Päätökset asunto-osakeyhtiössä

1. Päätökset asunto-osakeyhtiössä Pekka Jäntti

2. OSAKKAAT Asunto-osakeyhtiön organisaatio Yhtiökokous Hallitus Isännöitsijä

3. Osakkaiden oikeus päätöksentekoon • Yhtiökokouksessa • Merkitty osakerekisteriin tai luetettava selvitys • Voi käyttää asiamiestä (valtakirja) • Voi käyttää avustajaa • Yhteisomistajien valtuutus (myös ilman valtakirjaa)

4. Osakkaan esteellisyys päätöksentekoon • Oman vastuuvapauden äänestämisessä • Kannetta häntä vastaan • Hänen vahingonkorvausvelvollisuudestaan yhtiölle. • Muusta velvoitteestaan yhtiölle • Huoneistonsa hallintaanotosta • Asiassa, jossa osakkeenomistajalle on tulisi jotain olennaista etua ja se olisi ristiriidassa yhtiön edun kanssa. • Nämä säännökset koskevat myös asiamiestä

5. Yhtiökokous päätöksenteko • Milloin yhtiökokous pidetään ? • Varsinainen yhtiökokous • Yhtiöjärjestyksessä määrättynä aikana • Ylimääräinen yhtiökokous • Yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakemäärän niin vaatiessa kirjallisesti (vähintään 1/10 osa osakkeista laissa) • Hallituksen pyynnöstä • Tilintarkastajan pyynnöstä

6. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätettävät asiat • Kokous on pidettävä viimeistään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä • Kokouksessa on esitettävä tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus • Yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat, joita on lain mukaan: • Tuloslaskelman ja taseen vahvistaminen • Voiton/tappion toimenpiteet • Vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle ja isännöitsijälle • Talousarviosta päättäminen • Yhtiövastikkeesta päättäminen

7. Yhtiökokous kutsu • Toimitettava yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla (voi poiketa lain määräyksistä) • Lain mukaan aikaisintaan neljä viikkoa ennen kokousta • Ja lain mukaan viimeistään viikkoa ennen kokousta • Vaatimus ylimääräisen yhtiökokouksen pitämiseksi on kokouskutsu toimitettava viimeistään 14 päivän kuluessa vaatimuksesta.

8. Mitä asioita voidaan käsitellä yhtiökokouksessa ? • Vain niitä, jotka ovat yhtiökokouskutsussa • Osakkeen omistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsittelyyn, kun hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että se voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

9. Kokouspaikka • Yhtiöjärjestyksessä määritellyssä paikassa • Jos ei määritelty niin lain mukaan • Soveliaissa tiloissa yhtiön kotipaikassa • Erittäin painavista syistä kokous voidaan pitää myös muualla.

10. Ennen kokousta esitettävät asiakirjat • Tilinpäätösasiakirjojen nähtävänä pitäminen • On toimitettava kokouskutsun mukana • Tai pidettävä vähintään viikon ajan ennen kokousta isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan tai muussa sovitussa paikassa osakkeen omistajien nähtävillä. • Ilmoitettava aika, jos ei aina nähtävillä. • Pyynnöstä lähetettävä osakkeenomistajille ( voidaan periä hallituksen määrittelemä hinta)

11. Puutteellinen kokouskutsu • Mikäli ei ole noudatettu • Kokouskutsun aikataulua • Nähtävillä oloa • Tulee vaatia suostumus, niiltä osakkeenomistajilta, jotka ovat jääneet asiasta paitsi

12. Menettely yhtiökokouksessa • Yhtiökokous valitsee puheenjohtajan, jollei yhtiöjärjestyksessä muuta kerrota • Yhtiökokouksessa tulee olla nähtävillä osakeluettelo • Puheenjohtajan huolehdittava, että laaditaan ääniluettelo (osakkeenomistajan osakemäärä ja äänimäärä) Normaali tilanteessa 1 osake = 1 ääni yhtiöjärjestyksessä voi olla muuta. • Puheenjohtajan huolehdittava, että laaditaan pöytäkirja kokouksesta. Ääniluettelo on liitettävä pöytäkirjaan. • Kokoukselle on valittava vähintään yksi pöytäkirjan tarkastaja

13. Pöytäkirja • Pöytäkirjaan tulee merkitä tehdyt päätökset ja mikäli äänestys niin tulos äänestyksestä • Pöytäkirjaan on otettava hyväksymättä jätetyt yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevat ehdotukset • Pöytäkirja tulee viimeistään yhden kuukauden kuluttua esittää osakkeenomistajille, jotka sitä pyytävät. • Pöytäkirjasta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu

14. Tiedonantovelvollisuus kokouksessa • Hallituksen ja isännöitsijän tulee antaa yhtiökokouksessa osakkeenomistajan pyynnöstä tarkempia tietoja, jotka koskevat käsiteltävää asiaa. • Mikäli asiaan ei voida heti vastata tulee siihen antaa vastaus kirjallisesti kahden viikon kuluessa osakkeenomistajalle, joka asiaa on kysynyt ja pyynnöstä myös muille.

