易成地产 / 2013-4-6

1. 谨呈：易成广告 宝利丰广场整合推广沟通案 易成地产 / 2013-4-6

3. 站着城市发展的高度上 在城市中心发展与城市GDP不对等的情况下 再打造一座中心城！ 我们要做的 其实 是一场城市中心地位的攻坚战 即将拉开大幕。。。。

4. 1 【命题立论】 一座家喻户晓的城市中心即将诞生!

5. 60万㎡综合体，城市核心地段， 毫无疑问是城市中心， 相对于论证为什么是中心而言 ， 我们更需要探讨如何在中心文化和氛围不足的情况下，将中心地位树立起来。 【关键】如何让宝利丰广场家喻户晓？ 【目标】快速建立起与万达同等的商业地位？ 【命题】如何突破广告重围，再中心口号狂喊的情况下，独树一帜，以怎样的传播话语抢占城市中心地位？ 【立论】家喻户晓、中心地位、迅速建立。

6. 市场怎谈？ 通常三大块商业、住宅、写字楼 综合体之核心是商业，城市就是商业，商业就是城市，商业是城市综合体的活力所在。 关键在于 盘活人流价值链 我们浅析商圈——人们生活的第四空间

7. 2 【百心争鸣】 历史论 & 论现状 & 谈未来

8. 【历史论】 繁华依旧，消费单一，品牌重复率高，动线不合理。 元一时代 三孝口 合肥传统商业圈，消费单一，品牌重复率高，74%以百货+商超形式存在，26%购物中心。 元一时代广场做为合肥第一代购物中心锥形，满足一站式消费需求，消费多元化，以电影带动整体气人，保障商业价值。存在产权不清、人流动线设计不合理等问题。 国购广场 新都会 南七商圈 受体量小较小的局限性，难谋发展，注定要被新一代购物中心Shopping-Mall代替。

9. 【论现状】 双心崛起—万达广场，四面楚歌—占山为王 明发商业广场 银泰百货 福乐门 双心崛起—万达广场 大品牌、大体量、大影响 Shopping-Mall形态诞生/购物中心+影院+写字楼+公寓/面向大众消费 四面楚歌—占山为王： 区域商业中心/辐射范围2公里 商业+住宅/购物中心+住宅 万达广场 西环中心 港汇广场 天鹅湖万达 新地中心 中环城 发展趋势，城市中心南移

10. 【论现状】/三个典型 明发商业广场/规模58万㎡ 内容：影院+商超+商业街+少量公寓 北部大规模商业中心/放错了位置/一时难成大气 主力店：永辉超市/金逸影城/戴斯酒店/苏宁电器 银泰广场/规模9万㎡购物中心 业态：国际一线品牌（ Lv、Prada）+餐饮（俏江南、蕉叶、外婆家、一茶一坐）+连锁超市BHG(Market Place)+BONA影院+大英雄电玩城+修身美容院（张玉珊修身堂 ） 合肥高端商业中心/奢侈品+影院+修身美容吸引人气/论影响力/声势/名气不及万达 新地中心 规模54.9万/购物中心12万（出售商业1.54万）/写字楼乙级6.3万，5A级9.4万，共计16.8万 主力店：永辉超市+百盛+俏江南+金逸影城+卡通尼乐园 政务区又一商业中心/竞争激烈/注重玩乐，儿童乐园吸引年轻家庭

11. 【谈未来】/商圈 欢乐城 坝上街 遍地开“心”，已经形成集群商业中心，商业爆满与合肥GDP不对称的矛盾是必然的。 宝利丰广场 华邦世贸城 绿地中心 万象城

12. 【谈未来】/集群商业 四大集群商业 芜湖路万达+步行街+坝上街/大品牌+老商圈+大规模/大影响+商家竞争激烈 天鹅湖万达+新地中心+华邦世贸城+万象城/两大品牌+政务中心+高端/大影响+商家竞争激烈 宝利丰广场+绿地中心+新都会+南七商圈/大规模+老商圈/商家竞争压力小+影响力需要提升 欢乐城+元一时代+温莎国际/老商圈+地下玩乐城/影响力声势不足 互为制约 优：集群效应，选择性多，互相之间共享人气，气势较大 劣：竞争激烈，商家更新快，生存难

