Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica

1. SeminarioPEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZIMilano, giovedì 8 novembre 2007 Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica stefano.stanghellini@iuav.it Le valutazioni per i meccanismi perequativi e compensativi

2. Gli argomenti dell’esposizione • Un percorso metodologico • Le attitudini edificatorie dei suoli • La convenienza privata • Il trasferimento a distanza dei diritti edificatori • Il trattamento delle preesistenze edilizie • La perequazione per le politiche abitative Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

3. Un percorso metodologico Una prima schematizzazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

4. Un percorso metodologico Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

5. Le attitudini edificatorie Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Sono state considerate e analizzate le seguenti caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero sono stati scelti i seguenti criteri di valutazione per classificare le aree: • la localizzazione; • l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi; • i vincoli paesaggistico-ambientali; • la morfologia e la pericolosità geologica; • il microclima; • l’inquinamento acustico. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

6. Le attitudini edificatorie Valutazione del peso delle caratteristiche: matrice di confronto a coppie Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Esito: attribuzione di un peso percentuale ad ogni caratteristica

7. Le attitudini edificatorie Misura del possesso delle caratteristiche: scala a intervalli Esempio: caratteristiche morfologiche Ottime 1,00 Buone 0,75 Discrete 0,50 Scarse 0,25 Molto scarse 0,00 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

8. Le attitudini edificatorie Formazione della graduatoria: metodo aggregativo compensatore Esempio: caratteristiche morfologiche vi= ei1 w1 + ei2 w2+... +eij wj vi= punteggio finale del comparto i-esimo ei1= punteggio parziale, in valore decimale, compreso tra 0 (attitudine nulla) e 1 (attitudine massima), ottenuto dal comparto i-esimo in relazione al criterio di valutazione 1 w1= peso assegnato al criterio 1 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

9. Le attitudini edificatorie Classificazione dei suoli e di attribuzione degli indici perequativi (mq/mq): il Prg di Jesi (reinterpretazione) Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

10. Le attitudini edificatorie Verifiche e retroazioni connesse all’attribuzione degli indici: • il dimensionamento del Piano e il fabbisogno di aree per servizi: il progetto di Città • la convenienza privata all’attuazione: il confronto con il mercato Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

11. La convenienza privata La stima di un diritto edificatorio Vde= ( Vmpu – Vktru ) / qn Vde= [( 2.000 – 1.500 ) €/mq ] / (1+ 0,05) n = Vde= 431,92 €/mq Sul se n = 3 anni Vde= [( 2.000 – 1.500 ) €/mq ] / (1+ 0,05) n = Vde= 391,76 €/mq Sul se n = 5 anni Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

12. La convenienza privata La verifica con prezzi già praticati: Vdex Ie = Vmu > Pmu 431,92 €/mq Sul x 0,10 mq/mq= 43,19 €/mq > ? 391,76 €/mq Sul x 0,10 mq/mq = 39,18 €/mq > ? Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

13. Il trasferimento a distanza Il caso di Ravenna Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative Darsena di Città Cintura verde Indice = 0,1 mq/mq

14. Il trasferimento a distanza Il caso di Jesi Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative I diritti edificatori sono spalmati sulle proprietà dell’ambito e poi concentrati su una piccola porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune per la realizzazione di un parco urbano

15. Il trasferimento a distanza Una avvertenza Nel trasferimento a distanza, il valore del diritto edificatorio è determinato dal suolo ricettore, non dal suolo cedente. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

16. Il trasferimento a distanza L’importanza di stime appropriate Il caso di Rimini Padulli: complessità della struttura della proprietà Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

17. Il trasferimento a distanza Il caso di Rimini Padulli: assetto delle opere di urbanizzazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

18. Il trasferimento a distanza Il caso di Rimini Padulli: i valori di riferimento Vde =400,00 €/mq Sul V terreno non più edificabile =20,00 €/mq V terreno per le opere di urbanizzazione =60,00 €/mq Rapporto di equivalenza: = 6,7 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

19. Il trasferimento a distanza Il caso di Rimini Padulli: trasferimento di diritti edificatori Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

20. Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze edilizie ? La stima e attribuzione dei diritti edificatori ai fini della definizione dei meccanismi perequativi/compensativi è agevole per le aree di prima urbanizzazione, ma problematica per quelle con manufatti. Soluzione: riconoscimento di crediti edilizi Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

21. Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze? Le variabili per la quantificazione del credito edilizio: • consistenza (mq Sul) • destinazione in essere • stato conservativo • disponibilità immediata vs. occupazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

22. Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze? Una possibile soluzione: de derivante dall’indice +ce credito edilizio Un’altra possibile soluzione: de derivante dall’indice vs.ce credito edilizio Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

23. Le politiche abitative Una avvertenza Nell’attribuire gli indici di edificabilità, è preferibile dapprima riconoscere i diritti edificatori spettanti alla proprietà privata dei suoli, poi attribuire la capacità edificatoria per l’edilizia residenziale sociale e le opere pubbliche. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

24. Le politiche abitative La capacità edificatoria aggiuntiva: • può essere attribuita al Comune interamente; • può essere attribuita al Comune parzialmente. Il Comune può: • acquisirla e poi utilizzarla, oppure venderla tramite gara; • orientarne l’utilizzo dell’operatore verso finalità sociali. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

25. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: il Pru S. Biagio Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

26. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: obiettivi dell’Amministrazione • recuperare un insediamento degradato mantenendovi le famiglie residenti • produrre nuovi alloggi per l’affitto a canone calmierato • produrre nuovi alloggi in proprietà a prezzo convenzionato • trasformare un margine urbano in un quartiere • realizzare interventi di recupero improntati alla bioedilizia • minimizzare la spesa comunale Il Comune ha alienato i diritti edificatori ottenuti per mezzo della perequazione per realizzare edilizia residenziale sociale Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

27. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: procedura di gara • La procedura individuata dall’Amministrazione: • Bando per la selezione di un operatore privato • Il criterio di valutazione dell’offerta: • Massimizzazione del numero degli alloggi a canone calmierato, a parità di qualità Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

28. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione • Il punto di vista dell’operatore: • ricavi • vendita edilizia residenziale convenzionata • contributo regionale • affitti alloggi a canone calmierato • costi • realizzazione edilizia residenziale convenzionata • realizzazione urbanizzazioni • realizzazione alloggi a canone calmierato • oneri finanziari • profitto imprenditoriale Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

29. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Σi=1..t [(Ri – Ci)/(1+r)i] + Σi=1..t [(Rai – Cai)/(1+r)i] = 0 in cui Ra = n * P ricavi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il canone unitario Ca = n * C costi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il costo unitario L’equazione, definiti tutti gli altri elementi, può essere risolta per n Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

30. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

31. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: esiti della gara • La prima gara: • nessuna ditta partecipante • La seconda gara: • quattro ditte partecipanti • Il numero di alloggi a canone calmierato offerti: • Offerta A: 61 alloggi • Offerta B: 75 alloggi • Offerta C: 86 alloggi • Offerta D: 115 alloggi Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

32. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti in termini di benefici sociali Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

33. Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti sotto il profilo della minimizzazione della spesa pubblica Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

34. Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale per soddisfare il fabbisogno di Ers • Stima della valorizzazione fondiaria da densificazione mediante: • quantificazione della variazione quantitativa delle funzioni insediabili • individuazione dei valori immobiliari (indagini di mercato) • confronto del valore differenziale prodotto (pre/post densificazione) • Dal valore differenziale è scorporato il valore dell’area che viene suddiviso in due quote: • minoritaria: incentivo all’adesione da parte del privato • maggioritaria: spettante alla collettività Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

35. Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale • Si assumo quattro opzioni per l’offerta di ERS: • Il privato cede gratuitamente area e corrispondenti diritti edificatori • Il privato costruisce e cede gratuitamente alloggi • Il privato costruisce e vende alloggi a prezzo convenzionato • Il privato costruisce e affitta alloggi a canone calmierato • Si applica il principio perequativo perseguendo: • indifferenza del privato alle 4 opzioni sulla base della verifica della valorizzazione fondiaria a fronte di un uguale beneficio collettivo Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative