Brzeg, 17-18 maja 2010 roku

1. Raport z zakresu komunalnej gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie Analiz Samorządowych, w oparciu o dane za rok 2008 Brzeg, 17-18 maja 2010 roku

2. Cel opracowania raportu: doskonalenie procesu dostarczania usług publicznych poprzez mierzenie wyników realizacji zadań, z zastosowaniem wskaźników ilościowych. przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking) – wg. stanu na 31.12.2008.

3. Korzyści dla gmin wynikające z mierzenia realizacji usługi zarządzania komunalną gospodarką mieszkaniową: • podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu. • ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu. • przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej. • optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat. •  szerokie, dynamiczne porównania sytuacji do lat poprzednich. •  pomoc przy ocenie strategicznej sytuacji usługi, przy aktualizacji strategii • miast lub strategii sektorowej oraz np. przy sporządzaniu studiów • wykonalności do projektów unijnych.

4. Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej: • obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera wiele przepisów, które w praktyce są niemożliwe do wykonania. •  mieszkania komunalne prawie w ogóle nie są modernizowane. Doskonalenie • standardów zamieszkiwania jest najważniejszym, poza potwierdzanym • przez GUS głodem mieszkaniowym, wyzwaniem dla władz. •  „O pomyślności mieszkaniowej obywateli decydują w głównej mierze gminy, w znacznym stopniu sami obywatele, a tylko w nieznacznym stopniu • państwo.”- wypowiedź z grudnia 2009r. pana P. Stycznia, Podsekretarza • Stanu w Ministerstwie Infrastruktury. • Państwo na miarę swoich możliwości, wspiera finansowo wszystkie typy budownictwa mieszkaniowego: na własność, wynajem, budownictwa socjalne, społeczne i komunalne.

5. Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej: • w 2009 r. oddano do użytkowania 160 019 mieszkań, tj. o 5 170 mieszkań (o 3,1%) mniej niż w 2008 r. • mniej mieszkań oddano do użytkowania w budownictwie indywidualnym (o 11 128 mieszkań) i spółdzielczym (o 1 387 mieszkań). • wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 5 395 mieszkań), komunalnym (o 1 483 mieszkania), społecznym czynszowym (o 395 mieszkań) i zakładowym (o 72 mieszkania). •  w wyniku rozbudowy budynków zwiększyła się liczba mieszkań o 2 841.

6. Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej: • przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2009 r. wyniosła 99,6m2 i była mniejsza o 4,4m2 w stosunku do 2008 r. • w 2009 r. rozpoczęto budowę 14 2901 mieszkań, tj. o 31 785 mieszkań (o 18,2%) mniej niż w 2008 r. • do końca 2009r. w budowie było 670,3 tyś mieszkań tj. o 2,5% mniej niż w 2008r. •  w okresie styczeń-luty 2010 r. oddano do użytkowania 21 697 mieszkań tj. o • 31,9% mniej niż w 2009 r., a w porównaniu z okresem styczeń-luty 2008 r. • oznacza to spadek o 15,3%.

7. Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej: • mieszkania wiejskie są bardziej zaludnione od mieszkań miejskich, gdzie przypada 2,63 osoby na 1 mieszkanie. •  w roku 2008 wypłacono ok. 5,6 mln dodatków (w 2007 r. – 7,1 mln), co stanowi - w porównaniu z rokiem 2007 – spadek o 21,7%. Łączna kwota wypłat wyniosła • ok. 0,8 mld zł, tj. 21,9% mniej niż w analogicznym okresie roku 2007. • przeciętna wysokość dodatku na 1 mieszkanie kształtowała się na tym samym poziomie w stosunku do 2007 roku i wynosiła 147 zł. • koszty zarządu i administracyjno-biurowe w przeliczeniu na 1 m2 spośród wszystkich form własności były najwyższe w zasobach należących do gmin. Koszty te, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, kształtowały się od 33 zł (we wspólnotach mieszkaniowych) do 68 zł (w gminach).

8. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej: • gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia jaką jest gospodarka mieszkaniowa. • wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. Gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. • polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaży. Na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej jeszcze większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania.

9. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej: • polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości finansowych użytkowników zasobu. Gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów. Polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp.). •  zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. Struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem • wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez • lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem • zasobem komunalnym. Zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom • konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług.

10. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej: • utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy. • gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. • gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie- tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.

11. Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS: • na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2008r. • w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: •  zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności. •  zarządzanie mieszkaniowym zasobem.

12. Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS: • w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: •  skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi. •  skuteczność ilościową usługi. •  efektywność kosztową usługi. • do każdego z obszarów komunalnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki. • warto zauważyć, że w związku z wielodyscyplinarnym charakterem gospodarki lokalowej gminy, wskazane obszary będą wykraczać swym działaniem poza jedną domenę.

13. Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS: w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. Należy nadmienić, że interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in. udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, lokalnego poziom rozwoju gospodarczego, dostępność gruntów pod zabudowę, ceny mieszkań, zasad przyznawania lokali komunalnych, sposobu selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp.

14. Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS: Gminy nie mają wiedzy na temat rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać, nie analizuje się rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani potrzeb w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokajaniu. Potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądowymi oraz na podstawie listy osób oczekujących na wynajem lokalu komunalnego, a lista ta powstaje z reguły o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie rzeczywistych potrzeb.

15. Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS - średnie wartości:

16. Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – średnie wartości.

17. Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – max wartości.

18. Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy – średnie wartości.

19. Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budżetu gminy-przychody – średnie wartości.

20. Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budżetu gminy-przychody –max wartości.

21. Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - średnie wartości.

22. Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - min wartości.

23. Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS: • w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróżniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. • zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

24. Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach w mieszkaniowym zasobie gminy (na dzień 31.12.2008r.) – średnie wartości.

25. Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach, powyżej 3 miesiące, w mieszkaniowym zasobie gminy (na dzień 31.12.2008r.)- średnie wartości.

26. Średni jednostkowy koszt bieżącego utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy.

27. Relacja jednostkowej, średniej wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do średniej stawki czynszu za mieszkania gminy.

28. Zakres podmiotowy badań w zakresie gospodarki mieszkaniowej w SAS: • w latach 2007 i 2008 zdecydowało się uczestniczyć odpowiednio 87 i 78 gmin. Miasta pogrupowano na 6 biorąc pod uwagę kryterium demograficzne - liczbę mieszkańców. Niezależnie od liczby mieszkańców, w miastach występują podobne problemy lecz ich skala jest zróżnicowana. • w badaniach dotyczących zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności uczestniczyło: •  od 73 do 76 gmin w zależności od wskaźnika skuteczności ilościowej. •  od 45 do 72 gminy w zależności od wskaźnika efektywności kosztowej. •  67 gmin w przypadku wskaźnika skuteczności jakościowej usługi.

29. Zakres podmiotowy badań w zakresie gospodarki mieszkaniowej w SAS: • w badaniach dotyczących zarządzania mieszkaniowym zasobem uczestniczyło: •  od 66 do 75 gmin w zależności od wskaźnika skuteczności – jakościowej. •  od 75 do 77 gmin w zależności od wskaźnika skuteczności ilościowej. •  od 68 do 75 gmin w zależności od wskaźnika efektywności kosztowej. • 57 miast uczestniczących w badaniach po raz drugi uznało za uzasadnione uczestnictwo w SAS – gospodarka mieszkaniowa.

30. Podsumowanie raportu SAS w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej: Na stan komunalnej gospodarki mieszkaniowej, który charakteryzuje się brakiem możliwości gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gmin w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki bezpośredni wpływ ma:  brak rozwiązań systemowych, które powinny tworzyć politykę mieszkaniową państwa.  brak stabilnego i kompleksowego prawa.  brak środków finansowych i instrumentów prawnych.

31. Korzyści dla gmin wynikające z uczestnictwa w GWD: • stały wzrost, jakości usług dostarczanych mieszkańcom i przedsiębiorcom przez samorządy lokalne, poprzez wykorzystywanie m.in. umiejętności mierzenia wyników realizacji usług, poprzez stosowanie wskaźników ilościowych i oceny jakości świadczonej usługi. • wykorzystanie wskaźników mierzących działania i wyniki dostarczanych usług (Benchmarking) pozwala rozpoznać najlepsze praktyki warte upowszechnienia.

32. Miasta uczestniczące w trzeciej edycji GWD w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej:  Jasło  Kościan  Koszalin  Przemyśl  Słupsk

33. Efekty pracy GWD – komunalna gospodarka mieszkaniowa: • wskaźniki sektora gospodarki mieszkaniowej, dane za 2009r. • wyniki ankiet oceny jakości usług zarządcy nieruchomości stanowiącej własność gminy. • wyniki ankiet oceny jakości usług zarządcy nieruchomości wspólnej. •  plany doskonalenia jakości świadczonej usługi.

34. Ogólna charakterystyka planów doskonalenia jakości świadczonych usług: • planowane zmiany przepisów prawa miejscowego, mające na celu racjonalizację sposobu zarządzania mieszkaniowym zasobem gmin, w tym możliwości zamiany lokali mieszkalnych oraz modyfikacji systemu weryfikacji i opiniowania wniosków o najem lokali mieszkalnych, sposobów i metod zagospodarowania pustostanów. • działania zmierzające do uruchomienia procesu przemian przestrzennych, technicznych, społecznych i ekonomicznych Zespołu koszarowego zlokalizowanego przy ul. Herbertów w Przemyślu. • Program Miasta Kościan „Sukcesywne zwiększanie liczby lokali komunalnych oraz lokali socjalnych”.