“ Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning ”

1. “Dalla demolizione alla riqualificazione: tutte le opportunità del decommissioning” Milano, 12 Giugno 2008 Prof. Claudio Cacciamani Professore di Economia degli Intermediari Finanziari Università degli Studi di Parma

2. Il recupero delle aree dismesse Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

3. Il recupero delle aree dismesse • La trasformazione di Milano in questi ultimi anni è avvenuta in modo diffuso e omogeneo su tutto il territorio e in tutte le direzioni: dal centro storico alle nuove centralità urbane che si sono venute a creare o che si stanno realizzando sulle vaste aree industriali, ad oggi, dismesse. • Elementi di pregio del tessuto urbano si ristrutturano, mentre di nuovi ne vengono creati, dedicati al lavoro, alla residenza, alla cultura, alla formazione, al divertimento. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

4. Il recupero delle aree dismesse • Maciachini è il progetto di sviluppo dell’area ex Carlo Erba di 100.000 mq. nella zona nord ovest di Milano, completamente dismessa alla fine degli anni ottanta. • Il nuovo intervento di Doughty Hanson gestito da Europa Risorse farà rinascere tutta questa zona a nord della città, via via degradata, e comprenderà uffici, negozi, ristoranti, centri per attività sportive e culturali e tanto verde arricchito da fontane come oasi di tranquillità. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

5. Le aree dismesse come risorsa • La questione delle aree dimesse definite come “superfici e complessi immobiliari disponibili al riuso anche per attività diverse da quelle originarie”è da sempre presente nella storia urbana. • La dismissione è un processo fisiologico legato all’evoluzione degli usi e della forma del contesto di riferimento. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

6. Le aree dismesse come risorsa • E’ ormai opinione comune, grazie anche ad una maggiore coscienza del territorio come risorsa scarsa (soprattutto nelle aree maggiormente centrali e pregiate), che le aree dismesse debbano essere considerate non più come problema insolubile, ma come risorsa e occasione di sviluppo Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

7. Le aree dismesse come risorsa • La modalità di approccio al fenomeno della dismissione, negli ultimi trenta anni, ha subito una sostanziale trasformazione, su un duplice versante: Scientifico-conoscitivo Pratico-operativo Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

8. Le aree dismesse come risorsa • La trasformazione e il recupero delle aree dismesse, deve essere affrontata con un duplice obiettivo • rispetto dei principi di sostenibilità delle risorse ambientali • accrescere il capitale fisso sociale Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

9. Milano, area Bovisa Sesto S.Giovanni, area Falck Roma, area Ostiense Torino, Spina Centrale Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

10. Le aree dismesse come risorsa RISORSA IMMOBILIARE da valorizzare attraverso operazioni di conversione ad usi più remunerativi e orientate, in alcuni casi, ad innescare processi più ampi di rinnovo urbano RISOSA URBANA da valorizzare attraverso la localizzazione di funzioni di grande rilievo (quali Università, parchi scientifici, centri di ricerca, ecc.) RISORSA STORICO-CULTURALE da promuovere attraverso il riconoscimento dei valori simbolici e testimoniali del sito utilizzabile per ricreare equilibrio tra tessuto urbanizzato e spazi aperti, e per decongestionare le città più soffocate dalle costruzioni RISORSA AMBIENTALE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

11. Le aree dismesse come risorsa • Per usare al meglio l’opportunità offerta dalla dismissione esistono varie alternative • Realizzazione di infrastrutture, servizi, nuove attività culturali • Risanamento ambientale, attraverso la realizzazione di spazi verdi e per il tempo libero • Conservazione dell’originaria vocazione produttiva, privilegiando i settori tecnologicamente avanzati • Realizzazione di un mix funzionale tra attività residenziali, produttive e spazi per servizi pubblici Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

12. Le aree dismesse come risorsa • Riconosciuta la rilevanza del patrimonio di risorse territoriali ed ambientali QUALE TIPOLOGIA DI USO A CUI DESTINARE LE AREE ? PROBLEMA CENTRALE QUALE TIPOLOGIA DI INTERVENTO ADOTTARE ? CONSERVARE, ADATTARE E TRASFORMARE OPPURE DEMOLIRE E RICOSTRUIRE ?? Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

13. Le aree dismesse: tipologia • Aree di degrado:basso valore insediativo o ambientale, si riscontra una sostanziale carenza e inadeguatezza di interventi che hanno prodotto le condizioni di degrado. In queste aree le condizioni di degrado richiedono interventi di miglioramento consistenti, possibili anche in ragione del loro scarso valore, in assenza dei quali l’area è destinata all’ulteriore decadimento Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

14. Le aree dismesse: tipologia • Aree della comproissione:le condizioni didisagio sono state determinate da interventi trasformativi eccessivi, che potrebbero determinare l’ulteriore compromissione in termini di congestione e di superamento della capacità di carico. • Aree della conservazione: caratterizzata da valori insediativi e/o ambientali elevati, sono possibili solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento. • Aree della trasformazione: caratterizzata da valori modesti, sono possibili anche interventi di ristrutturazione e ricostruzione Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

15. Le aree dismesse: tipologia • Tra il valore di un ambito urbano e gli interventi di trasformazione possibili vi è una relazione di tipo inverso il valore di un ambito urbano può essere definito come una misura inversa della trasformabilità dell’ambito stesso Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

