Matrikulære forandringer

1. Matrikulære forandringer Kursusoversigt • Adskillelse af arealer (udstykning og matrikulering) litt.: MS, s. 43-57, BMA kap. 4 og 9, VMA afsn. 9., 10. og 15. • Arealers forening (sammenlægning) litt.: MS, s. 57-61, BMA kap. 6 og VMA afsn. 12. • Ændring af matrikulære arealer (arealoverførsel og ejen-domsberigtigelse) litt.: MS, s. 61-88, BMA kap. 5 og 7, VMA afsn. 11. og 13. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

2. Matrikulære forandringer Udskiftning • vange • agre • åse Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

3. Matrikulære forandringer Udskiftning Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

4. Matrikulære forandringer Matrikelkort Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

5. Matrikulære forandringer Ejendomstyper • typisk: normale ejendomme, herunder landbrug (kan bestå af flere særskilte arealer), men også fællesjorder (f.eks. gade-jord), som alle er matrikulerede, dvs de har et matr.nr. • umatrikulerede arealer • (f.eks. udskilte off. veje og til-vækstarealer) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

6. Matrikulære forandringer Matrikelbetegnelsen (VMA afsn. 16.1.) består af • et matr.nr. • der for hovedparten har rod i 1844-matrikuleringen, mens • en mindre del er opstået senere (ved matrikulering) eks.: 8 • som ved udstykning beholder stamnummeret, men tilføjes et litra (efter det sidst benyttede): a,b, … æ, ø, aa, ab, ac .. • med en ejerlavskode - eks. 038-09-52 (tidl. herreds-, sogne- og ejerlavsnummeret inden for sognet >50. Købstæder betegnes 200) • som fastholdes, uanset om sognegrænsen ændres • en ejerlavsbetegnelse - eks. Sørup by, Søndersø (sammen-skrivning af tidligere ejerlavs- og sognebetegnelse) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

7. Matrikulære forandringer Tildeling af matrikelnumre (VMA afsn. 16.2.4.) Til fraskilte dele • fra en matrikuleret ejendom • oprindelige stamnummer + litra 5 cy • fra en umatrikuleret ejendom (udskilt off. vej) • nyt stamnummer 63 • flere delarealer fra flere ejendomme med henblik på oprettel-se af en ny ejendom: nyt stamnummer 45 Til brugsretsarealer: oprindelige stamnummer + litra 11 k Til lodder (TML-projektet - afsluttet 2004) • nyt stamnummer • uden at der fordeles servitutter (hvilket forringer tingbogens infor-mationsværdi) 34 Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

8. Matrikulære forandringer Tildeling af matr.nre - principper 1 1 Hovedprincipper • entydighed 3 2 - nye ejendomme 2 - flere særskilte dele under én ejendom - ikke tilgrænsende areal, der tillægges anden ejendom • undtagelse 1 - arealer der adskiller administrative områder 2 - brugsretsarealer 4 e 11 a - tildeles alle selvstændig matr.nr. ”m” x x x 2 2 1 Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

9. 1 6 g 9 f 2 Matrikulære forandringer Matrikulær identifikation Tilgrænsende matr.nre under én ejendom • bør inddrages til ét matr.nr. Ændringer kan ske • systematisk • i forbindelse med matrikulære sager • efter ansøgning Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

10. Matrikulære forandringer De matrikulære sagstyper - oversigt • Udstykning -og matrikulering • eneste måde at skabe nye ejendomme • Sammenlægning • formindsker ejendomsantallet (sammenlægning af matr.nre sker ved inddragelse som en teknisk ændring) • Arealoverførsel • faktiske ændringer af ejendommes udstrækning • Ejendomsberigtigelse • registrering af gældende ejendomsgrænser • som følge af hævd • eller naturens kræfter Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

11. Matrikulære forandringer - oversigt kan give anledning til • at nye enheder (ejendomme eller matr.nre) opstår • udstykning • matrikulering • tildeling af matr.nr. • forening af enheder • sammenlægning • inddragelse • forandringer mellem enheder • arealoverførsel • ejendomsberigtigelse Rettelse af fejl/unøjagtighe-der i matriklens registrerin-ger (registerdata og kort) sker ved teknisk ændring Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

12. Matrikulære forandringer Oversigt over matrikulære sagstyper (h) - hyppigt (a) - af og til (s) - sjældent (u) - unik Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

