Transferencia de propiedad: Compraventa, permuta y donación

1. Diplomado de Derecho Inmobiliario Transferencia de propiedad: Compraventa, permuta y donación Andrea Gotuzzo Vasquez

2. Régimen de la transferencia de propiedad de inmuebles • Artículo 949 del Código Civil.- la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente (donación) o pacto en contrario (reserva de propiedad) • El derecho real nace con prescindencia del Registro. Sistema declarativo. • Acuerdo - Contrato escrito - Contrato privado con certificación de firmas - Escritura pública - Inscripción • Concurrencia de acreedores. Artículo 1135 del Código Civil. • Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, el título que conste en documento de fecha cierta más antiguo.

3. 1. Compraventa • Artículo 1529 del Código Civil. El vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y esté a pagar su precio • Elementos: Vendedor, comprador, bien, precio y forma.

4. Vendedor: Titular registral • Principio de legitimación. Artículo 2013 del CC y artículo VII del Título Preliminar del RGRP. • Principio de tracto sucesivo. Artículo 2015 del CC y artículo VI del Título Preliminar del RGRP • Principio de prioridad excluyente. Artículo del CC y artículo X del Título Preliminar del RGRP. • Artículo 98 del RIRP.- la transferencia a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrá inscribirse aun cuando en la partida se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros.

5. Identificación de la persona II Pleno • El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a una persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el Registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de diversos factores de conexión permitan colegir que en forma indubitable que se trata de la misma persona.

6. Intervención mediante representante: • Persona natural • Sociedad • Persona jurídica no societaria • Autocontrato

7. Representación de persona natural: • Calificación de la representación voluntaria • "A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder" • XVII Pleno

8. Representación de sociedad: • Artículo 17 de la Ley General de Sociedades y artículo 34 del Reglamento del Registro de Sociedades • Facultades del gerente general. XC Pleno • El gerente general se encuentra facultado para realizar todo tipo de actos de administración y disposición, con excepción de los asuntos que la ley, el estatuto o acuerdos de la junta general u otro órgano o excluyan expresamente de su competencia. No es materia de calificación registral si el acto realizado por el gerente general es ordinario o extraordinario o si se encuentra o no dentro del objeto social. • L Pleno: no es materia de calificación la atribución de la junta general de acordar la enajenación de activos cuyo valor contable sea superior al 50% del capital de la sociedad.

9. Representación de persona jurídica no societaria: • Primera disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas: • se verifica en el sistema si está inscrito • Cuando la PJ tenga domicilio en otra oficina y sea indispensable el T.A. - solicita a gerencia certificado de vigencia. • En caso de representación voluntaria (no legal) no inscrita no se requiere la previa inscripción pero sí se acredita. • Cuando los representantes tienen facultades de disposición a favor de socios, asociados o comuneros, no constituye objeto de calificación la verificación de dicha calidad de la persona a favor de la cual se efectúa el acto de disposición. L Pleno

10. Autocontrato: es anulable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro. • Articulo 166 del Código Civil • Salvo que la ley lo permita • El representante lo hubiese autorizado específicamente • Que el contenido del acto jurídico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses.

11. Escritura pública otorgada por el juez en rebeldía del vendedor • La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. • X Pleno • Importancia de la anotación de demanda (XVI Pleno)

12. "Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de la escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial" • I Pleno

13. Transferencia otorgada por liquidador en procedimiento concursal • La transferencia de cualquier bien del concursado por parte de su liquidador origina la cancelación de todos los gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren créditos, inclusive a favor de terceros • XLVI Pleno

14. Formalización de transferencia otorgada por los herederos • Artículo 97 del RIRP.

15. Comprador • Estado civil : calidad del bien. • POO II Pleno sobre acreditación de la calidad de bien social • Inscripción en el Registro Personal: separación de patrimonios o unión de hecho

16. Bien: Predio • Identificación del predio. X Pleno • La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto de contrato de transferencia materia de solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo. • Transferencia de inmueble gravado. II Pleno

17. Transferencia de parte material de un predio Artículo 115 del RIRP.- para inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominial respecto de parte de predio inscrito, debe procederse a su previa independizacion, con los requisitos establecidos en este Reglamento. • Transferencia de bien futuro. Artículo 1534 del CC. Sujeto a condición suspensiva de que llegue a tener existencia. • Departamento en planos • Lote urbano

18. Respecto de departamentos en plano: cabe la anotación preventiva de compraventa, previa inscripción de la pe declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre independizaciones. Artículo 76 del RIRP. • Respecto de lote urbano, previamente debe inscribirse la recepción de obra, salvo autorización a libre disponibilidad (o urbanización popular). Artículo 49 del RIRP. • Sin embargo, cabe la anotación preventiva de compraventa garantizada y en su caso la cesión de posición contractual, si se ha autorizado para ello. Artículo 39 del RIRP.

19. Transferencia de parte alícuota • Artículo 977 del CC. Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. • % de cuota ideal en función a la totalidad del predio. • No es necesario cuando se transfiere la integridad de la alicuota.

20. Precio • Moneda nacional o extranjera • Letras y números. Artículo 35 del DLeg del notariado. • Tasa registral : precio en intis o soles oro

21. Pago con títulos valores • Pactado efecto cancelatorio • Declaración jurada con firma certificada del vendedor • Constancia emitida por la entidad financiera girada, con firma certificada del funcionario • No pago : hipoteca legal. Artículo 1118 inciso 1 y 1119 del CC. De oficio y bajo responsabilidad del registrador.

22. Forma • Escritura pública : • Parte notarial. Presentación cautiva. Sétima disposición complementaria, transitoria y final del DLeg del Notariado. • Testimonio expedido por el Archivo General de la Nación o archivos regionales • Partes expedidos por cónsul del Perú. Artículo 36 del Reglamento del DLeg del Notariado.

23. Obligaciones del Notario: • Verificación de pago de impuesto a la renta (LIR), alcabala, impuesto predial. DLeg 776 • Uso de medios de pagos. Ley 28194. Directiva aprobada por resolución 184-2004-SUNARP/SN • Prevención contra el lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Ley 27693 • Identificación a través de comparación biométrica de huellas dactilares en actos de disposición o gravamen de bienes y otorgamiento de poderes con facultades de disposición o gravamen. DS 006-2013-JUS. • Último párrafo del artículo 32 del RGRP. Pues es responsabilidad del notario y la norma no señala que tal verificación debe constar en el propio instrumento. Además, hay excepciones que no podrían ser calificadas por el Registro, como el hecho que ya se haya efectuado tal comparación en otro instrumento o que no existan las facilidades tecnológicas.

24. Escritura imperfecta. Constituyen documentos públicos. II Pleno. • Juez de paz letrado: 10km de un notario. Artículo 58 de LOPJ. • Juez de paz: transferencia posesoria de bienes de menos de 50 URP y transferencia de bienes muebles. Ley de justicia de paz • XCIII Pleno: el registro no califica la competencia del juez de paz letrado. Se dejó sin efecto en el CIX Pleno: el registrador debe oficiar al Colegio de Notarios y a la Corte Superior. • Acuerdos: • XCIII Pleno: presentación cautiva • CIX Pleno: quién debía expedir los traslados

25. Formulario registral. Menos de 20 UIT • Dar fe de los actos, libre voluntad y capacidad de los intervinientes. • Constatar identidad • Verificar la validez de las firmas • Verificar los datos del predio

26. 2. Permuta • Artículo 1602 y 1603 del Código Civil. Transferencia recíproca. Se rige por CV. • Actos separables • Acto invalorado. • Saldo de valor: hipoteca legal • Subrogación o sustitución de bienes. Artículo 311 inciso 2 del Código Civil. La misma condición

27. 4. Donación • Artículos 1621 y 1625 del Código Civil. Transferencia gratuita. • Formalidad: escritura pública con indicación de los bienes, su valor real y las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad (1703-2013. • Si la donación es real ( resolución 1744-2013

28. Anticipo de legítima • Artículo 831 del Código Civil. La donación a favor de herederos forzosos para colacionarse salvo dispensa de aquél. • Heredero forzoso : hijos, padres, cónyuge. Acreditación • Con o sin dispensa de colación (acto no inscribible. CIII Pleno) • Transferencia de la nuda propiedad

29. Revocación o reversión de donación • Artículos 1637 y 1640 del Código Civil. Poner a conocimiento al donatario dentro de los 60 días de hecha la revocación • El donante puede revocar por las mismas causas de indignidad y desheredacion: intento de homicidio u otro delito doloso contra el donante, ascendiente, descendiente o cónyuge; denunciado calumniosamente por delito con pena privativa (667); maltratado o injuriado, negar alimentos (744, 745 y 746) • Escritura pública unilateral acreditando comunicación. Art 108 del RIRP. • Revocatoria de anticipo de legítima. XXXII Pleno