Fasteignamarkaður á krossgötum Dr. Ásgeir Jónsson – Forstöðumaður Greiningardeildar

2. Fasteignamarkaður á krossgötum Dr. Ásgeir Jónsson – Forstöðumaður Greiningardeildar 21. nóvember 2007

3. Kólnun en ekki frost á fasteignamarkaði 1 Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð 2 Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði 3 Hefur framboð þegar náð hámarki? 4 Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum 5 Niðurstaða

4. Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð

5. Fasteignamarkaður sneri við á þessu ári Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu - breyting frá fyrra ári Íbúðaverð hefur hækkað um 17% milli ára Heimildir: Fasteignamat ríkisins

6. Árið 2007 hefur verið veltiár á fasteignamarkaði Umsvif á fasteignamarkaði – mæld með fjölda kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu Heimild: Fasteignamat ríkisins

7. Húsnæðisverð fylgir kaupmætti Ráðstöfunartekjur heimila og húsnæðisverð – raunbreyting frá fyrra ári Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands

8. Vinnumarkaður færist nær jafnvægi Fólksfjölgun og atvinnuleysi Kólnun vinnumarkaðar hægir enn frekar á fólksfjölgun Tekið að hægja á fólksfjölgun Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands, Vinnumálastofnun

9. Kólnun en ekki frost • Þensla á vinnumarkaði er einn af þeim þáttum sem hefur stutt við hækkun fasteignaverðs hérlendis bæði vegna hækkunar launa og innflutnings á erlendu vinnuafli. • Gangi spá Greiningardeildar um kólnun vinnumarkaðar eftir mun stuðningur þessara þátta við íbúðaverð hins vegar dvína nokkuð en ekki bresta þar sem ekki er gert ráð fyrir því að kaupmáttur launa gefi verulega eftir á næstu árum. • Nýir kjarasamningar og nýjar skattalækkanir gætu þó breytt þessari mynd. • Íbúðaverð á landsbyggðinni hefur hækkað u.þ.b. 5% meira en á höfuðborgarsvæðinu s.l. 2 ár og er leiðandi í verðbólguþróun á þessu ári. • Landsbyggðin elta miklar hækkanir á höfuðborgarvæðinu á árunum 2004-2005. • Þá hefur það einnig færst í vöxt að fólk eigi tvö heimili – eitt úti á landi en hitt á höfuðborgarsvæðinu – og það hefur aukið mjög eftirspurn eftir húsnæði á landsbyggðinni.

10. 2 Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði

11. Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands

12. Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana Útlánavextir taka að hækka – 24 mánaða töf Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands

13. Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana Útlánavextir taka að hækka – 24 mánaða töf Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands

14. Seðlabankinn neyddur til þess að bregðast við verðbólgu Verðbólguspá Greiningardeildar - breyting frá fyrra ári Fasteignaverð myndar akkeri fyrir framskrið verðbólgunnar Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands

15. Háir vextir vara eitthvað áfram • Vaxtahækkanir Seðlabankans hafa nú staðið yfir í rúmlega þrjú ár en það var þó ekki fyrr en 24 mánuðum eftir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst að það tók að skila sér í hærri íbúðalánavöxtum. • Í dag eru íbúðalánavextir um 2,25 prósentustigum hærri en þegar þeir fóru lægst haustið 2004 með innkomu bankanna á íbúðalánamarkað. • Greiningardeild gerir ráð fyrir að vaxtalækkunarferill Seðlabankans verði grunnur og að stýrivextir nái lágmarki í u.þ.b. 8% um mitt árið 2009 þegar hagkerfið gengur í gegnum nýja uppsveiflu. • Þetta er byggt á þeirri spá að efnahagslífið muni áfram halda nokkuð góðum dampi á næstum árum. • Að mati Greiningardeildar er því allt útlit fyrir að vextir íbúðalána haldist fremur háir út spátímabilið.

16. 3 Hefur framboð náð hámarki?

17. Framboðsaukning heldur aftur af verðhækkunum á árinu Framboð nýrra íbúða í Reykjavík, Kópavogi og Garðabæ - hafin smíði íbúða og fullgerðar íbúðir Heimildir: Skipulags- og byggingarsvið hvers sveitarfélags

18. Framboð atvinnuhúsnæðis tekur við Verðþróun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu -ársfjórðugnsbreyting, miðað við 3. ársfjórðunga hlaupandi meðaltal Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins

19. Hefur framboð náð hámarki? • Vísbendingar eru um að framboð á íbúðamarkaði hafi þegar náð hámarki. • Svo virðist sem margir verktakar hafi snúið sér að byggingu verslunar- og skrifstofuhúsnæðis á árinu 2006. • Það léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin. • Að vísu hefur töluverð framleiðslugeta byggst upp í byggingargeiranum með vélum, fólki og skipulögðu byggingarlandi. • Hins vegar mun yfirvofandi niðursveifla án efa hægja á framkvæmdum. • Aukinheldur mun fyrirsjáanleg aukning í opinberum framkvæmdum gefa verktökum nóg að starfa á næstu 2-3 árum.

20. 4 Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum

21. Nafnverðslækkun ekki í spilunum Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu – breyting frá fyrra ári Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins

22. Nafnverðslækkun ekki í spilunum Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu – breyting frá fyrra ári Raunlækkun 2008 Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins

23. Viðsnúningur markaðarins uppúr 2009 Þjóðarútgjöld og húsnæðisverð – miðað við raunbreytingu frá fyrra ári Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands

24. Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009 Raunverð fasteigna – frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands

25. Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009 Raunverð fasteigna – frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána Jafnvægi fasteignaverðs Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands

26. Óvissuþættir: Meiri óvissa til lækkunar Óvissa til lækkunar • Dýpri og langvinnari niðursveifla • Snöggkólnun á hlutabréfamarkaði • Gengislækkun krónunnar • Offramboð íbúðarhúsnæðis Óvissa til hækkunar • Áframhaldandi spenna á vinnumarkaði • Afnám stimpilgjalda

27. 5 Niðurstaða

28. Fasteignamarkaður á krossgötum • Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum – það hægir þó verulega á hækkunarhraðanum • Háir vextir, erfiðara aðgengi að lánsfé og kólnandi vinnumarkaður eru þeir þættir sem draga úr eftirspurn á markaði • Framboð virðist þegar hafa náð hámarki - sem léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin • Fasteignamarkaðurinn stendur nú á krossgötum og talsverð óvissa ríkir um þróun næstu ár • sem endurspeglast í mismunandi sýn greiningaraðila um þá hagþróun sem er framundan • Eins og staðan er núna eru hins vegar óvissuþættir frekar til lækkunar en hækkunar frá okkar spá