Planungsrechtliche Standortsteuerung – Vermeidung von Konkurrenzstandorten Jörg Finkeldei

1. Ministerium fürInfrastruktur undLandwirtschaft Planungsrechtliche Standortsteuerung – Vermeidung von Konkurrenzstandorten Jörg Finkeldei 20. Mai 2010 MIL, Referat 23

2. Vermeidung von städtebaulich bedenklichen Konkurrenzstandorten Kein Eingriff in den Wettbewerb aber Vermeidung städtebaulicher Missstände. Gewährleistung einer ausreichenden, wohnortnahen Versorgung, es soll aber kein Einfluss auf den Wettbewerb der unterschiedlichen Unternehmen und Betriebsformen des Handels genommen werden. Es geht insbesondere um den Schutz zentraler Versorgungsbereiche  dazu zählen auch kleinere Ortsteilzentren Es muss aber klar sein, was geschützt werden soll  erkennen und benennen zentraler Versorgungsbereiche Identifikation der Qualitäten und Mängel des/der ZVBs  was ist da und was fehlt noch zur Funktionsfähigkeit Ermittlung des EH-Situation in der Gemeinde (außerhalb ZVB)  was ist da und ist verträglich/unverträglich  was könnte noch kommen/was auf keinen Fall Blick über den Tellerrand  welche Ansiedlungen in den Nachbargemeinden könnten schädlich sein welche Ansiedlung in der Gemeinde könnten für andere schädlich sein Erarbeitung von Beurteilungs-/(Zulässigkeits) kriterien  Möglichst große Transparenz zur Akzeptanzschaffung MIL, Referat 23 1

3. Der Begriff „Zentraler Versorgungsbereich“ umfasst Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren vor allem in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nichtstädtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungs-bereiche soll dabei auch im Interesse der verbraucher-nahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenent-wicklung der Gemeinden erfolgen. Zentraler Versorgungsbereich MIL, Referat 23 2

4. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Die Erarbeitung und Fortschreibung! von EH- und Z-Konzepten ist wesentliche fachliche Grundlage: • für die allgemeine städtebauliche und rechtliche Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben • für das Baugenehmigungsverfahren (z. B. bei der Frage der Zulässigkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB). • für die Steuerung des Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich über einen Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2a BauGB; • für die Aufstellung von Bebauungsplänen zur Ansiedlung von Einzelvorhaben (z. B. SO-Gebiet + Sortimentsfestsetzung); • für Änderungsbebauungspläne (z. B. Ausschluss von Einzelhandels- nutzungen im GE-Gebiet) MIL, Referat 23

5. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Die Konzepte sind für die Bebauungsplanung und Einzelfallbeurteilung deshalb so wichtig, weil sie die wesentlichen Entscheidungs- und Abwägungskriterien liefern. Soll eine Ansiedlung gezielt auf einen bestimmten Standort/Bereich gelenkt und an einem anderen Standort verhindert werden, so stellt dies u. U. einen erheblichen Eingriff in das Eigentum. Dieser muss daher umfassend abgewogen und begründet werden. Dafür müssen hinreichend genaue Erkenntnisse vorliegen, die die Entscheidung nachvollziehbar und transparent machen. Dies kann i. d. R. im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens oder gar im Baugenehmigungsverfahren nicht geleistet werden.  EH- und Z-Konzepte MIL, Referat 23 4

6. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungs- bereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 (Abs. 1+2) zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungs- bereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. MIL, Referat 23 5

7. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. des § 1 (6) Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungs- bereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein. MIL, Referat 23 6

8. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche § 9 Abs. 2a Satz 2 hebt hervor, dass insbesondere ein städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11), das Aussagen über die vorhandenen und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält, zu berücksichtigen ist. Einem solchen Konzept kommt eine die Aufstellung des B-Plans unterstützende Funktion zu, indem es nachvollziehbare Aussagen über die zentralen Versorgungsbereiche enthält. Ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept ist aber nicht Voraussetzung für die Aufstellung des B-Plans. MIL, Referat 23 7

9. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB MIL, Referat 23 8

10. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB MIL, Referat 23 9

11. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB MIL, Referat 23 10

12. Textliche Festsetzungen 1. Im räumlichen Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind Einzelhandelsbetriebe mit folgenden Sortimenten als Hauptsortimente nicht zulässig: Nr. 1 Zentrenrelevante Sortimente: Augenoptik, Bekleidung (ohne Sportbekleidung), Bettwaren, Bücher, Computer (Hardware, Peripherie, Computerteile, Software), Elektrokleingeräte, Elektrogroßgeräte, Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik (außer Baustoffe), ……….. Nr. 2 Zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung: Blumen, Drogerie, Kosmetik, Parfümerie, Nahrungs- und Genussmittel, Apotheken, Unterhaltungszeitschriften, Zeitungen und Fachzeitschriften. 2. Zulässig sind im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Einzelhandelsbetriebe mit folgenden Hauptsortimenten: Nr. 1 Nicht zentrenrelevante Sortimente Baumarkt-Sortiment im engeren Sinne (lt. EH-Liste), Fahrräder und Zubehör, Gartenartikel, Pflanzen/ Samen, Kfz-Zubehör und Möbel, Nr. 2 Sonstige, nicht in § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 Nr. 1 aufgeführte Sortimente. Steuerung mittels Bebauungsplan § 9 Abs. 2a BauGB MIL, Referat 23 11