13. 3 【谁与争锋】 坝上街 & 万象城 & 华邦世贸城 & 绿地中心

14. 恒盛 坝上街 规模/135万方，建筑高258米/一期开发60——70万㎡/2015年交房/9层购物中心+写字楼+高层住宅 现状：精装修房88—140㎡，价格10000——12000元/㎡ 大规模/坝上街历史菜篮子 由于大规模产生的结果：业态丰富/超级一站式购物娱乐/招商压力不小/一期与二期商业互补也互相竞争 与其直接竞争也就是一期，基本上是同等规模的竞争 与其竞争：首战必定是形象/气势/地位/中心

15. 关于恒盛地产 沈阳恒盛广场/规模12万㎡ 大润发/金逸影城/苏宁电器/5000㎡日本商城/肯德基/必胜客/屈臣氏/4000平的儿童主题公园玩、穿、吃、早教/KTV/港仔茶餐厅/大明手表/艾格系列的服饰/国际连锁餐饮/时尚名品服饰 恒盛上海花艺展览中心 花博中心以花卉、园艺、家饰为主导，集花卉培育、鲜切花贸易、园艺水族、婚庆酒店花艺、插花培训、花器资材、家饰软装服务于一体，目标成为中国花艺产业的第一高地。 首次超大型城市综合体，商业添满是个难题，二期商业如何与一期商业形成互补是难题，中心商业会不会有成为中心市场的可能，规划举棋难定。

16. 华润 万象城 规模33万㎡/18㎡万购物中心/260m高，约6万㎡写字楼/预计2014年开业/集中住宅+写字楼+购物中心 现状在售住宅/精装修/83—135㎡，170—320㎡/均价11000元/㎡ 有品牌，有经验，有资源，中高端消费 主力店：金鹰百货+君悦酒店+ UAMBOX影院+真冰溜冰场 项目模式：商业为中心，掌握好节奏，提升整体物业价值

17. 华邦 世贸城 规模37万/写字楼7.5万、商业9万（100%自持）、住宅12万、酒店2.6万 华邦世贸城在售5、6号楼，93.7-127.95平米，房源还有100套左右，均价8800元/平米 合肥又一新的高端商业中心 招商委托戴德梁行/银泰百货+嘉禾影城+俏江南 发展中品牌，缺经验/战略性项目，需要成功的范本+固定资产/计划上市

18. 绿地 中心 规模55万/一栋200米高层、三栋甲级写字楼、4栋住宅、lohas商业中心、五星级酒店 4月推出74-133平米住宅，首推1#楼，231套房源。认筹可享三重优惠：凭绿地会会员卡，优惠1000元/户；认筹优惠总房款的1%；参加商业中国行优惠2000元/户。 引入新的概念：Lohas乐活族，健康环保，生活方式，引深到衣食住行。 商家： 建设银行、交通银行、东亚银行、光大银行等金融机构均已表达签约意向。 屈臣氏集团、华大影城、北京全聚德、永辉超市、北京同仁堂、Costa咖啡。

19. 4 【与谁对话】 投资客关注 & 商家关注 & 消费者关注 & 对话城市

20. 投资客关注 基础愿望：升值/保值/见效快 深度思考：地段/人流量/规模/品牌/商家 发撒思维：地段打造城市中心地位/活人流价值链，吸引人的亮点，留住人的特色节目，人群档次决定消费力，直接产生价值/规模效应，实力的保障/品牌效应，无形价值，信心的保障。最后才是商家，旨在打造商家必争之地。

21. 商家关注 焦点要素： 硬指标：人气/位置/氛围/文化/交通/消费能力 软指标：娱乐休闲/造势事件/口碑效应/话题炒作/。。。。 核心理解：需要再一片繁华地带，汇聚人流的中心地位，火爆商业氛围，同时要有娱乐，有文化，除此之外有没有能吸引人来的新鲜项目，宗旨就是人气爆发之地。 在传统商业模式（百货+大超市+电影）之外，是否还有其他的吸引点。