13. Matrikulære forandringer Udstykning Begrebet § 5. Ved udstykning forstås i denne lov, at det registreres i ma-triklen, at areal fra-skilles en eller flere samlede faste ejen-domme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. • bred: alle dispositioner, der medfø-rer ændringer vedr. faste ejendom-me • smal: dispositioner, der medfører fraskillelse af areal som en selv-stændig ejendom Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

14. Matrikulære forandringer Udstykningskravet § 14, stk. 1. Der må kun ske ejerskifte el-ler pantsætning af et areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom. Ejerskifte af et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejen-dom, kan dog ske efter reglerne om are-aloverførsel. Hvilke dispositioner udløser udstykning? • afhændelse, pantsæt-ning og bortleje (for mere end 30/10 år) • men forudsætter ikke, at aftale er indgået • udløses også af of-fentligretlige disposi-tioner • § 16, stk. 1. Der må ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end • 1) 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, eller • 2) 10 år, såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

15. Matrikulære forandringer Matriklens arealer omfatter • matrikulerede arealer (samlede faste ejendomme) • umatrikulerede arealer (udskilte offentlige veje) Der findes herudover uregistrerede arealer (særligt opgrøde-arealer og f.eks. enkelte havnearealer), der ifølge sagens natur også er umatrikulerede • de kan matrikuleres under tilgrænsende ejendomme eller • som selvstændige ejendomme Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

16. Matrikulære forandringer Brugsrettigheder Fortolkning • tidsbegrænset - forpligtede bundet max. 30/10 år • gælder kun jorder, ikke husrum • også begrænsede rettigheder, hvis ejers råden udelukkes Undtagelser • tekniske indretninger < 5m2 (= 5.49 m2) • transformerstationer • antenner og vindmøller • master i strækningsanlæg Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

17. Matrikulære forandringer Brugsrettigheder - varighed og opsigelse Brugsperiodens varighed er ikke fastsat • eksplicit tidsubegrænset: udstykning nødvendig • ejer er bundet i mere end 10/ 30 år: udstykning nødvendig • ejer kan frigøre sig efter max. 10/30 år fra opsigelse: udstykning er ikke nødvendig (U 1998.1011 ØLK) Tidsbegrænset • max 10/30 år: udstykning ikke nødvendig • mere end 10/30 år, men ejer kan frigøre sig efter max. 30 år efter opsigelse: udstykning ikke nødvendig • ikke afgørende, hvordan lejer er bundet • genudlejning mulig Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

18. Matrikulære forandringer Hvorfor registrering af langvarige brugsarealer? • hindre omgåelse af udstykningskravet for afhændelse • varetage registreringshensyn • sikre forholdet til anden lovgivning Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

19. Matrikulære forandringer Brugsrettigheder - et alternativ til overdragelse? • kan overvejes hvor udstykning/arealoverførsel ikke er mu-lig/gennemførlig (f.eks. p.g.a. lovgivning eller økonomi) • f.eks. haver på ejerlejlighedsejendomme, byggelovgivning • f.eks. relaksationsomkostninger • giver ikke varig sikkerhed (som dog reelt kan blive 100 %, f.eks. hvis udlejer er grundejerforeningen) • giver ikke fuld dispositionsret (retligt og økonomisk) • forudsætter ikke relaksation, men • skal også overholde plan- og arealanvendelseslovgivningen • grænserne dårligere sikret • ikke fastlagt som skel • hegnslovens gælder ikke Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

20. Matrikulære forandringer Brugsforhold vedr. grunden i f.t. udstykningskravet u/b _ • selvstændige ejerboliger (parcelhuse, sommerhuse) • andelsboliger • almennyttige boligselskaber • ejerlejlighedsejendomme • kolonihaver • fællesarealer • transformeranlæg • master og møller • private veje • oversigtsarealer _ b u/b u - udstykning nødv. b - kan stiftes som brugsaftale s - servitut fed - det normale s u/b u/b s s Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

21. Lejeaftale? Ejendomsdannelsen Matrikulære forandringer Overdragelse eller leje? 9 m - fordele? proj. svømmepøl - heldig? - lovlig? 9 n Højtoft Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