15. Päätöksenteko yhtiökokouksessa • Normaali tilanteessa päätös, jota enempi kuin puolet annetuista äänistä on kannattanut • Kukaan ei saa äänestää kokouksessa kuin 1/5 osalla kokouksessa edustetuista kaikista äänistä, mikäli yhtiöjärjestys ei muuta kerro • Äänten mennessä tasan puheenjohtajan ääni ratkaisee • Vaaleissa valitaan ne jotka ovat saaneet eniten ääniä. • Äänten mennessä tasan arpa • Kokous voi myös tehdä päätöksen, että vain yli puolet ääniä saanut valitaan. • Yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa tiukentamalla enemmistöpäätöstä ja vaaleissa lieventää

16. Yhtiövastike perusteen muuttaminen • Kun korjaus tai uudistus koskee kaikkia huoneistoja tasapuolisesti hyödyn ja kustannusten osalta voidaan päätös tehdä vain kun päätöksen takana on 2/3 osa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista äänistä.

17. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen • Muuttamisesta päättää yhtiökokous • 2/3 osa äänistä, jotka ovat olleet yhtiössä edustettuna ovat sitä kannattaneet

18. Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen • Vaaditaan myös niiden osakkeenomistajien suostumus, jota muutos välittömästi koskee • Muutetaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa • Muutetaan huoneiston käyttötarkoitus toiseksi • Otetaan mukaan lunastuslauseke tai entistä laajennetaan • Lisätään osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan • Kutsu on toimitettava aina kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle yhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen

19. Yhtiövastikkeen määräytymisperusteen muuttaminen • Vaatii niiden osakkeenomistajien suostumuksen, jota asia koskee lisäksi 2/3 osa enemmistö päätöksen edustetuista osakkeista • Mikäli muutetaan luotettavasti mitattavaksi kulutus vaaditaan vain 2/3 osa annetuista äänistä. Vertaa vesimittarit. • Kutsu on toimitettava aina kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle yhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen

20. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen • Mikäli osakkeenomistaja toteaa yhtiöjärjestyksen olevan omalta kohdaltaan kohtuuton verrattuna muihin vastaaviin huoneistoihin, voi hän vaatia yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista yhtiökokouksessa. Yhtiön hallituksen tulee panna asia vireille mikäli kokouksessa yli puolet on asiaa kannattanut. Vireille pano tulee suorittaa kolmen kuukauden kuluessa.

21. Toiminnan lopettaminen • Mikäli yhtiö päättää lopettaa toiminnan vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus • Mikäli yhtiön jatkaminen aiheuttaa osakkeenomistajille kohtuutonta vahinkoa voidaan päätös tehdä myös 4/5 osa enemmistöllä. • Kutsu on toimitettava aina kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle yhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen

22. Kielletyistä yhtiökokouksen päätöksistä • Sellaista päätöstä ei tule tehdä mikä antaisi, joillekin osakkeenomistajille kohtuutonta etua tai hyötyä toisten osakkeenomistajien kustannuksella.

23. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen • Mikäli päätös ei ole syntynyt lain tai yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla voi • Osakkeenomistaja • Yhtiön hallitus • Hallituksen jäsen • Isännöitsijä • Nostaa kanteen päätöksen mitätöimiseksi tai muuttamiseksi. • Kanne tulee panna 3 kuukauden kuluessa päätöksestä. • Osakkeenomistajalla, mikäli on painava syy, moite aika 1 vuosi.

24. Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys • Päätös moitekanteesta riippumatta mitätön • Päätökseen on tarvittu kaikkien osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista ole haettu • Päätöstä ei voida tehdä edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella • Kokoukseen ie ole toimitettu kutsua tai kokouskutsun voimassa olo säännöksiä on olennaisesti rikottu • Tulee nostaa kanne päätöksen mitätöimiseksi kanteen voi nostaa • Hallitus • Hallituksen jäsen • Isännöitsijä

25. Asukkaiden osallistumisoikeus • Yhtiössä, jossa on vähintään viisi osakeryhmää ja vähintään viidellä osakeryhmällä on eri omistaja on asukkailla oikeus osallistua yhtiökokoukseen kun siellä käsitellään alla olevia asioita ja heillä on puhevalta: • Yhteisten tilojen käyttöä tai uusimista • Yhtiön järjestyssääntöjä • Asukkailla on myös oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi • Edellä oleva asian ollessa kokouksessa esillä tulee siitä olla tieto viimeistään viikkoa ennen kokousta esimerkiksi rappukäytävässä ilmoitustaululla tai se on toimitettava kaikkiin huoneistoihin. • Asukkailla on myös oikeus saada kokouksen pöytäkirja ote nähtäviksi ja kopio siitä.

26. Päätöksen siirtäminen jatkokokoukseen • On tehtävä eri kutsu, jos kokous pidetään yli neljän viikon kuluttua • Kutsussa on mainittava edellisen kokouksen päätös • Mikäli yhtiöjärjestyksen muutos on käsiteltävä kahdessa erillisessä kokouksessa ei kutsua saa toimittaa ennen ensimmäisen kokouksen pitämistä ja päätöksen saamista.

27. Hallituksen kokousten päätöksenteko • Yleisesti enemmistöpäätös, mikäli yhtiöjärjestys ei muuta edellytä • Puheenjohtajan ääni ratkaisee, kun äänet tasan

28. Eriävä mielipide • Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä on oikeus eriävään mielipiteeseen • Mikäli esimerkiksi tulee tilanne, jossa hallituksen kokouksen päätöksellä tulisi vahingonkorvauskanne eriävän mielipiteen esittäjä vapautuu vahingonkorvauksesta. (Osakeyhtiölain 15 § luvun)

29. Päätösten pätevyys • Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus • Ei ole syntynyt asianmukaisessa järjestyksessä • Päätösvaltaisuus • Ei voida moittia oikeudessa kanteella