22. 消费者关注 基础购物需求原则：就近购物/方便/快捷/种类齐全。 升华精神需求动力：享受购物乐趣，重在逛，玩＞购，拥有一片与生活息息相关的，且充满欢声笑语的活动场所。 核心思考： 把握地缘客户一站式购物中心，满足其基础需求，只是原始形态。 把握不如掌握，吸引人们来还不够，还有留住人，来了还想再来。 掌握关键词： 新鲜/刺激/好玩/人多热闹/体验/特色/适合 流连忘返之地。

23. 对话城市 投资者、经营者、消费者 三者各有特点，各不相同 却同系一点，我们能给他们怎样的一个世界？ 与其做为【商业运营者】的角色，与三者对话，不与上升到【城市运营者】的高度 对话合肥、对话城市 首战，形象/气势/地位/中心/ 决定了 大众传播/而非小众传播

24. 5 【自成一脉】 地块辐射圈 & 本案基因 & 案例分析 & 精彩尽在

25. 地块辐射圈 周边学校：科大、工大、工大附中、青年路小学等 医院：合肥市三院，省立儿童医院超市：合家福购物广场商业：宁国路美食一条街 银行：中国工商银行，建设银行，中国银行，徽商银行，招商银行，交通银行 人流聚集，不缺人气，但中心文化和氛围未形成，缺大型购物中心，满足一站式消费理念。 核心消费圈 延伸消费圈 打造城市级商业中心/地标性建筑/城市名片/区域业商蓝海地带

26. 本案基因 总建：40.1万㎡ 住宅：14万㎡/青年公寓：2.88万㎡/占42% 写字楼：17.1万㎡其中8.4万㎡不计容/占22% 商业：14.5万㎡/持有70%，出售30%（4.3万㎡）/占36% 商住办公比例决定本项目范畴为城市综合体，各物业间相辅相成。不是所谓撬开单个物业市场的范畴，而是触动一座城，改变城市格局的问题。 核心即是商业，商业不是面临市场的问题，而是商圈运动。 以商圈拉动住宅价值，提升写字楼中心身份。 住宅资金保障，商业是核心，写字楼创收

27. 商业模式思考 典型商业构成与用意 万达模式：（百货+步行街+影院+电玩）购物为主导面向大众消费群 新地中心：儿童乐园吸引年轻小家庭客户 万象城：真冰溜冰场吸引时尚爱玩一族+女性精品街 银泰：国际奢侈品牌针对高端客 一场造城运动，打造城市中心地位，不仅仅是形象层面，更是产品层面能带来给客户不一样的体验。 商业做为改变城市格局，盘活人流价值链的关键，那么势必面临商业做什么的命题？ 商业如何突出重围，差异化运营，浅析宝利丰广场能带给客户怎样的精彩体验？

28. 案例/正大广场 坐落在黄浦江畔，是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心，其规模在亚洲目前可名列第8大。 2002年，定位顶级品牌mall,招商难，LV、Gucci 等不愿意在上海开第二家店。 2004年，转型百货，以购物为中心的主体市场定位，上海不凡购物中心，竞争激烈。 2005年，转型家庭娱乐购物中心，全家、全员一日一处满足的理念，扭亏为盈。 价格适中时尚品牌+餐饮+娱乐休闲（童趣中心/美容/舞工场/健身/影院/大众书局/真冰溜冰场） 失败 失败 成功 启发：家庭为单位/娱乐休闲为核心/重体验

29. 精彩尽在 宝利丰广场 宝利丰广场，一座城市中心的精彩，必定满载不同凡响 提升心灵与健康的生活梦工厂 成为衡量富有的快乐指标 注定在众人的喝彩中华丽诞生！ 精彩的生活，无非是在这里，满足不同人的需求 玩在这里、乐在这里，那也不用去 自然吃在这里，购物也在这里 吃喝玩乐购，更注重体验，有的玩，才是核心 一个（高、精、特、新）的世界浮现在脑海里。。。。