22. Matrikulære forandringer Kontrol af udstykningskravet (BUK § 1 og 3) Hovedreglen vedr. skøder og brugskontrakter: • påtegning fra vurderingsmyndig-heden*)/matrikelmyndigheden på dokumentet (om at det ikke berø-rer en del af en samlet fast ejen-dom/umatrikuleret ejendom), eller *) unødvendig da et evt. samvurderet areal under en landbrugsejendom ikke (mere) er en del af en landbrugsejendommen • for førstegangsskøder registreringsmeddelsen fra KMS (om at arealet udgør en samlet fast ejendom) … og da skal udstykningskort forevises • særregler hvis ekspropriation NB! Ingen krav om påtegning af pantebreve Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

23. Matrikulære forandringer Landbrugsejendomme - LBL § 2, stk. 2 En landsdækkende noteringsudvidelse har medført, at land-brugsejendomme afhænger af matriklen således, at de omfatter de arealer, der iflg. matriklen • har pålagt landbrugspligt • hører sammen Der kan imidlertid være jorder under ejendommen, som ikke er pålagt landbrugspligt f.eks. • tilkøbte frijorder, som er vurderet under ejendommen • andre jorder, som drives under ejendommen, men hvor be-tingelserne for noteringsudvidelse ikke var til stede (f.eks. adkomstdivergenser) NB! Sådanne arealer er ikke en del af ejendommen Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

24. Matrikulære forandringer Forholdet mellem grund og bygning • en bygning, der ejes af grundens ejer kan • ikke afhændes særskilt (der skal følge et grundstykke med , mindst sokkelgrunden) - U 1983.449 VLK (afhændelse af en avlsbygning) • udlejes uden tidsbegrænsning • lejeaftale vedr. grunden kan indgås for op til 30 (10) år ad gangen • en lejer af grunden kan • opføre bebyggelse • pantsætte bebyggelse • udleje bebyggelse • afhænde bebyggelse • ved ejersammenfald mellem grund og bygning på lejet grund kan der ikke etableres særskilt ejendomsret til bygningen Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

25. x x • lejemålet vedrører en selvstændig ejendom • aftale kan indgås tidsubegrænset 5 a x x x • lejemålet vedrører en del af en samlet fast ejendom eller et umatrikuleret areal • aftalen skal indgås tidsbegrænset x 5 a x • lejemålet vedrører alene sokkel-grunden • aftalen skal indgås tidsbegrænset x 5 a x x Matrikulære forandringer Bygning på lejet grund - lejeaftalen Fællestræk: lejer ejer bygningen, men aftalen vedrørende grun-den kan omfatte forskellige dele Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

26. Matrikulære forandringer Bygning på lejet grund - lejeaftalen Der oprettes ejendomsblade i tingbogen uden, at der lyses leje-kontrakt. Det sker typisk på kommunalt ejede arealer – særligt havnearealer Der skal nu ske stedfæstelse af bygninger på lejret grund • enten af lejearealet • eller af bygningen, hvis der ikke er lyst nogen lejeaftale Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

27. Matrikulære forandringer Brugsretsarealer (BMA § 23, VMA afsn. 16.2.4.2.) Kan registreres med matr.nr. • ved tildeling • arealet udgør en del af ejendommen (samnoteres) • udvider ikke varighedsbegrænsningen • der skal svares gebyr, men ikke afgift • indmåling/afmærkning som andre skel • ingen formaliseret myndighedshøring • sikker identifikation af brugsretten (ved belåning m.v.) • særlig kode i matriklen Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

28. 2 1 • delnumre • skal også omfatte alle arealer, der beregnes som ”k” • er ikke nødvendig, når hele matr.nre fraskilles (medfører ingen ændringer) Matrikulære forandringer Registreringsdokumenterne ved udstykning Ændringskort 13 h 2 a Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

29. Matrikulære forandringer Matrikulering Definition: registrering af et (helt eller en del af) et umatrikuleret areal som en samlet fast ejendom i matriklen (med egen matrikelbe-tegnelse - nyt stamnummer) UL § 5 Ved matrikulering forstås i denne lov, at uma-trikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

30. Matrikulære forandringer Matrikulering Kan omfatte • en hel udskilt off. vej (efter nedlægning) • sjælden da nedlagte off. veje ty-pisk inddrages under tilgrænsen-de ejendom og sjældent registre-res om en selvstændig ejendom - 467 ”m” • en del af en udskilt off vej • fordi en den af vejarealet af-hændes særskilt (eller bortlejes for mere end 10 år) ”c” 1 Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

31. 2 1 Matrikulære forandringer Registrering af et umatrikuleret areal under en tilgrænsende ejendom sker ved • arealoverførsel (f.eks. aflagte vejarealer) 2 4 - 467 ”m” 3 1 • ejendomsberigtigelse (f.eks. tilvækstarealer) 5 a 9 h 7 f Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

