Download
1 / 41
E N D
HAK TANGGUNGAN Prof Agnes Widanti
Materi • Hukum yang mengatur • Kedudukan istimewa kreditor pemegang hak tanggungan • Perlindungan bagi Debitor dan pihak ke-3 • Obyek hak tanggungan • Hak tanggungan sbg hubungan hk konkret • Pendaftaran, beralihnya, hapusnya, Roya dan eksekusi hak tanggungan
. Perlindungan bagi debitor, pemberi hak tanggungan dan pihak ke-3 Piutang yang dijamin dan perubahan dan perubahan perjanjian.
Hukum yang mengatur hak tanggungan • UUPA Ps 25, 33,39 dan 51 • UUHT No 4/1996; PP 24/’97; Perat Ment Neg Agraria/Kepala BPPN 3/1997; • UUHT dan UURS; Ps 27 UUHT ditetapkan bahwa ketentuan2 mengenai UUHT berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun
Kedudukan istimewa Kreditor • Hak tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah (UUHT 1996) • Hukum tanggungan adalah kegiatan perkreditan modern yang memberikan memberikan perlindungan dan kedudukan istimewa kepada kreditor tertentu.
Hak Mendahului dari kreditor lain • Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan HT mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang antara kreditor dan debitor yang meliputi hak kreditor untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
. • jika debitor cidera janji. • Kreditor pemegang HT mempunyai hak mendahului dari kreditor2 lain (droi de preference) • Hak mendahului ini tidak mengurangi preverensi piutang-piutang Negara (Titel XIX buku kedua KUHPdt (Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat (1)
Droit De Suite • HT selalu membebani obyek HT ditangan siapapun benda tersebut berada, Berarti kreditor pemegang HT tetap berhak menjual lelang benda tersebut sungguhpun sdh dipindahkan haknya kepada pihak lain. • Jaminan umum Ps 1131 KUHPert; Dua kedudukan istimewa tidak sesuai dg ketentuan Ps 1131 KUHPdt
Ketentuan Ps 1131 • Ua kedudukan istimewa yang ada pada pemegang HT tersebut mengatasi dua kelemahan perlindungan yang diberikan secara umum kepada setiap kreditor oleh Ps 1131 KUHPerdt • Menurut Ps 1131 seluruh harta kekayaan debitor merupakan jaminan bagi pelunasan hutangnya kepada semua kreditornya.
Obyek HT tdk termsuk boedel Kepailitan • Apabila pemberi HT dinyatakan pailit, kreditor pemegang HT tetap berwenang melakukan segala hal yang diperbolehkan menurut UUHT (Ps 21 UUHT) • Ini berarti, bahwa obyek HT tidak termasuk dlm boedel kepailitan sebelum kreditor mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjulan benda bersangkutan
. • Yang dinyatakan pailit adalah pemberi HT, yaitu pihak yang menunjuk harta kekayaannya sbg jaminan. • Pemberi HT tidak selalu debitor sbg pihak yang berutang, tetapi bisa saja pihak lain.
Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi • Sifat HT yg tidak dapt dibagi-bagi memberikan kedudukan istimewa juga, jika dibebankan atas lebih dari satu obyek (Ps 2 ayat (1). • HT yang bersangkutan membebani obyek-obyek tersbt masing-masing secara utuh.
Kemudahan dan kepastian dalam Eksekusi • HT mudah dan pasti pelaksanaan eksekusi. • Apabila debitor ingkar janji tidak perlu ditempuh acara gugatan Perdata biasa, yang memakan waktu dan biaya. Bagi kreditor pemegang HT disediakan acara khusus yang diatur dalam Ps 20, yaitu menggunakan haknya menjual menjual obyek HT melalui pelelangan umum.
Parate Eksekusi • Dasar pelelangan umum adalah Ps 6 UUHT dikenal juga sebagai parate eksekusi berdasarkan Ps 224 RIB • Dalam hal tertentu bahkan bisa dilakukan penjualan dibawah tangan.