13. Beteiligung der benachbarten Gemeinden (§ 2 Abs. 2 BauGB) Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die Bauleitpläne benachbarter Gemeinde aufeinander abzustimmen (qualifiziertes Abstimmungsbedürfnis). Eine Abstimmungspflicht nach § 2 Abs. 2 ist begründet, wenn ein Abstimmungserfordernis besteht. Dieses Abstimmungserfordernis besteht zum einen, wenn unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung der Nachbargemeinde in Betracht kommen. Aus § 11 Abs. 3 BauNVO ergibt sich, dass Einkaufszentren und sonstige großflächige Einzelhandels- und Handelsbetriebe unter den dort genannten Voraussetzungen regelmäßig geeignet sind, Nachbargemeinden in so gewichtiger Weise zu beeinträchtigen, dass sie ohne eine förmliche Planung, die dem Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB gerecht wird, nicht zugelassen werden dürfen (BVerwG, Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5/01 –). Ist die Planung für ein derartiges Vorhaben beabsichtigt, so ist eine Abstimmung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB stets erforderlich. Die benachbarten Gemeinden können sich insbesondere auf Auswirkungen berufen, die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannt sind. Die Pflicht zur Ermittlung des Abwägungsmaterials liegt allein bei der planenden Gemeinde. In der Regel wird sie hierzu Gutachten einholen müssen. MIL, Referat 23 12

14. Beteiligung der benachbarten Gemeinden (§ 2 Abs. 2 BauGB) Inwieweit die planende Gemeinde im Einzelfall die Planungshoheit der Nachbargemeinde unverhältnismäßig (unzumutbar) zurückgedrängt hat und sich deshalb das Abwägungsergebnis in Form des Bauleitplans als fehlerhaft erweist, ist unter Berücksichtigung aller Gesamtumstände zu beantworten. Insbesondere sind die folgenden Aspekte in die Beurteilung einzubeziehen: Größe des EH-Vorhabens, Relevanz des geplanten sowie nach dem B-Plan zulässigen Sortiments für die Attraktivität der Innenstadt der Nachbargemeinde, Orientierung des beabsichtigten EH-Vorhabens auf den Einzugsbereich des Einzelhandels der Nachbargemeinde, Entfernung des EH-Vorhabens von der benachbarten Gemeinde, Erreichbarkeit des EH-Vorhabens vom Gebiet der benachbarten Gemeinde, Aufgabenzuweisung der planenden und der benachbarten Gemeinde im Rahmen der RO, Lage des EH-Vorhabens innerhalb oder außerhalb des Zentrums d. planenden Gemeinde, Erforderlichkeit d. EH-Vorhabens f. d. angemessene Versorgung der eigenen Bevölkerung der planenden Gemeinde, Abhängigkeit der wirtschaftlichen Existenz des EH-Vorhabens von der Kaufkraft der Einwohner in der Gemeinde und in deren Einzugsbereich, Kaufkraftabfluss aus der Nachbargemeinde. MIL, Referat 23 13

15. Steuerung im unbeplanten Innenbereich § 34 Absatz 3 BauGB Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. MIL, Referat 23 14

16. Steuerung im unbeplanten Innenbereich§ 34 Absatz 3 BauGB Die Wirkung eines Vorhabens ist für alle Vorhaben, von denen schädliche Auswirkungen auf zentrale Ver-sorgungsbereiche - in der Gemeinde selbst und in den Nachbargemeinden - ausgehen können, zu prüfen. Und zwar unabhängig von ihrer Größe und ihrer städtebaulichen Situation. MIL, Referat 23 15

17. Steuerung im unbeplanten Innenbereich Wann liegen schädliche Auswirkungen vor? Wenn durch Vorhaben nach Absatz 1 oder 2, das vorhandene oder geplante Zentrensystem der Gemeinde oder anderer Gemeinden so beeinträchtigt wird, dass es durch Kaufkraftabfluss zu Leerständen von Geschäften und somit zu einem Absinken des Versorgungsniveaus und der Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in den Zentren kommt, oder wenn die öffentlich geförderte Aufwertung innerstädtischer Zentren nicht fortgeführt werden kann bzw. der mit bereits vollzogenen Maßnahmen verfolgte Zweck nicht erreicht werden kann und deshalb der Erhalt bzw. die geplante Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zur (verbrauchernahen) Versorgung gefährdet ist. In der Rechtsprechung wird ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von 10% als nicht nur unwesentliche Auswirkung qualifiziert. MIL, Referat 23 16

18. Kontakt • MIL, Referat 23 • Tel. 0331- 866 8321 • joerg.finkeldei@mil.brandenburg.de MIL, Referat 23