32. Matrikulære forandringer vedr. umatrikulerede arealer del af havneareal permanent stadeplads på udskilt off. vej aflagt vejareal aflagt ikke udskilt off vej/tilvækstareal inddæmmet areal hele en udskilt off. vej Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

33. Matrikulære forandringer Matrikulering Ændringskort 2 Limfjorden 5 o 7 p 1 11 c 15 f ”k” forenklet Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

34. Matrikulære forandringer Tinglyste rettigheder I byrderubrikken anføres • servitutter • brugsrettigheder • foreløbigt lyste rettigheder (f.eks. betingede skøder) • andre rettigheder (f.eks. vedr. ejerens dispositionsbeføjelse) der hviler på hele ejendommen, men som ikke nødvendigvis vedrører hele ejendommen (Pante)hæftelser omfatter • pantegæld • andre rettigheder, der er lyst pantstiftende Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

35. Matrikulære forandringer Udstykning - dokumentation vedr. rettighederne i ejendommen § 22, stk. 1. Forinden en ud-stykning fuldbyrdes ved ting-lysning af skøder på de enkel-te grundstykker, skal der fore-ligge attest fra dommeren om, hvorvidt de på ejendommen tinglyste servitutter påhviler hele ejendommen eller kun enkelte af de grundstykker, hvori den ønskes delt, og da hvilke. Som grundlag for den-ne attest kan dommeren for-lange en erklæring af en land-inspektør om nævnte spørgs-mål. Lovgrundlaget er TL § 22, som • kræver servitutfordeling (stk. 1) • der i praksis sker på grundlag af en landinspektørservituterklæring • formålet er at fordele servitutter på de arealer, de geografisk vedrører Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

36. Matrikulære forandringer Udstykning - dokumentation vedr. rettighederne i ejendommen Lovgrundlaget er TL § 22, som …. § 22, stk. 6. Senest ved første tinglysning af skøde anføres de byrder og hæftelser, der hviler på den enkelte nye ejen-dom. Er den nye ejendom ikke frigjort for de hæftelser, der hviler på hovedejendommen, anføres disse samtidig.  • mens forholdet til panthaverne ikke skal dokumenteres • hvilket dog sker i praksis, fordi køber ikke vil hæfte solidarisk Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

37. Matrikulære forandringer Udstykning - servituterklæring • skal foreligge, når skøde lyses (første gang) • kun relevant for det matr.nr., der udstykkes • skal omfatte alle parceller • ikke kun servitutter • fordeles på grundlag af (alene det geografiske) ? • entydig besvarelse • ajourført opremsning Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

38. Matrikulære forandringer Servitutter - stedfæstelse • af servitutter på det berørte matr.nr. • på matrikelkortet • på grundlag af foreliggende oplysninger • i f.t. ejendommen, matr.nr., skelbilledet eller absolut • hertil en kategorisering Nye servitutter skal stedfæstets absolut Herskende ejendoms skal registreres (i byrderubrikken) Bygninger på lejet grund skal stedfæstes Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

39. Matrikulære forandringer Servituterklæringen • Udgangspunkt: kun servitutter, der vedrører arealet, overføres Hvad ligger der i ”vedrører” ? • vejrettigheder er stedfæstet, hvis vejen • faktisk ligger på det pågældende areal • ikke findes i marken, men iflg. deklaration eller rids ligger på arealet • nødvendig betingelse er, at servitutten angår det areal, der udstykkes. I så fald skal arealbundne servitutter altid overfø-res (f.eks. lednings- og vejrettigheder) • mens ejendomsbundne servitutter må formålsfortolkes så-ledes, at de kun overføres, hvis de har retlig relevans (jagt-rettigheder, fjernvarmeservitutter, forkøbsrettigheder, se også jf. U 1989.1029 VLD og U 1985.199 HD) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

40. fordi ejendommenes betegnelser ændres Matrikulære forandringer Servituterklæringen • Stedfæstelse kan være vanskelig f.eks. • som følge af tekstens formulering Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

