KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari 29.5.2013

1. KUUMA-SELVITYSKUUMA-seminaari 29.5.2013 Teija Ojankoski Selvityshenkilö

2. MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS • ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin

3. MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS SELVENNETTYNÄ • Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa • Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja • Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen yhteistyöhön asuntotuotannossaan

4. Muu kehittämistarve • Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa • Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt • Uudistuotanto • Peruskorjaustoiminta • Osaamisresurssit

5. Tavoite • tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella

6. Ohjausorganisaatio

7. Projektin aikataulu

8. Selvityksen toteutus • Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen tarkastelu • Väestötiedot • Asumisen tilastot • Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu • Haastattelut • Asuntoviranomaiset • Kuntien konserniohjauksesta vastaavat • Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut) • Asumisoikeusyhtiöt • ARA, Vuokralaiset ry

9. Haastatellut tahot • Asokodit Oy • Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus • Asuntosäätiö • AVAIN Asumisoikeus Oy • AVARA Oy • Hyvinkään kaupunki • Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy • Icecapital • Järvenpään Mestariasunnot Oy • Keravan kaupunki • Kirkkonummen kunta • Kirkkonummen Vuokra-asunnot • Kruunuasunnot Oy • Kunta-asunnot Oy • Kuntaliitto • Mäntsälän kunta • Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy • KOy Nikkarinkruunu • Nurmijärven kunta • Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy • Pornaisten kunta • Sato-Yhtymä Oyj • Sipoon kunta • TA-Yhtymä Oy • Tuusulan kunta • Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy • Vihdin kunta • Vuokralaiset ry • Vuokraturva Oy • VVO-yhtymä Oyj

10. KUUMA-kunnat erilaistuvat… • Väestömäärä kasvaa • Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä • Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä • Yksin asuvien määrä kasvussa • Eritoten vuokra-asunnoissa • Muuttoliike seudulle on ollut hyvin valikoivaa koulutuksen ja työllisyyden suhteen • Heijastuu edelleen kuntien kehitykseen ja asuntomarkkinoihin • Ok-talorakentamiskauden jälkeen syntynyt kysyntää eritoten vuokra-asuntotuotannolle

11. …KUUMA-kunnat erilaistuvat… • Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%) • Vuokra-asuntojen osuus vähäinen • Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän

12. Vuokra- ja asoasunnot Lähde: Tilastokeskus 2012

13. Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot Lähde: Tilastokeskus 2012

14. Kuntayhtiöiden vuokrataso Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 €/m2/kk

15. Vuokra-asuntojen kysyntä • Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain • Väheni vuosia, nyt kasvussa • Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi kuin PKS:lla • 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa • Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa • Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta • Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy ara-asuntojen hakutilastoissa

16. Erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat % kaikista hakijoista Lähde: ARA

17. Asuntojen vaihtuvuus ara-asunnoissa (% vuodessa)

18. Asumisoikeusasuminen • Vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto • Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös kehysalueella • Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokra-asunnoista • Perheiden suosiossa

19. Asumisoikeusasuntojen näkymät • Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle, J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan • Muualle toteutetaan hiljalleen • Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi • Tontin mikrosijainti tärkeä • Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa aso-tuotantoa • Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua • Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi Helsingin seudulla

20. Kunta-asunnot • Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa • Vihti 532 asuntoa • Sipoo 333 asuntoa • Pornainen 33 asuntoa • Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua Sipoossa ja Pornaisissa • Asuntojen korkea vuokrataso

21. Muut vuokra-asuntotoimijat… • Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja ara-asuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin • Tuotannossa keskitytään lähinnä radanvarsikuntiin • Kysyntä erinomaista • Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä • Rakentavat enää vain kerrostaloja • Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen takia tällä hetkellä tehdä

22. …Muut vuokra-asuntotoimijat • Hyvistä tonteista pulaa • Yhtiöiden kokemus, että muutamassa kunnassa vuokra-asuntotuotanto ei ole toivottua • AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut ostamaan kuntien asunto-omaisuutta KUUMA-alueelta • Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan helpottajana ja ara-asuntojen omistajana

23. Kuntarajan ulkopuolella työskentelevien osuus (%) työllisistä Helsingin työssäkäyntialueella 31.12.2008 Lähde: Tilastokeskus, työssäkäyntitilasto

24. Pääkaupunkiseudulla pendelöidään moneen suuntaan

25. Vuokra-asuntokysyntä tiivistetysti • Kuuma-kuntien suhteellinen sijainti vuokra-asuntomarkkinoilla paranee koko ajan • ARA-asuntoja määrällisesti eniten radanvarsikunnissa • Radanvarsikunnissa myös suurimmat kysyntä- ja tuotantopaineet • Kaupunkimaisissa kunnissa parhaat liikenneyhteydet ja työpaikkakehitys • Maaseutumaisissa kunnissa vuokra-asuntokysyntää ei ole samalla tavalla kuin hyvien joukkoliikenneyhteyksien kunnissa

26. …Vuokrataloyhtiöiden toiminta • Asuntokanta painottuu perheasuntoihin, mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin • Peruskorjauksen tarve suuri • Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua • Asuntokantaa tarpeen uudistaa • Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita • Yhtiöt perustehtävien hoito kunnossa (isännöinti, vuokrankanto jne.)

27. Yhtiöiden tunnuslukuja

28. Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet • Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät resurssit • Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja vuosikymmeneen (Hyvinkää, Kirkkonummi, Mäntsälä, Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS)) • Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön toive • Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm. erilaisissa hankinnoissa • Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen • Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä hyötyjä

29. Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen? • Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen ei nykytilanteessa perusteltu • Ylikunnallisen yhtiön ongelmat nykyisellä kuntarakenteella • Ei vaikutusta kysynnän ja tarjonnan alueelliseen suuntautumiseen • Sosiaalitoimen ja vuokrataloyhtiön kiinteä yhteistyö merkittävin ero muihin yhtiöihin • Kuntataloudelliset kustannusvaikutukset • Asukasvalinta aina myös kuntalaiseksi valitsemista

30. Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut

31. Yhteinen kilpailutettu rakennuttaja • Yhteistä rakennuttajayhtiöitä ei kannata perustaa • Vaatii pääomia, onnistuneita rekrytointeja ja vie aikaa • Ylikunnallisen yhtiön ongelmat • Järkevää kilpailuttaa osaava rakennuttajaorganisaatio • Nopein keino saada uudistuotanto käyntiin • Ei volyymivaihteluiden ali/yliresurssiongelmia • Helppo tarvittaessa vaihtaa • Yksinkertaisin ratkaisu, kun kuntarakenneratkaisua odotetaan

32. Toimenpide-ehdotukset (1) • KilpailutetaanKUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteinen rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää. Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta tilanteesta lähtien selvitettäväksi.

33. Toimenpide-ehdotukset (2) • Selvitetään vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen parantamiseksi hankintapalveluiden tarjoamisen mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä KUUMA-kunnasta

34. Kaavavarannot • Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä • Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. k-m2 • Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2 • 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja • Pääosa asemakaava-alueille • Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3

35. Tontinluovutus • Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan kuntien strategioilla • Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia tontinluovutus jäsentymätöntä • Tontit pääsääntöisesti myydään vuokratuotantoon, osa myös vuokraa • Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon

36. Tonttitarjonta vuokratuotannolle • Kaikissa kunnissa ei selkeitä konkreettisia asuntopoliittisia tavoitteita • Maapoliittiset yleiset tavoitteet tarpeen sovittaa yhteen konkreettisten asuntopoliittisten tavoitteiden kanssa • Kuntien tonttivarannon sijainti ei aina hyvä, jolloin turvauduttava yksityisten omistamiin maihin • Maapoliittisten keinojen käyttö • Tonttitarjonta vuokra-asuntotuotantoon ollut enemmän satunnaista kuin säntillistä • Yli puolessa kuntia omalle yhtiölle ei ole tarjottu tontteja yli 10 vuoteen

37. Toimenpide-ehdotukset (3) • Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamiseksi

38. Toimenpide-ehdotukset (4) • Kunnat laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asunto- ja asumisoikeustuotannolle

39. Viranomaistehtävät • ASO-tehtävät eivät edellytä asioiden hoitoa kuntatasolla (vrt. vero-asiat) • Osaamista vaativa, mutta työtehtävämäärältä melko vähäinen • Asiakaskunta vaatii nopeaa ja yhdenmukaista palvelua, samoin ASO-yhtiöt • Keskittämällä saadaan yhdenmukaiset käytännöt ja vaikutusvaltaa ASO:n kehittämiseen • Helsingissä osaaminen korkeatasoista ja ASO-yhtiöiden arvostamaa • Hoitaa nyt jo Vantaankin ASO-asiat

40. Viranomaistehtävät • Asumisen viranomaistehtävien kirjo on laaja, mutta tehtävien todellinen määrä vähäinen • Korjaus- ja energia-avustusasioiden keskittämisestä voidaan odottaa volyymi- ja asiakashyötyjä

41. Toimenpide-ehdotukset (5) • Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin kaupungin väliset neuvottelut asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittämiseksi Helsinkiin

42. Toimenpide-ehdotukset (6) • Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden jononumerojärjestelmän laajentamiseksi yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai vähintään oman yhteisen jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMA-alueelle

43. Toimenpide-ehdotukset (7) • Aloitetaan neuvottelut energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMA-alueella

44. Lopuksi… • Kunnat ovat erilaisia ja eriytymiskehitys jatkunee tulevaisuudessakin • Kuntien lähtötasot ARA-tuotannon lisäämiselle ovat hyvin erilaiset ja epäsuhdassa PKS-kuntiin verrattuna • Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen hoitamiseen • MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä • Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaanPKS:n vuokra-asuntopulaa

45. …lopuksi… • Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi • Yhtiöstä ei haluta luopua • Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa toisiinsa • merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle • Asunnon hakijat määräävät markkinat ja heistä suurin osa keskittyy omasta halustaan PKS:lle eikä KUUMA-alueelle

46. Lopuksi • Pakottamalla toteuttamaan vuokra-asuntojen ylituotantoa sinne, missä niille ei ole luontaista kysyntää, tuhlataan yhteiskunnan resursseja ja hidastetaan yhdyskuntarakenteen tiivistymistä

47. KIITOS