16. Le aree dismesse: tipologia Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

17. Le aree dismesse: tipologia • Il riconoscimento di un certo valore ad un ambito urbano comporta la formazione di un giudizio di qualità • Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi • Individuazione delle • tipologie di intervento Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

18. Le aree dismesse: tipologia • Il nodo centrale nella definizione del grado di trasformabilità di un area è la misura del suo valore che deve determinarsi • BENI ECONOMICI • PRESENTI • BENI NON • NEGOZIABILI Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

19. Le aree dismesse: tipologia • Il valore di un ambito urbano fa riferimento NON solo ai beni dell’ambito che sono monetizzabili ma anche quei beni che il mercato non è in grado di valutare valore legato non solo all’uso ma anche ad aspetti indipendenti da questo (bisogni pregressi, alle aspirazioni della collettività, al modello socio-culturale, ecc) Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

20. Le aree dismesse: tipologia Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

21. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

22. Le aree industriali dismesse • Il recupero delle aree industriali dismesse comporta azioni complesse e la risoluzione di una vasta gamma di problemi di diverso ordine: • patrimoniale • procedurale • ambientale • funzionale • urbanistici • architettonici • opportunità sociale Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

23. Le aree industriali dismesse • Le aree dismesse industriali presentano caratteristiche peculiari: • La dimensione (spesso consistente) • La posizione (quasi sempre in prossimità delle principali arterie stradali e ferroviarie) • Il livello di infrastrutturazione (in genere, elevato) • Il ruolo che tali aree spesso assumono nelle politiche di trasformazione urbana (rappresentando elementi strategici da cui partire per avviare processi più ampi di riqualificazione delle città e del territorio) Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

24. Aree dismesse e sviluppo sostenibile • Le aree dismesse costituiscono elementi di: • Degrado • Rischio ambientale INTERVENTI DI RECUPERO: • riqualificazione dell’ambiente • Ricostruzione della vivibilità delle città contemporanee • Conservazione di spazio per le generazioni future RIEQUILIBRIO AMBIENTALE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

25. Aree dismesse e sviluppo sostenibile • Fondamentale e imprescindibile l’adozione di soluzioni progettuali finalizzate all’integrazione delle nuove attività con quelle insediate: • Recupero degli edifici presenti • Realizzazione di nuove polarità urbane • Sistema dei trasporti pubblici • Rete viaria • Riduzione e razionalizzazione dei consumi elettrici • Incremento delle aree verdi Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

26. Aree dismesse e sviluppo sostenibile • Il ruolo assunto da queste aree riveste sempre maggiore importanza in ragione di un quadro territoriale caratterizzato da risorse sempre più rare • Le politiche di espansione hanno lasciato spazio alle pratiche di recupero della città consolidata, riportando l’attenzione: QUALITA’ URBANA SALVAGURDIA AMBIENTALE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

27. Le aree dismesse industriali • Gli interventi di demolizione e di bonifica in particolari di aree collocate all’interno o nelle vicinanze delle città richiedono procedure: • COMPLESSE • RIGOROSE MATERIALI CONTENETI AMIANTO MATERIALI CONTENENTI FIBRA MINERALE DISPERSIONE DI POLVERI EVAQUAZIONE DEI RIFIUTI Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

28. Le aree dismesse industriali • Individuare, gestire e smaltire di questa particolare e complessa tipologia di rifiuti VALORIZZAZIONE ECONOMICA VALORIZZAZIONE AMBIENTALE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

29. Recupero delle aree dismesse: valutazione economica e finanziaria • Stima del valore del manufatto (spesso un costo accantonato) • Stima del costo della demolizione • Stima del costo del ri-utilizzo • Stima dei ricavi- o benefici- del riutilizzo • Calcolo degli indicatori consueti di rendimento finanziario ed economico Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

30. Differenziazione tra analisi finanziaria ed economica • Molto importante nei programmi e progetti di riutilizzo di aree dismesse • Analisi finanziaria a prezzi di mercato dal punto di vista dei soggetti coinvolti - stakeholders • Analisi economica “a prezzi ombra”. Principale innovazione degli anni ’90: “valutazioni contingenti” per derivazione prezzi ombra Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

31. Interdisciplinarità dell’Analisi • Analisi finanziaria ed economica come tecnica in cui “incastrare” altri aspetti dell’analisi- tecnico-ingegneristica, urbanistica, legale, giuridica • Separazione tra i vari aspetti dell’analisi • Impiego degli indicatori di convenienza finanziaria ed economica come strumento di comunicazione Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

32. Analisi finanziaria ed economica • Sviluppi recenti dell’economia pubblica, dell’economia aziendale, dell’analisi finanziaria e dell’economia dell’informazione stanno portando a nuovi approdi convergenza tra le discipline, particolarmente rilevante per l’analisi finanziaria ed economica delle aree dismesse Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

33. Analisi finanziaria ed economica • Una metodologia applicabile in via generale (ossia l’analisi costi benefici sociali- ACBS a prezzi internazionali e con pesi variabili) • Convinzione generale che ACBS avrebbe migliorato disegno progettuale e governance Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it

34. Analisi finanziaria ed economica • Le informazioni richieste per l’ACBS e le scorciatoie operative conseguenti (dilemma tra “credibilità” e “fattibilità”) • Accentramento decisionale mentre ACBS richiede decentramento (specialmente per decisioni su aree dismesse) • Confusione tra incertezza e rischio • Derivazione aggregata degli obiettivi per la collettività (la “funzione di benessere sociale”) Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@libero.it