseeseen • Rahoitusomaisuus, josta vähennetään lyhytaikainen vieraspääoma (ilman lyhtyaikaisiin vieraaseen pääomaan siirrettyä pitkäaikaisen lainanlyhennysosuutta) saadaan lopputulokseksi taseen rahoitusasema = vastikelaskelman yli/alijäämä

31. Vastikejälkilaskelma • Ylijäämä • Lähtökohtaisesti tulisi hoitovastikkeen ylijäämä palauttaa osakkaille esimerkiksi seuraavasti: • Seuraavan vuoden vastiketta pienennetään • Jätetään jonkun kuukauden vastikkeet perimättä • Kertynyt ylijäämä siirtää ”vararahastoon” mahdollisia yllättäviä korjauskuluja / investointeja varten (asuintalovaraus)

32. Alijäämä • Merkitsee, että tilikauden aikana ei ole riittänyt menoihin saatu vastiketulo • Lisättävä seuraavan vuoden talousarvioon edellä mainittu summa • Voidaan myös periä tilikauden aikana lisävastike, jolla katetaan alijäämä • Vaatii yhtiökokouksen päätöksen

33. Lainaosuuslaskenta • Lainaosuuslaskenta lainsäädännössä • Asunto-osakeyhtiölaki 7 luku 27 §: • Isännöitsijäntodistuksessa tulee olla mm. selvitys lainavastuusta, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajille • onko osakkeenomistajalla oikeus erikseen maksaa lainaosuutensa pois

34. Lainaosuuslaskenta • Yhtiöjärjestys • Onko lainaosuuden poismaksu mahdollista • Miten lainaosuuden poismaksu on määrättävä • Lainaosuuden poismaksun ajankohta • Lainaosuuden suorituserän suuruus • Vaikutus pääomavastikkeen perintään

35. Lainaosuuslaskenta • Käsitteitä • Hankeosuus • Vastikkeenmääräytymisperusteella (m2, osake) laskettu osuus esim. suuren peruskorjaustyön kustannuksista • Hankeosuus maksetaan pois ennen korjauslainannostoa • Lainaosuus • Vastikkeenmääräytymisperusteella (m2, osake) mukaan laskettu osuus yhtiön pitkäaikaisista lainoista velalliselle neliölle/osakkeelle • Velkaosuus • Velkaosuus on summa, jonka osakas maksaa suorittaessaan osuutta yhtiön pitkäaikaisista lainoista • Velkaosuus sisältää lainaosuuden lisäksi ko. osakkaalle kuuluvan, lainaosuuden poismaksupäivän mukaisen, erillisvastikejälkilaskelman yli- tai alijäämän

36. Lainaosuuslaskenta • Laskennassa huomioitavia asioita • Suoriteperiaatteen muistaminen eli vastiketuotot ja korkokulut laskelmiin suoriteperusteisina • Laskentakauden osakassuoritusten ja yhtiökokouspäätösten vaikutus vastiketuottokertymään • Lainasta vastaavien neliöiden/osakkeiden muutos • Vastikkeiden muutokset

37. Lainaosuuslaskenta • Laskennassa huomioitavia asioita: • Laskelman viimeinen korkopäivä • Korkopäivien määrä – vaihtoehtoja • Todelliset päivät / jakajana 365 pv • 30 päivää kuukaudessa / jakajana 360 pv • Todelliset päivät / jakajana 360 pv • Todelliset päivät / jakajana 366 pv karkausvuonna • Lainan lyhennyksen huomioiminen • Korko lasketaan siihen päivään saakka, kun osakkaan lainaosuussuorituksella lyhennetään lainaa/lainoja

38. Lainaosuuslaskenta • Lainaosuuden poismaksu: • Kokonaan – erillisvastikkeen perintä ko. osakkaan osalta päättyy • Osissa – erillisvastikkeen perintä jatkuu ko. osakkaan osalta jäljelle jäävien velallisten neliöiden/osakkeiden osalta • Hoitovastikkeella katettavista lainoista ei osakas voi maksaa pois osuuttaan • Hoitolainan voi muuttaa erillisvastikkeella katettavaksi lainaksi vain tietyin edellytyksin

39. Lainaosuuslaskenta • Millä summalla asuntoyhtiön tulee laina/velkaosuussuorituksen vastaanotettuaan lyhentää lainaa? • Lainaa tulee lyhentää lainaosuudella eli kyseisen osakkaan maksamalla osuudella ao. pitkäaikaisesta lainasta. • Muu osa velkaosuussuorituksesta on lainaosuuden poismaksupäivään saakka toteutuneen ja jälkilaskelmalla osoitetun pääomavastikeperinnän oikaisemista.