30. 魅 精彩尽在 宝利丰广场 高端/高明 要高端，不要奢侈，才是高明的选择，精彩在于包装，在于时尚，更在于适合的品牌。 一处璀璨的流行舞台，骨子里散发着时尚的心灵向往的魅力。。。。

31. 文 精彩尽在 宝利丰广场 精明/精准 要精明，更要精准，时尚不是包装，时尚是文化，天罗地网捕捉文化人士。 一处精神洗礼的场所，总是在追逐，从未被超越。。。。

32. 舞 精彩尽在 宝利丰广场 精明/精准 没有年龄、没有国界、曼妙舞姿是一种神韵的沟通。 一个舞台、集合世界的力量。。。。

33. 动 精彩尽在 宝利丰广场 精明/精准 书写生命之美，流汗流出来的婀娜多姿，肌肉成了抵挡不住的诱惑。

34. 趣 精彩尽在 宝利丰广场 精明/精准 宣城八佰伴实景图 注意一拐弯，快乐挡不住 发自内心的笑声，无非是来自这群小精灵，他们都在这里过着完美的童年时光。。

35. 味 精彩尽在 宝利丰广场 特色/吃 最让人走不动路的味，汇聚八方最正宗的特色吃，这个味想想就垂涎三尺。。。。

36. 家 精彩尽在 宝利丰广场 新/居家DIY DIY 每个人都是装饰专家，自己亲手打造的家比较幸福，比较快意。。。。

37. 精彩的世界如何呈现出来？

38. 6 【借力打力】 谈腔调 & 论中心 & 参照物

39. 谈腔调 天鹅湖万达广场：“国际万达，天鹅湖畔再定中心”/突出中心地位 万象城说：“永不落幕的时尚舞台”/突出繁华 新地中心：“安徽之门，梦想之都”/地标形象 华邦世贸城：“世界级都市综合体”/级别 坝上街：“140万平米超大型城市综合体” “135万方，258米，摩天集群”/规模 无论是讲繁华、地标、级别、规模，本质上都是在强调自己的中心位置，突出中心形象，这些都是中心附属价值。

40. 论中心 中心的好处自是不必说 住在中心，办公在中心，购物在中心 一种地位，一种身份的象征 如果说宝利丰广场合肥南区中心，仅仅是区域中心形象，如何拔高到城市中心的地位？ 站在大合肥的高端上，重新定义合肥格局，需要有参照和对比。

41. 参照物 南乔峰北慕容，互相参照，所以齐名。 合肥论影响力、论知名度、论气势当属万达广场。 假设命题！ 北万达，南宝利丰，与万达平起平坐，借万达之势，迅速建立市场高知名度，城市中心地位。 怎么做？ 隆中对何许能给我们一点启发~！

42. 7 【三心两意】 三心 & 两意

43. 三心/圈定 天下都可以三分，合肥可以有第三颗心！ 万达 万达 宝利丰广场

44. 三心/定位 60万方·城市第三颗心 City third hearts 宝利丰地产，城市发展推动者 给大合肥创造第三颗心

45. 什么是城市第三颗心？ 除了三分合肥圈定城市中心地位之外 第三颗心还能带来什么样的体验 其内涵必定是物理属性与精神属性的双重意义

46. 二意/精神主张 建立一颗什么样的心？ 每一颗心都是不一样的 不同阶段，不同年龄也是不一样的 一心即是一世界，截然不同的体验。 一心一世界 一物一繁华

47. 二意/物理属性 【赏心】住宅 【乐心】青年公寓 10.5方中心豪宅 4万方青年自治区 【悦心】生活盛殿 【动心】写字楼 16万方国际Mall 4万方格调步行街 2万方星级酒店 11万平方米， 250米地标性建筑

48. 如何表述？

49. 8 【排兵布阵】 起势 & 演绎 & 升华

50. 起势！登场话语权/悬念/延续/震撼 载体：报广、户外、DM