Perlindungan bagi debitor,Pemberi HT dan pihak ketiga • Perlindungan yang diberikan Hukum adalah seimbang. • Pemberian HT dg akta otentik (APHT) yang dibuat oleh PPAT • Syarat spesialis. Penyebutan piutang mana yang dijamin dan jumlahnya at nilai tanggungannyaUraian jelas benda2 yang ditunjuk menjadi obyek HT (Ps 11)
. • Syarat publisitas; Pemberian HT wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan dengan dibukukan dalam Buku tanah HT. Adanya HT itu dicatat pada buku tanah hak yang dijadikan jaminan dan disalin catatan tersebut pada sertifikatnya. Tg buku tanah HT adalah tg lahirnya HT yang bersangkutan,
. • yang ditetapkan secara pasti, yaitu tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh itu jatuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi per tanggal hari kerja selanjutnya (Ps 13). Data yang ada pada Kantor Pertanahan mempunyai sifat terbuka bagi umum.
Janji Yang dilarang • Dalam rangka melindungi kepentingan pemberi HT, dalam pasal 12 dilarang pemberian HT disertai janji, bahwa apabila debitor cidera janji kreditor karena hukum akan menjadi pemilik obyek HT. Kalaupun diadakan janji yang demikian batal demi hukum.
Obyek Hak Tanggungan • Persyaratan bagi obyek hak jaminan atas tanah ; 1) dapat dinilai dengan uang, 2) mempunyai sifat dpt dipindahkan, 3) termasuk hak yang didaftar, 4) memerlukan penunjukan khusus oleh UU
Obyek HT • 1. Hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha (Ps 23, 33, 39 UUPA) • 2. Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Yang dimaksud adalah hak pakai yang diberikan oleh Negara kepada orang perseorangan dan badan2 hukum Perdata dengan jangka
. • waktu terbatas utk keperluan pribadi atau usaha • 3) Bangunan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun yang berdiri diatas tanah hak milik, hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan Negara • Tanah2 HM yang sdh diwakafkan tidak bisa diberi HT
Piutang yang dijamin • Sifat accessoir pada piutang tertentu: HT diberikan untuk menjamin pelunasan piutang kreditor. HT adalah accessoir pada suatu piutang tertentu. Kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi dan hapusnya suatu HT ditentukan oleh adanya peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin. Ini merupakan hakekat HT
. • Tanpa adanya suatu piutang tertentuyang secara tegas di jamin pelunasannya menurut hukum tidak akan ada HT (Ps 3) • Piutang yang sudah ada dan yang diperjanjikan: • Piutang yang dijamin dapat berupa utang yang sudah ada pada waktu dibebankan HT yang bersangkutan. Bisa juga belum ada tapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor dalam pelaksanaan bankgaransi.
. • Bagi sahnya HT yang dibebankan,
Bangunan, Tanaman, Hasil karya • Ps 4 UUHT juga memungkinkan hak atas tanah dibebani HT berikut Bangunan, Tanaman dan Hasil Karya. Bangunan, tanaman maupun hasil Karya bisa milik pemegang hak , bisa juga milik orang lain atau milik bersama. • Asas pemisahan horisontal; hal yang terjafdi diatas bukan berarti meninggalkan asas horisontal
Asas Horisontal • Hukum tanah Nasional memakai asas pemisahan horisontal seperti juga asas hukum adat. Sedang HT meninggalkan asas horisontal dan memakai asas accessi. • Berdasarkan asas hukum adat dalam Ps 4 dimungkinkan pembebanan HT atas tanah meliputi benda2 dimaksud diatas.
. • Syarat: jelas2 merupakan kesatuan dengan tanah dan dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan • Asas accessie : bangunan, tanaman, dan hasil karya yang berada diatasnya menurut hukum menjadi bagian dari tanah sehingga tidak perlu lagi pernyuataan dal akta pemberiannya.
Constraction Loan • Bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut tidak terbatas pada sudah ada waktu dibebani HT, Bisa ikut dibebankan juga bangunan, tanaman dan hasil karya yang baru akan ada kemudian. Hal ini penting utk perolehan kredit yang diperlukan utk membiayai pembangunan bangunan, penanaman tanaman, dan pembuatan hasil karya.
Peringkat HT • Satu obyek bisa dibebani lebih dari satu HT yang masing2 menjamin pelunasan piutang tertentu. • Tiap2 HT diberi peringkat (satu,dua dsb) yang ditetapkan menurut tanggal pembuatan buku- tanah Htnya, atau tanggal pembuatan atau pemberian nomor akta pemeriannya. (Ps 5)
. • Hrs dilakukan PPAT yang sama pada pembebanan HT pada tanggal yang sama. • Peringkat HT menentukan urutan pengambilan pelunasan masing2 piutang yang dijamin.
Lembaga Roya Partial • Satu HT dapat dibebankan atas lebih dari satu obyek. • Obyek yang dibebani bisa terdiri atas lebih dari satu bidang tanah hak. Atau pada satu bidang tanah yang dibebani HT, kemudian diadakan pemisahan menjadi dua satuan baru atau lebih. Bisa juga satu bangunan rumah susun yang dibebani HT,
. • kemudian mengalami pemisahan menjadi beberapa satuan rumah susun. Ps2 ayat (1)menyatakan HT tidak dapat dibagi-bagi. Ini sangat menyulitkan penjualan satuan rumah susun yang telah selesai. • Utk mengatasi itu pada Ps 2 ayat (2) ada penyimpangan dengan dicantumkan dalam akta HT diperjanjikan :
. • : pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing2 obyek yang merupakan bagian obyek HT. dengan dilakukan pembayaran angsuran itu maka bagian obyek yang bersangkutan akan terbebas dari HT yang semula membebaninya.
. • Penghapusan atau roya HT sebagian2 itu disebut “roya partial”. Untuk berlakunya ketentuan mengenai roya partial tersebut, janji yang dimaksudkan yang disebut “clausula roya partial” harus dimuat dalam akta pemberian HT yang bersangkutan.
HT sebagai hub hk konkret • A. Pembebanan HT: ada 2 tahap. (1) pemberiannya yang dilakukan dihdpan PPAT. (2) tahap pendaftaran yang dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan. (Ps 10- 15 pelaksanaannya Ps 114 -119Permen 3/1997) • Aturan secara rinci ada pada Perat Mentr 3/1997
PPAT wajib terlebih dahulu Pemeriksaan ke BPN • Kalau sesuai dengan daftar2 yang ada dengan data BPN, BPN/yang ditunjuk membubuhkan pada halm perubahan sertifikat cap atau tulisan dengan kalimat “ telah diperiksa dan sesuai dengan daftar dikantor Pertanahan”, kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan. Pada halaman perubahan buku tanahnya dibubuhkan cap atau atau tulisan dengan
. • kalimat” PPAT….telah meminta pengecekan sertifikat.” • Apabila sertifikat yang ditunjukan itu ternyata bukan dokumen yang diterbitkan Kantor Pertanahan, pada sampul dan semua halaman sertifikat tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat” sertifikat ini tidak diterbitkan oleh kantor pertanahan.”
Pemberi, penerima/pemegang Hak Tanggungan • Ps 8, pemberi HT bisa orang perorangan, bisa juga badan hukum. Yang punya kewenangan utk melakukan perbuatan hukum terhadap benda yang dijadikan obyek HT. Umumnya pemberi HT adalah debitor sendiri. Tapi dimungkinkan juga pihak lain, jika benda yang dijadikan jaminan bukan milik debitor.
PS 11 (ay 2) huruf f UUHT No 4/1996 • (1) Didalam akta pemberian Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan: • a—e (nama,domisili, jumlah utang, nilai tanggungan, uraian obyek HT • (2) Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji2 atara lain;
. • a—k • f. Janji yang diberikan oleh Pemegang Hak Tanggungan Pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. • Apa artinya penjelasan ini ? Apakah Pemegang Hak Tanggungan Pertama harus bertanggung jawab kepada
. • Pemegang Hak Tanggungan ke2 dan seterusnya?