40. Arvonlisävero • Laki tuli voimaan 1994 • Korvasi liikevaihtoveron • Merkittävin muutos, tuli mukaan myös palvelut aikaisemmin vain tavarat • Verotus on välillistä verotusta • Verotus toimitetaan liiketoiminnan muodossa tapahtuvasta toiminnasta • Lain kohdalla puhuttaessa tavarasta tarkoitetaan myös sähköä, kaasua, lämpöä, kylmyyttä ja niihin verrattavaa energiahyödykettä.

41. Arvonlisävero • Arvonlisäveroa ei suoriteta • Kiinteistön myynnistä • Maanvuokraoikeuden luovuttamisesta • Huoneenvuokraoikeuden luovuttamisesta • Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta voidaan erikseen hakeutua arvonlisäverolliseksi

42. Arvonlisävero • Veroprosentit • Yleinen veroprosentti 23 % (1.7.2010 lukien) • Elintarvikkeet 13 % (1.7.2010 lukien) huomaa myös ravintolapalvelut • Majoituspalvelut yms. 9 % • Vientikauppa, tilatut lehdet 0 %

43. Arvonlisävero • Tilitettävästä verosta saa vähentää myyntiin liittyviin arvonlisäverollisiin tavara- ja palveluostoihin liittyvän arvonlisäveron • Arvonlisävero tilitetään viimeistään kohdekuukautta seuraavan toisen kuukauden 12 päivänä.

44. Arvonlisävero • Kirjanpidolle on säädetty arvonlisäveroasetuksessa ohjeet • Lisäksi kirjanpidolle on Kila antanut yleisohjeita

45. Arvonlisävero • Pääsääntöisesti asunto- ja kiinteistöyhtiöt eivät ole arvonlisäverollisia • Mikäli hakeudutaan arvonlisäverolliseksi, tulee tiloissa harjoittaa arvonlisäverollista toimintaa. • Lisäksi kiinteistöön sovelletaan kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön arvonlisäverotusta.

46. Oman käytön arvonlisävero • Kiinteistöhallintapalvelut • Rakentamispalvelut • Kiinteistönhoito ja puhtaanapito • Talous ja hallintopalvelut • Koskee omalla työvoimalla teetetyjä töitä. • Pakolliset palkkakustannukset sosiaalikuluineen ylittää 30.500 euroa. • Palkkakustannuksiin lasketaan • TEL, LEL, Tael • Työttömyysvakuutus maksut • Tapaturmavakuutusmaksut • Ryhmähenkivakuutusmaksut • Pakolliset työterveydenhoidon maksut

47. Hakeutuminen arvonlisäverolliseksi • On aina tehtävä erikseen ei automaatio • Voidaan hakeutua koko kiinteistön osalta • Voidaan hakeutua myös pienimmissä yksiköissä, jopa yhden huoneen osalta • Hakeutuneiden tilojen osalta oltava jatkuvasti arvonlisäverollisessa käytössä tai käyttäjä on valtio tai kunta • Tarkemmin lain 30 § • Hakeuduttua on huomioitava vastikkeiden verollisuus ja erilliset jälkilaskelmat

48. Sivukirjanpidot • Vastikekirjanpito • Hoitovastikkeeseen • Rahoitusvastikkeeseen • Pääomavastikkeeseen • Arvonlisäverovastikkeet • Pääomapuolelta vain, jos vastike kirjataan tuloslaskelmaan eli rahastointia ei suoriteta • Käyttökorvauksiin • Muihin maksuihin • Vuokrakirjanpito

49. Sivukirjanpidot • Tapahtumat siirretään kuukausittain pääkirjanpitoon • Tuotteina saadaan helposti rästi/suorituslistat perintää ja päätöksentekoja varten • Pystytään helposti selvittämään huoneistoittain maksut.

50. Palkkakirjanpito • Ennakkoperintälaki ja asetus sääntelee • Palkkakirjanpito on osa yrityksen kirjanpitoaineistoa • Palkkojen lisäksi kaikki ennakonpidätyksen alaiset suoritukset • Vähimmäisvaatimus • Palkkakortti • Pidetään kalenterivuosittain • Palkkalista • Vähintään 3 palkansaajaa • Laaditaan palkanmaksukerroittain • Erikseen palkoista ja erikseen muista ennakonpidätyksen alaisista maksuista