41. Matrikulære forandringer Servituterklæringen • udarbejdes altid (jf. formuleringen på forespørgslen) • også selv om udstykningen ikke skyldes afhændelse • aktkopier fås uden retsafgift (U 1997.1293 ØLK) • servitutattest (ved dommer) afgives ikke i praksis • skal være entydig f.eks.. ”vedrører ikke/vedrører kun matr.nr. 4 f/del-nummer 3 af matr.nr. 6 d ”*)) *) Hvis servituterklærin- gen afgives før appro- bationen (arealoverfør- sel), må arealerne iden- tificeres ved delnum- mer • kan også suppleres med oplysnin-ger af betydning for udrensning (af dødt stof - udslettelse sker i givet fald på foranledning af dom-meren i h.t. TL § 20) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

42. Matrikulære forandringer Servitutter *) Aflysningsgrundlaget er doku- mentation for bortfald Kan bringes til ophør ved • aftale (dokumentet kvitteres til aflysning af den påtaleberet-tigede) • lokalplaner - dog kun tilstandsservitutter *) • implicit: hvis modstrid med hovedformål (jf. U 1997.756 HD) • eksplicit • ekspropriation (bortfalder endog implicit) *) • dom/kendelse *) • hævd som følge af modråden - passivitet er ikke nok (jf. U 1959.815 ØLD) - anerkendes ved aftale eller dom *) • tvangsauktion *) • omstændighederne (beslutning i h.t. TL § 20) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

43. Matrikulære forandringer Fælleslod (UL § 15) • der er registreret godt 500 fælleslodder, som udgør uudskiftede, matrikulerede ejendomme i fælleseje • hvor det særlige er, at de ideelle andele er knyttet til et bestemt matr.nr. (UL § 3) • ofte vanskeligt at fastslå andelenes størrelse og tilhørsforhold • ikke særskilt ejerskifte eller pantsætning • andele kan • fraskilles som en selvstændig ejendom, men • tillades - på trods af 2. pktm. - også fraskilt til forening med anden ejendom (da andelen herved knyttes til ejendommen - ikke til et matr.nr.) SJÆLDNE Tidligere fælleslodder kan ikke retableres, nye kan ikke opret-tes, men fælleseje må etableres via en forening. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

44. Matrikulære forandringer Servituterklæringen Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

45. Matrikulære forandringer Fælleslod § 3 Ved en fælleslod forstås i denne lov et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom. § 15 Der må ikke ske særskilt ejerskifte eller pantsætning af en andel i en fælleslod, såfremt den er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom.  Andelen må efter fraskil-lelse fra ejendommen ikke på ny registreres som hørende til en samlet fast ejendom. Der kan ikke registreres nye fælleslodder i matriklen. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

46. Matrikulære forandringer Fælleslod Andelene i fælleslodder kan • opdeles samlet i reelle andele uden fraskillelse (sker som ved udstykning jf. VMA afsn. 15.3. - hed tidligere udskift-ning) - forekommer næppe i praksis • eller fraskilles enkeltvis som en selvstændig ejendom (den tidligere til matr.nr. 5 a tilhørende andel i matr.nr. 45, jf. VMA afsn. 15.2.) - overordentligt sjældne • enten som reelle andele eller • som ideelle • kan ikke deles Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

47. Matrikulære forandringer Fælleslodder Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

48. Matrikulære forandringer Fælleslodder Matrikulære dispositioner vedr. fælleslodder kan i øvrigt omfatte *) • udstykning af en del som en selvstændig ejendom • eller ændring af grænsen mod naboejendom ved • ejendomsberigtigelse eller • arealoverførsel som dog i praksis næppe er gennemførlig, da det forudsætter alle anpartshaveres accept • ejendomsberigtigelse af fælleslodden i sin helhed under til-grænsende ejendom *) Hvis der i en matrikulær sag fraskilles et matr.nr., hvortil der er knyttet en andel i en fælleslod, skal der tages stilling til andelens fremtidige tilknytning Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

49. Matrikulære forandringer Fællesjorder (BMA fællesarealer jf. § 17, stk. 5) udgør de uudskiftede jorder, som ved udskiftningen forblev i fælleseje • det omfatter gadejord, fælles vandinger, sand-, ler- og grus-grave • som nu er matrikulerede, idet den oprindelige fællesjordsbe-tegnelse er bevaret Hvem tilkommer dispositionsretten hvis ingen har lyst adkomst? • bylav el.lign., hvis det faktisk fungerer (vedtægter) • godsejer/off. myndighed, hvis ejendomsretten er forbeholdt • kommunen, hvis ingen anden berettiget • andre, hvis hævd Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

50. Matrikulære forandringer Fællesjorder – Voldsted Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj