470 likes | 618 Views
KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari 29.5.2013. Teija Ojankoski Selvityshenkilö . MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS.
E N D
KUUMA-SELVITYSKUUMA-seminaari 29.5.2013 Teija Ojankoski Selvityshenkilö
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS • ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS SELVENNETTYNÄ • Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa • Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja • Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen yhteistyöhön asuntotuotannossaan
Muu kehittämistarve • Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa • Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt • Uudistuotanto • Peruskorjaustoiminta • Osaamisresurssit
Tavoite • tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella
Selvityksen toteutus • Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen tarkastelu • Väestötiedot • Asumisen tilastot • Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu • Haastattelut • Asuntoviranomaiset • Kuntien konserniohjauksesta vastaavat • Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut) • Asumisoikeusyhtiöt • ARA, Vuokralaiset ry
Haastatellut tahot • Asokodit Oy • Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus • Asuntosäätiö • AVAIN Asumisoikeus Oy • AVARA Oy • Hyvinkään kaupunki • Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy • Icecapital • Järvenpään Mestariasunnot Oy • Keravan kaupunki • Kirkkonummen kunta • Kirkkonummen Vuokra-asunnot • Kruunuasunnot Oy • Kunta-asunnot Oy • Kuntaliitto • Mäntsälän kunta • Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy • KOy Nikkarinkruunu • Nurmijärven kunta • Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy • Pornaisten kunta • Sato-Yhtymä Oyj • Sipoon kunta • TA-Yhtymä Oy • Tuusulan kunta • Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy • Vihdin kunta • Vuokralaiset ry • Vuokraturva Oy • VVO-yhtymä Oyj
KUUMA-kunnat erilaistuvat… • Väestömäärä kasvaa • Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä • Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä • Yksin asuvien määrä kasvussa • Eritoten vuokra-asunnoissa • Muuttoliike seudulle on ollut hyvin valikoivaa koulutuksen ja työllisyyden suhteen • Heijastuu edelleen kuntien kehitykseen ja asuntomarkkinoihin • Ok-talorakentamiskauden jälkeen syntynyt kysyntää eritoten vuokra-asuntotuotannolle
…KUUMA-kunnat erilaistuvat… • Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%) • Vuokra-asuntojen osuus vähäinen • Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän
Vuokra- ja asoasunnot Lähde: Tilastokeskus 2012
Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot Lähde: Tilastokeskus 2012
Kuntayhtiöiden vuokrataso Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 €/m2/kk
Vuokra-asuntojen kysyntä • Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain • Väheni vuosia, nyt kasvussa • Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi kuin PKS:lla • 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa • Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa • Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta • Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy ara-asuntojen hakutilastoissa
Erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat % kaikista hakijoista Lähde: ARA
Asumisoikeusasuminen • Vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto • Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös kehysalueella • Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokra-asunnoista • Perheiden suosiossa
Asumisoikeusasuntojen näkymät • Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle, J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan • Muualle toteutetaan hiljalleen • Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi • Tontin mikrosijainti tärkeä • Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa aso-tuotantoa • Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua • Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi Helsingin seudulla
Kunta-asunnot • Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa • Vihti 532 asuntoa • Sipoo 333 asuntoa • Pornainen 33 asuntoa • Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua Sipoossa ja Pornaisissa • Asuntojen korkea vuokrataso
Muut vuokra-asuntotoimijat… • Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja ara-asuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin • Tuotannossa keskitytään lähinnä radanvarsikuntiin • Kysyntä erinomaista • Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä • Rakentavat enää vain kerrostaloja • Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen takia tällä hetkellä tehdä
…Muut vuokra-asuntotoimijat • Hyvistä tonteista pulaa • Yhtiöiden kokemus, että muutamassa kunnassa vuokra-asuntotuotanto ei ole toivottua • AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut ostamaan kuntien asunto-omaisuutta KUUMA-alueelta • Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan helpottajana ja ara-asuntojen omistajana
Kuntarajan ulkopuolella työskentelevien osuus (%) työllisistä Helsingin työssäkäyntialueella 31.12.2008 Lähde: Tilastokeskus, työssäkäyntitilasto
Vuokra-asuntokysyntä tiivistetysti • Kuuma-kuntien suhteellinen sijainti vuokra-asuntomarkkinoilla paranee koko ajan • ARA-asuntoja määrällisesti eniten radanvarsikunnissa • Radanvarsikunnissa myös suurimmat kysyntä- ja tuotantopaineet • Kaupunkimaisissa kunnissa parhaat liikenneyhteydet ja työpaikkakehitys • Maaseutumaisissa kunnissa vuokra-asuntokysyntää ei ole samalla tavalla kuin hyvien joukkoliikenneyhteyksien kunnissa
…Vuokrataloyhtiöiden toiminta • Asuntokanta painottuu perheasuntoihin, mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin • Peruskorjauksen tarve suuri • Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua • Asuntokantaa tarpeen uudistaa • Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita • Yhtiöt perustehtävien hoito kunnossa (isännöinti, vuokrankanto jne.)
Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet • Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät resurssit • Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja vuosikymmeneen (Hyvinkää, Kirkkonummi, Mäntsälä, Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS)) • Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön toive • Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm. erilaisissa hankinnoissa • Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen • Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä hyötyjä
Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen? • Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen ei nykytilanteessa perusteltu • Ylikunnallisen yhtiön ongelmat nykyisellä kuntarakenteella • Ei vaikutusta kysynnän ja tarjonnan alueelliseen suuntautumiseen • Sosiaalitoimen ja vuokrataloyhtiön kiinteä yhteistyö merkittävin ero muihin yhtiöihin • Kuntataloudelliset kustannusvaikutukset • Asukasvalinta aina myös kuntalaiseksi valitsemista
Yhteinen kilpailutettu rakennuttaja • Yhteistä rakennuttajayhtiöitä ei kannata perustaa • Vaatii pääomia, onnistuneita rekrytointeja ja vie aikaa • Ylikunnallisen yhtiön ongelmat • Järkevää kilpailuttaa osaava rakennuttajaorganisaatio • Nopein keino saada uudistuotanto käyntiin • Ei volyymivaihteluiden ali/yliresurssiongelmia • Helppo tarvittaessa vaihtaa • Yksinkertaisin ratkaisu, kun kuntarakenneratkaisua odotetaan
Toimenpide-ehdotukset (1) • KilpailutetaanKUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteinen rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää. Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta tilanteesta lähtien selvitettäväksi.
Toimenpide-ehdotukset (2) • Selvitetään vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen parantamiseksi hankintapalveluiden tarjoamisen mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä KUUMA-kunnasta
Kaavavarannot • Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä • Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. k-m2 • Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2 • 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja • Pääosa asemakaava-alueille • Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3
Tontinluovutus • Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan kuntien strategioilla • Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia tontinluovutus jäsentymätöntä • Tontit pääsääntöisesti myydään vuokratuotantoon, osa myös vuokraa • Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon
Tonttitarjonta vuokratuotannolle • Kaikissa kunnissa ei selkeitä konkreettisia asuntopoliittisia tavoitteita • Maapoliittiset yleiset tavoitteet tarpeen sovittaa yhteen konkreettisten asuntopoliittisten tavoitteiden kanssa • Kuntien tonttivarannon sijainti ei aina hyvä, jolloin turvauduttava yksityisten omistamiin maihin • Maapoliittisten keinojen käyttö • Tonttitarjonta vuokra-asuntotuotantoon ollut enemmän satunnaista kuin säntillistä • Yli puolessa kuntia omalle yhtiölle ei ole tarjottu tontteja yli 10 vuoteen
Toimenpide-ehdotukset (3) • Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamiseksi
Toimenpide-ehdotukset (4) • Kunnat laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asunto- ja asumisoikeustuotannolle
Viranomaistehtävät • ASO-tehtävät eivät edellytä asioiden hoitoa kuntatasolla (vrt. vero-asiat) • Osaamista vaativa, mutta työtehtävämäärältä melko vähäinen • Asiakaskunta vaatii nopeaa ja yhdenmukaista palvelua, samoin ASO-yhtiöt • Keskittämällä saadaan yhdenmukaiset käytännöt ja vaikutusvaltaa ASO:n kehittämiseen • Helsingissä osaaminen korkeatasoista ja ASO-yhtiöiden arvostamaa • Hoitaa nyt jo Vantaankin ASO-asiat
Viranomaistehtävät • Asumisen viranomaistehtävien kirjo on laaja, mutta tehtävien todellinen määrä vähäinen • Korjaus- ja energia-avustusasioiden keskittämisestä voidaan odottaa volyymi- ja asiakashyötyjä
Toimenpide-ehdotukset (5) • Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin kaupungin väliset neuvottelut asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittämiseksi Helsinkiin
Toimenpide-ehdotukset (6) • Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden jononumerojärjestelmän laajentamiseksi yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai vähintään oman yhteisen jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMA-alueelle
Toimenpide-ehdotukset (7) • Aloitetaan neuvottelut energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMA-alueella
Lopuksi… • Kunnat ovat erilaisia ja eriytymiskehitys jatkunee tulevaisuudessakin • Kuntien lähtötasot ARA-tuotannon lisäämiselle ovat hyvin erilaiset ja epäsuhdassa PKS-kuntiin verrattuna • Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen hoitamiseen • MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä • Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaanPKS:n vuokra-asuntopulaa
…lopuksi… • Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi • Yhtiöstä ei haluta luopua • Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa toisiinsa • merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle • Asunnon hakijat määräävät markkinat ja heistä suurin osa keskittyy omasta halustaan PKS:lle eikä KUUMA-alueelle
Lopuksi • Pakottamalla toteuttamaan vuokra-asuntojen ylituotantoa sinne, missä niille ei ole luontaista kysyntää, tuhlataan yhteiskunnan resursseja ja hidastetaan yhdyskuntarakenteen tiivistymistä