Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad

1. Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad

2. Förberedelser Idé 1. Idé Någon får en idé: här skulle man kunna bygga bra bostäder! Ibland är det enskilda företag, ibland är det kommunen som tar initiativet. Det företag som bygger för egen räkning kallas för byggherre. En del byggherrar bygger själva, andra anlitar en byggentreprenör. När huset är färdigt kan byggherren antingen sälja det till någon annan eller behålla det själv för att använda eller hyra ut. Den som äger det färdiga huset kallas för fastighetsägare.

3. Förberedelser Förstudie 2. Marken köps Ibland äger byggherren redan marken, men oftast köps marken till varje fastighetsprojekt.

4. Förberedelser Förstudie 3. Markanvisning Om marken ägs av kommunen ansöker man om markanvisning, d.v.s. ett löfte om ensamrätt till viss mark, under viss tid och på vissa villkor. Om kommunen har tagit initiativ till ett nytt bostadsområde fördelas ibland markanvisningarna med anbud eller tävling. Det företag som har fått markanvisningen kan, när detaljplanen är klar, antingen få köpa marken eller få en tomträtt. Tomträtt är en sorts hyra av marken med besittningsrätt under en avtalad tid.

5. Förberedelser Förstudie 4. Förstudie Byggherren börjar förberedelserna. Vilka personer skulle vilja bo här? Vad är viktigt för dem i deras boende? Vilka förutsättningar finns i området? Hur ska bygget finansieras? Många olika avdelningar inom företaget är engagerade i att ta fram underlag till besluten.

6. Förberedelser Förstudie 5. Undersökningar Markförhållanden och omgivningar undersöks. Hur stort hus kan man bygga? Vilka byggtekniker är möjliga?

7. Förberedelser Förstudie 6. Idéskiss En arkitekt anlitas för att ta fram en idéskiss. Idéskissen är ett förslag på hur huset skulle kunna se ut, hur det kan placeras och ibland också vilka funktioner som kan finnas i huset. Idéskissen är det första steget i en lång process där arkitekten tar fram alltmer detaljerade ritningar.

8. Förberedelser Förstudie 7. Förslag till kommunen När byggherren har bestämt ungefär vilket hus de skulle vilja bygga, lämnas förslaget in till kommunen. Om det tänkta huset ryms inom detaljplanen för området, kan man direkt gå vidare med projektet. Om det inte finns någon detaljplan för området eller om förslaget inte ryms inom den existerande detaljplanen, kan kommunen besluta att starta en ny detaljplaneprocess.

9. Förberedelser Förprövning 8. Förprövning Olika tjänstemän inom kommunen granskar förslaget och bedömer om det är lämpligt att ta fram en ny detaljplan som gör det möjligt att bygga huset. Deras granskning kallas förprövning och är det underlag som byggnadsnämnden använder för att fatta beslut.

10. Planskede 2-6 år Beslut om uppdrag 9. Beslut om uppdrag Kommunpolitikerna i byggnadsnämnden ger kommunens stadsbyggnadskontor i uppdrag att starta detaljplaneprocessen. Stadsbyggnadskontoret är den förvaltning inom kommunen som hanterar byggfrågor. Det kan även heta stadsarkitektkontor, miljö- och byggkontor, plan- och byggkontor eller liknande.

11. Planskede 2-6 år Programskede 10. Förslag till program Kommunens tjänstemän tar fram ett förslag till program, där mål och tänkta förutsättningar redovisas.

12. Planskede 2-6 år Programskede 11. Programsamråd Programsamrådet ger myndigheter, föreningar, fastighetsägare, boende och andra intressenter möjlighet att ha synpunkter i ett tidigt skede.

13. Planskede 2-6 år Programskede 12. Programmet godkänns Byggnadsnämnden tittar på tjänstemännens förslag till program och på de inkomna synpunkterna. Om nämnden godkänner programmet kan arbetet gå vidare.

14. Planskede 2-6 år Utarbetande av planförslag 13. Utarbetande av planförslag Med utgångspunkt i det godkända programmet, arbetar kommunens tjänstemän fram ett planförslag. Ofta görs tekniska och miljömässiga utredningar som underlag till planförslaget.

15. Planskede 2-6 år Samråd 14. Plansamråd När planförslaget är klart skickas det ut på samråd så att myndigheter, fastighetsägare, organisationer, boende och andra intressenter får möjlighet att komma in med synpunkter.

16. Planskede 2-6 år Samråd 15. Justerat planförslag Efter plansamrådet bearbetas planförslaget ytterligare en gång med utgångspunkt i de synpunkter som har kommit in.

17. Planskede 2-6 år Samråd 16. Beslut om slutgiltigt förslag Det slutgiltiga förslaget presenteras för byggnadsnämnden, som beslutar om det ska ställas ut för granskning.

19. Planskede 2-6 år Utställning 17. Granskning Efter byggnadsnämndens beslut finns förslaget tillgängligt i skriftlig form under minst tre veckor. Den som vill lämna synpunkter på förslaget måste göra det skriftligt inom granskningstiden. Tidigare presenterades alla planförslag med en utställning, men den nya plan- och bygglagen kräver endast att förslaget finns tillgängligt i skriftlig form. Kommunen kan dock välja att göra en utställning för att presentera förslaget för kommuninvånarna.

20. Planskede 2-6 år Antagande 18. Byggnadsnämnden tar beslut om detaljplan Byggnadsnämnden tittar på planförslaget och på de synpunkter som har kommit in. Nu fattas ett slutgiltigt beslut om detaljplanen ska antas.

21. Planskede 2-6 år Antagande 19. Beslut i kommunfullmäktige Beslutet kan också fattas av kommunfullmäktige, exempelvis för större detaljplaner och för översiktlig planering.

22. Planskede 2-6 år Antagande 20. Överklagan till länsstyrelsen Den som har framfört skriftliga synpunkter på planförslaget och som inte har fått dem tillgodosedda, kan överklaga beslutet till länsstyrelsen. En eventuell överklagan ska skickas till den instans som tagit beslutet, vanligen byggnadsnämnden, inom 3 veckor från den dag då beslutet tillkännagavs på kommunens anslagstavla.

23. Planskede 2-6 år Antagande 21. Överklagan till mark- och miljödomstolen Länsstyrelsens beslut kan överklagas till mark- och miljödomstolen. Det finns fem mark- och miljödomstolar i landet. Mark- och miljö­domstolen vid Nacka tingsrätt hanterar mål från bland annat Stockholms län.

24. Planskede 2-6 år Antagande 22. Överklagan till mark- och miljööverdomstolen Mark- och miljödomstolens beslut kan överklagas till mark- och miljö-överdomstolen vid Svea hovrätt. Om överklagan avslås här, finns inga fler möjligheter att överklaga. En överklagandeprocess kan ibland ta flera år.

25. Planskede 2-6 år Laga kraft 23. Detaljplanen vinner laga kraft Detaljplanen vinner laga kraft om överklagandetiden går ut utan att någon överklagar beslutet, eller om Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagan. I detaljplanen anges en genomförandetid. Under den tiden har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planens bestämmelser. Kommunen utvecklar allmänna platser, infrastruktur, skolor, förskolor och mycket annat i takt med att planen genomförs.

26. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess 24. Val av entreprenadform Nu startar byggskedet. Byggherren kan välja att organisera projektet på olika sätt. Vid en totalentreprenad låter byggherren ett annat företag ta ansvar för hela bygget från konstruktions-ritningar till färdigt hus. En utförande-entreprenad innebär att byggherren låter ta fram bygghandlingar med ritningar och beskrivningar. Sedan upphandlas en byggentreprenör som bygger huset enligt specifikationerna i bygghandlingarna.

27. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess 25. Eventuell förstudie Om man inte har gjort en fullständig förstudie tidigare, så inventeras nu förutsättningarna för bygget.

28. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess 26. Programskede I programskedet definieras slutproduktens mål, krav och egenskaper, vilka beskrivs i programhandlingar. Om bostäder eller lokaler i byggnaden ska säljas, tas försäljningsmaterial fram och marknadsföringen påbörjas.

29. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess 27. Systemprojekteringsskede Arkitekt, konstruktör och installations-projektörer samordnar handlingarna så att de uppfyller både bygglag-stiftningens och byggherrens krav.

30. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess 28. Bygglovsskede Byggherren ansöker hos kommunen om bygglov. Bygglovshandlingarna beskriver översiktligt bygget. Bygglovsansökan bedöms utifrån den fastställda detaljplanen. Om ansökan avslås, måste den bearbetas och lämnas in på nytt.

31. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess Säljprocess 29. Detaljprojekteringsskede Detaljerade bygghandlingar tas fram. Dessa blir underlag för entreprenörernas byggnads- och installationsarbeten.

32. Byggskede 1-2 år Projekteringsprocess Säljprocess Inredningsval 30. Har tillräckligt mycket sålts? Innan bygget kan starta, krävs det ofta att en viss procent av lägenheterna är sålda eller bokade. Det är vanligtvis ett krav från banken för att få lån till bygget.

33. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 31. Produktionsplanering Byggentreprenören planerar hur produktionen ska genomföras för att klara utlovad tid och kvalitet inom avtalad prisnivå.

34. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 32. Inköp av resurser De resurser som behövs för att uppföra huset ska nu handlas upp. Materialet som huset ska byggas av beställs och maskiner, såsom grävmaskiner och lyftkranar, hyrs in. För att bygget ska fungera behövs oftast underentreprenörer. Underentreprenörerna är företag som tas in för att göra delar av arbetet. Det kan handla om specialister, såsom ställningsbyggare och plattsättare, eller om att komplettera de egna medarbetarna med ytterligare arbetskraft för att klara ett stort jobb.

35. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 33. Tillfälliga anordningar byggs När bygget ska starta bygger man tillfälliga anordningar, såsom manskapsbodar med omklädningsrum och lunchrum, kontor, förråd och transportvägar. Under tiden som bygget pågår blir arbetsplatsen som ett litet företag i sig själv, där platschefen är högste ansvarig.

36. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 34. Markarbeten Först behöver marken förberedas, så att huset står stadigt och inte drabbas av sättningar eller fuktproblem.

37. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 35. Fornlämningar? Alla fornlämningar skyddas av lagen – även de som ännu inte har upptäckts. Det är förbjudet att utan tillstånd från länsstyrelsen förändra, ta bort, skada eller täcka över en fornlämning. Om man hittar en fornlämning när man gräver i marken, måste arbetet omedel-bart stoppas. Länsstyrelsen kontaktas och fornlämningen undersöks. Om länsstyrelsen anser att samhällsintresset av bygget överväger, kan man få tillstånd att ta bort fornlämningen efter att den undersökts och dokumenterats. Kostnaden för det arkeologiska arbetet bekostas av byggherren.

38. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 36. Grundarbeten Grunden är den del av huset som står mot marken. Vilken teknik som används för grunden beror på husets konstrukt-ion och om man vill ha källare eller inte.

39. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 37. Husets stomme, väggar och tak byggs Nu ser huset ut som ett riktigt hus med väggar och tak. Denna del av byggprocessen går ofta överraskande fort. Rätt vad det är så har ett hus vuxit upp där det under lång tid har varit en grusgrop.

40. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 38. Installation och inredning När tak och väggar kommit på plats återstår mycket arbete på insidan innan huset är färdigt. El och vatten dras in, golv läggs, väggar och tak målas, badrum kaklas och trapphus byggs. Varje yrkesgrupp ska göra sitt arbete i tur och ordning och det krävs avancerad planering för att få allt att fungera snabbt och effektivt. De boende har i god tid fått göra inredningsval och påverka utseendet på sin lägenhet.

41. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 39. Slutkontroll och slutbesiktning När huset är helt färdigt gör entreprenören en slutkontroll och kallar till besiktning. En eller flera oberoende besiktningsmän granskar huset med utgångspunkt i de avtal som tidigare har skrivits mellan byggherren och entreprenören. Besiktningsmannen avgör ensam om huset byggts i enlighet med överenskommelserna.

42. Byggskede 1-2 år Utförandeprocess Säljprocess 40. Byggherren övertar byggnaden När slutbesiktningen är godkänd, överlämnas huset till byggherren. Därmed är byggentreprenörens arbete avslutat.

43. 41. Inflyttning När huset är färdigt står ofta köpare eller hyresgäster redo att flytta in med en gång.

44. 42. Förvaltning För att ett hus ska bibehålla sitt värde, behöver det underhållas fortlöpande. Underhållet är fastighetsägarens ansvar.

45. Vad är det som kostar? Källa: Sveriges Byggindustrier och SCB Produktionskostnaden för en bostad kan delas in i tre huvuddelar. Genomsnittlig produktionskostnad för en svensk bostad

46. Vad är det som kostar? Källa: Sveriges Byggindustrier och SCB Produktionskostnaden för en bostad kan delas in i tre huvuddelar. Genomsnittlig produktionskostnad för en svensk bostad • Byggherrekostnader utgör i snitt 20–24 procent och inkluderar köp av mark, projektering, garantier, kreditivränta, försäkringar och kommunala avgifter. En byggherre kan t.ex. vara ett allmännyttigt bostadsföretag, en privat fastighetsägare eller en bostadsrättsförening. • På platser med höga markpriser kan dock köpet av marken kosta lika mycket som själva byggproduktionen.

47. Vad är det som kostar? Källa: Sveriges Byggindustrier och SCB Produktionskostnaden för en bostad kan delas in i tre huvuddelar. Genomsnittlig produktionskostnad för en svensk bostad • Moms utgör 17–19 procent.

48. Vad är det som kostar? Källa: Sveriges Byggindustrier och SCB Produktionskostnaden för en bostad kan delas in i tre huvuddelar. Genomsnittlig produktionskostnad för en svensk bostad • Byggkostnader motsvarar 57–63 procent. Här ingår lönekostnader, mark- och schaktningsarbeten, uppförande av byggnaden samt grov- och finplanering av marken, anslutningskostnader för el, fjärrvärme, bredband och kabel-tv.

49. Vad är det som kostar? Källa: Sveriges Byggindustrier och SCB Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta i flerbostadshus har fördubblats mellan 1998 och 2008. Detta förklaras till 70 procent av markkostnader och moms. 20 procent beror på ökade materialkostnader och 10 procent förklaras av ökade löner. Genomsnittlig produktionskostnad för en svensk bostad

50. Illustrationen ”Ett hus blir till” presenterades för första gången på boutställningen Annedal2012, som Stockholms Byggmästareförening arrangerade tillsammans med Stockholms och Sundbybergs stad. Illustrationen finns bland annat som affisch som kan beställas från info@stockholmsbf.se. Detta bildspel kan laddas ner från www.stockholmsbf.se eller www.slideshare.com. Det kan också ses på www.youtube.com.